現在隨便刷個樓市新聞都讓人犯愁，一邊是各地放開限購降利率，開發商打折送車位到處搞促銷，一邊刷二手房平臺，大半房源都是降價十幾萬還掛了大半年沒人問。手里攢了首付的朋友現在都犯嘀咕：2026年咬咬牙買房還是攥緊現金再等等，五年之后到底是偷著樂還是拍大腿？這事最近又被挖出來，不少人說兩位大佬早年的話居然全應驗了。

很多人誤會倆人是一味唱空樓市，其實真不是，他們只是戳破了房產永遠增值的舊幻想，從來沒一刀切說不能買房。曹德旺做了一輩子實業，早年試水地產虧了三個億，之后就定下規矩再也不碰地產開發，自己名下也就一套自住的房子。2017年他在公開場合直白說，手握多套閑置房產的趕緊拋，未來多余房子就是賣不掉、租不出，每年還得倒貼物業費和損耗，放著都是虧錢。

李嘉誠做了半個多世紀地產，什么樣的周期都經歷過，說的話和自己的操作完全對得上。他一直把自住和投機分的很清楚，只要是長期自住、月供不影響日常生活，買房根本沒問題，但炒房投機絕對碰不得。2017年他在股東年會上就提醒，房價早就和普通工薪階層的收入脫節了，全民炒房的紅利已經徹底結束，樓市接下來要深度洗牌。

實操層面更能看出他的判斷，近十年他一直在分批拋售內地和香港的各類物業，不少樓盤降價走量，惠州住宅最低四十萬就能入手，東莞別墅單價從六萬八跌到一萬八，核心邏輯就是早點回款，不賺樓市最后那一段泡沫錢。

放到2026年看官方給的權威數據，咱們普通人也能捋明白未來的走向。國家統計局數據顯示，今年前四個月全國房地產開發投資同比降了13.7%，住宅投資也下滑了13.1%，新房開工和竣工面積都是兩位數降幅，開發商都在主動縮減新建規模，但存量住房早就已經飽和了。住建部的住房普查數據說，全國城鎮住宅存量有3.74億套，城鎮家庭一共才3.2億戶，套戶比已經到1.16，整體來看根本不缺房子。

再加上人口結構的變化是沒法逆轉的，需求還在持續萎縮。2025年末全國人口自然增長率已經是負的，每年新增的年輕購房群體越來越少，老齡人口已經突破三億多，未來五年還會有大量存量房通過繼承流入市場，供需缺口只會越來越大。

今年五月百城二手住宅均價是一萬二千多一平米，環比跌了0.32%，同比跌了快八個百分點，七十個大中城市里，超過六成的新房價格還在下行，也就只有一線核心主城、強二線的優質學區房價格小幅穩住了。各地托市政策出了一輪又一輪，也就短期帶動了少量改善房成交，根本沒扭轉存量房滯銷的局面，三四線、縣城、城市遠郊的房子掛牌半年沒人帶看已經是常態，這不就是曹德旺當年說的“賣不掉租不出”嘛。

要是你打算長期在一線、強二線主城定居，家里收入穩定，首付夠，月供還不超過家庭收入的三成，2026年還盲目觀望，五年之后大概率會后悔。這些核心地段的土地資源本來就稀缺，帶優質學區、地鐵配套的房子庫存有限，政策托底下價格一直穩定，租金還在漲，五年租房下來，累計的租金都夠大半首付了。這種滿足自住需求的房子，居住價值本來就不是短期漲跌能衡量的，單純等降價反而一直虧租金，還錯過了穩定居住的窗口期。

要是你工作城市還沒定，收入浮動大，還要掏空六個錢包背三十年房貸，那2026年先別急著買房，五年之后你多半會偷偷慶幸。現在不少年輕人為了買房，不敢消費不敢生病不敢換工作，碰到降薪失業直接就面臨斷供，不少城市的爛尾問題還沒完全解決，盲目上車就是把全家積蓄都套進一套房子里。

先緩五年再買，你能攢夠應急資金，能慢慢提升收入，也能想清楚自己到底要在哪長期定居，避開買錯城市選錯地段的巨額虧損，手里的錢還能投到個人成長或者別的穩健渠道，不用被房貸綁住人生的選擇權，剛好契合李嘉誠當年勸年輕人別硬背巨額房貸的觀點。

打算置換的改善家庭，情況就介于兩者之間。你手里握著品質差的老房子，想換優質改善房，現在觀望利弊各占一半。老房子沒配套物業差一直在貶值，早點置換能早點享受好的居住品質，但現在老房子賣不上價，新房總價又高，置換成本不低。如果你本來就只有一套自住剛需房，沒非得置換的剛需，先緩一緩能留存現金流，等五年后老舊小區改造政策落地，說不定能降低置換的差價成本，不用短期承擔兩套房子的支出壓力。

五年后是慶幸還是后悔，從來不是買或不買的問題，核心是你的購房動機、買的地段、家庭收入這三個條件匹不匹配，脫離自己實際情況跟風選，不管買不買都會留遺憾。現在大方向早就定了，房住不炒一直是核心定位，社會資金都往制造業和科創實體引，保障房供給越來越大，租購并舉的體系也在慢慢建起來，過去靠買房拉動經濟、全民買房致富的時代已經徹底結束了。

房子的金融屬性一直在弱化，居住屬性重新成了核心，未來不會再有全民普漲的行情。人口少子化老齡化一直在推進，住房需求總量逐年收縮，以后存量房市場就是行業主流，競爭從“有沒有房”變成“房子好不好”，品質差配套弱地段偏的房子會持續貶值，只有核心城區的優質住宅能穩定保值，極致分化就是未來五年樓市的常態。

一個深耕實業一個做了一輩子地產，兩位跨行業的大佬能達成共識，本身就說明房產的增值邏輯已經變了。過去二十年買房賺錢，靠的是城鎮化快速推進、人口紅利、土地稀缺三個條件，現在這三個紅利都沒了，普通人不能再拿老思路預判樓市，還把房產當穩賺不賠的理財。2026年只是樓市分化周期的中間節點，不是抄底的黃金窗口，也不是永久離場的節點，分清楚自住還是投資，結合自己的實際情況選，就不會五年之后追悔莫及。

參考資料：

國家統計局 2026年1-4月房地產市場運行數據

住建部 全國城鎮住房普查公報

央視財經 2017央視財經論壇

長江實業 2017年股東年會李嘉誠發言