廣東
這兩天廣州土拍市場格外熱鬧。
繼6月24日沙涌地塊掛牌之后，6月26日荔灣又甩出一宗“硬貨”。
花地大道以東AF021637地塊（也就是大家熟知的芳村客運站地塊）正式掛牌。
一塊是低密改善的小而美，一塊是學鐵商齊備的流量盤。
兩宗地前后腳上架，荔灣這是要在7月的土拍市場上唱主角了。
一、芳村客運站地塊
說起芳村客運站，老芳村人都不陌生。
這座運營了26年的客運站，承載了無數人的出行記憶。
如今地塊已經平整，曾經的客運站徹底消失，取而代之的將是一片嶄新的高層住宅。
根據官方出讓公告，該地塊建面約68810平方米，掛牌起始價119593萬元。
名義樓面價算下來約1.7萬/平，不過競得人需要配建站場中心業務用房6651平方米、公交首末站及公交停車場7500平方米等一系列公共交通設施。
扣除這些配建之后，實際可售樓面大概在2.2萬/㎡這個量級。
這個價格什么水平？
對比周邊，保利和頌當年樓面價約2.7萬/平，中海浣花里約2.5萬/平。
芳村客運站地塊2.2萬/平的起拍價，賬面上已經留出了安全墊。
當然，這宗地塊也不是完美的，硬傷也很明顯。
容積率3.9，在當下低密當道的市場環境里，這個容積率確實偏高，大概率還是走超高層剛需小戶型的路子。
但瑕不掩瑜。地塊緊鄰地鐵1號線坑口站，妥妥的地鐵上蓋。
對面就是廣百廣場，周邊底商豐富。
學校方面，歸沖口街道管，有概率劃真光中學附屬坑口小學，省實花地灣校區在旁邊但不一定夠得著。（學校方面最終以教育局官宣為準）
學鐵商基本配齊，屬于主城區難得的“全能型”地塊。
據市場消息，多家房企已經在跟進這塊地。7月28日限時競價，屆時大概率又是一場鏖戰。
二、沙涌地塊
再把目光往前撥兩天。
6月24日掛牌的荔灣區浣花路以南、沙涌新村以東AF0216006、AF0216007地塊（沙涌地塊），走的是另一條路。
該地塊建面約24738平，掛牌起始價51949.80萬元。
算下來起拍樓面價約2.1萬元/平方米。
最大的看點是綜合容積率僅約2.14。這是白鵝潭近三年出讓宅地中容積率最低的一宗。
低容積率意味著什么？
改善賽道。板樓、小高層、大面積戶型，居住舒適度大幅提升。
地塊素質也確實能打。
緊鄰聚龍灣太古里商業項目，與廣佛線、11號線換乘站沙涌站一路之隔，距離珠江后航道不足500米。
屬于中心城區比較稀缺的配套完善、交通便利且低密度開發的優質地塊。
當然也有短板，地塊形狀不規則，體量較小，總建面只有2.47萬方，估計只能放下兩棟樓。
周邊還基本被老舊小區包圍。
不過總價才5.19億元出頭，房企拿地壓力不大。
據悉，保利、越秀、珠實、國貿等多家房企已經在盯這塊地。7月24日開拍，同樣值得關注。
三、兩宗地，兩種打法
同樣是荔灣，同樣是宅地，但這兩宗地的畫像截然不同。
芳村客運站地塊呢，體量大、配套全、地鐵上蓋，但容積率高，走的是流量路線，面向剛需首置客群。
沙涌地塊呢，體量小、低容積率、近太古里，走的是品質路線，面向改善客群。
一個走量，一個走質。荔灣在土地供應上已經做到了精準分層。
對于購房者來說，這兩塊地未來的項目也給出了清晰的信號：
想在主城區上車、看重通勤便利的，盯緊芳村客運站；
想要低密舒適、追求生活品質的，關注沙涌地塊。
對于開發商來說，7月這兩場土拍，將是檢驗市場信心的試金石。
究竟是流量盤更吃香，還是改善盤更受追捧？答案很快揭曉。
荔灣的土拍大戲，才剛剛拉開帷幕。
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