來源：市場資訊

（來源：克而瑞地產研究）

“產品力定價”邏輯下，高溢價地塊正在重構核心城市K型產品格局

2025年以來，全國土地市場在整體規模收縮的主基調下呈現極致結構性分化。一方面，全國住宅用地供應計劃連續三年同比收縮約兩成，土地成交規模持續處于低位運行區間；另一方面，核心城市核心區位地塊熱度快速攀升，高溢價成交乃至單價紀錄刷新事件頻發，“點狀高熱”成為本輪土拍市場的核心標識。

據克而瑞監測數據，2025年全國15個核心監測城市涉宅用地平均溢價率達10.02%，較2024年提升3.8個百分點。進入2026年，土地市場結構性分化態勢進一步加劇：6月深圳南山、前海地塊連續兩周溢價率突破100%；上海多宗地塊觸發“無封頂”競價規則；杭州單宗地塊溢價率突破60%；蘇州誕生全省樓面地價新紀錄……這一現象的背后，既是房企投資邏輯從“全域擴張”向“核心聚焦”的深度轉向，也預示著核心城市住宅產品體系正迎來新一輪價值重構。

一、市場表現：高溢價地塊的全景掃描

1.溢價率中樞上移的結構性信號

2025年15個核心監測城市涉宅用地平均溢價率為10.02%，較2024年上行3.8個百分點。分城市來看，北京溢價率同比大幅上漲114.29個百分點，上海同比上漲40.5個百分點，深圳同比提升33.92個百分點。其中北京溢價率漲幅最為顯著，從低位區間快速抬升，直觀反映出限價政策松綁后市場預期的邊際修復與投資信心的扭轉。

進入2026年，土拍溢價率延續上行態勢：2026年1-6月，15城涉宅用地平均溢價率達13.23%，6月單月更是攀升至30.13%。分能級來看，上半年一線城市平均溢價率為14.7%，6月單月躍升至63.39%，顯著高于核心城市平均水平，成為本輪高溢價行情的核心承載區。

圖1 15個核心城市與一線城市溢價率年度走勢對比（2022-2026年H1）

數據來源：CRIC；統計口徑：涉宅用地；數據截至：2026年6月24日。

2.核心城市地價與熱度的分化圖譜

從2026年1-6月核心城市土地成交數據來看，地價水平與市場熱度呈現明顯的錯配分化格局：上海以41618元/㎡的成交樓面地價位居首位，深圳、廣州、北京緊隨其后，高地價高度集中于一線城市；而溢價率維度，深圳以44.73%遙遙領先，杭州33.16%、廣州21.90%位列前三，與樓面地價排序形成顯著錯位，清晰呈現出“高單價”與“高熱度”的分化特征，反映出不同城市的供地結構與市場預期差異。

圖2 15個核心城市2026年1-6月樓板價與溢價率對比

數據來源：CRIC；統計口徑：涉宅用地；數據截至：2026年6月24日。

3.高溢價地塊的三大特征

2026年二季度以來，一線及強二線城市核心成熟板塊土拍熱度快速升溫，高溢價地塊集中入市，百輪競價、單價破局的交易場景頻繁出現，成為本輪房地產調整周期中標志性的市場信號。

深圳是本輪土拍熱度的標桿城市。6月5日，南山區粵海街道T204-0153號宅地歷經291輪競價，由保利置業以57.72億元競得，溢價率達150.74%，成交樓面地價10.87萬元/㎡，刷新深圳住宅用地樓面單價歷史紀錄。僅一周后，前海桂灣片區核心宅地吸引9家頭部央國企同臺競拍，最終建發房產以35.25億元摘得，溢價率114.29%，樓面地價9.59萬元/㎡，創下前海宅地價格新高。

上海土拍熱度同步上行。5月下旬第四批次集中供地中，5宗宅地總成交額110.45億元，其中3宗地塊溢價率突破35%；閔行浦江鎮地塊溢價率達40.72%，浦東南碼頭地塊經112輪競價觸發中止價，進入高品質建設指標競報環節，最終溢價率達40.04%。這是上海“雙高雙競”規則落地后，首次出現多宗地塊進入第二輪無封頂競價，標志著核心區域土地估值體系正在發生系統性重構。此外，2025年上海徐匯衡復風貌地塊以20萬元/㎡的樓面地價刷新全國地價紀錄，進一步印證了核心城市核心地段土地的極致稀缺價值。

強二線核心城市熱度同步凸顯。杭州6月上旬四宗涉宅用地平均溢價率達41.9%，上城區九堡單元地塊溢價率高達61.51%，創下年度新高；南京玄武區孝陵衛G16地塊經90輪競價，以50.24%的溢價率成交，刷新近五年紀錄；蘇州工業園區金雞湖低密宅地溢價率30.04%，樓面地價68920元/㎡，刷新蘇州及江蘇省住宅地價紀錄；濟南、廣州、武漢等城市也陸續出現溢價率超20%的地塊，打破了近年土拍市場的低位平靜。

表1 2026年二季度重點城市典型高溢價宅地成交明細（部分）

數據來源：克而瑞研究中心整理。

從上述典型高溢價地塊清晰可見三大特征，共同構成了高溢價的價值基礎：

其一是“核心地段”，大部分地塊位于城市核心板塊，無論是深圳前海桂灣、南山粵海，還是蘇州金雞湖右岸、上海徐匯內中環，周邊配套成熟、圈層氛圍濃厚，且部分板塊宅地已長期斷供，稀缺性構成溢價的底層支撐；

其二為“低密度”，多數地塊容積率較低，蘇州金雞湖地塊容積率僅1.2、限高36米，幾乎排除傳統高層住宅的開發可能，產品形態天然指向低密大平層、洋房乃至墅級產品；

其三為“中小體量”，地塊用地面積普遍較小，深圳前海桂灣地塊用地面積僅11856㎡，低總價、小體量的“迷你地塊”反而成為高溢價主力，既契合城市更新階段存量挖潛的供地邏輯，也降低了房企的拿地資金門檻與決策風險。

制圖：深度智聯CoWork。

二、深層邏輯：地價上漲的多維驅動機制

核心城市地價的結構性上漲，并非單一因素所致，而是政策面、資金面、供需面與房企戰略面四維共振、相互強化的結果。

1.政策面：限價松綁與供給側改革的雙重催化

1)價格管制松綁是邏輯起點

杭州于2024年10月取消新房限價，北京于2024年四季度取消房屋銷售指導價和地價上限。價格管制的系統性松綁直接打開了房企的盈利空間，使“以產品力換售價”的盈利模式成立，房企對核心地塊的拿地意愿顯著提升。

數據印證顯示，杭州2025年一季度央國企權益拿地金額187億元、占比31%，較2024年未放開限價時期（1-9月）上升6.3個百分點。與此同時，取消70/90戶型限制、取消郊區容積率1.0下限等配套政策，從產品端解除了核心地塊高端化開發的規制約束，低密度、大戶型產品的開發可行性大幅提升，進一步放大了核心地段的稀缺溢價。

2)供給側改革與“好房子”政策構建新定價錨

2026年以來，全國已有41個省市出臺“好房子”建設標準，如濟南明確住宅層高不低于3.15米、廣州推出住宅品質星級評價體系等；2025年全國“好房子”相關政策發布達118次，城市更新政策134次，保障性安居工程政策178次。北京試行陽臺、挑空空間不計容的規劃新規，從技術層面為產品創新釋放了空間。“好房子”建設統一了優質住宅的產品標準、引導供給結構優化，正在逐步成為新的土地定價錨點。

城市更新則為優質地塊供應開辟了存量渠道。據測算，“十五五”期間全國城市更新市場容量預計超15萬億元；2026年5月，國務院印發《城市更新“十五五”規劃》，明確危舊房改造50萬套、城中村改造4000個等目標，首次將“好房子”建設、存量用地盤活、房企參與城市更新納入統一政策框架。在自然資源部38號文嚴控新增建設用地的剛性約束下，城市更新推動土地供給從增量擴張全面轉向存量挖潛，核心區優質地塊的稀缺性進一步凸顯。

制圖：深度智聯CoWork。

2.資金面：央國企主導下的確定性資產配置

當前土地市場已形成“央企-地方國企-城投平臺-規模化民企”的多元主體分層格局，資金呈現出“向核心城市集中、向優質地塊集聚”的鮮明特征，背后是行業深度調整期的避險配置邏輯。

詳情請見：地王頻現背后：土地市場為何越來越像一場資格賽？——從房企、土地到制度的三重篩選機制

3.供需面：縮量提質與去化預期的雙向支撐

1)供給端規模收縮與結構優化并行

商品住宅用地供應規模大幅縮量。在自然資源部38號文的指引下，2026年核心城市住宅用地供應計劃普遍下調，其中北京、上海、杭州供地計劃降幅約2成，廣州降幅高達58.06%，深圳供應規模維持低位。供地規模的系統性收縮直接強化了核心地塊的稀缺性，為高溢價行情創造了基礎。

表2 核心城市2025-2026年商品住宅用地供應計劃對比

數據來源：公開信息整理。

與此同時，成交地塊的容積率持續下行，低密化趨勢顯著。據克而瑞數據，2026年1-6月全國300城涉宅用地成交建面13352萬㎡，同比下降28.6%；土地出讓金5205億元，同比下降41.3%。在整體縮量的同時，成交結構持續優化，容積率2.0以下涉宅用地成交占比從2021年的35.79%持續攀升至2026年上半年的55.82%，低密地塊占比持續擴大，為產品品質升級提供了載體。

表3 2021-2026年上半年全國涉宅用地成交容積率變化

數據來源：CRIC；統計口徑：涉宅用地；數據截至：2026年6月24日。

此外，存量用地盤活持續釋放核心區優質資源。近期上海閔行、浦東南碼頭等板塊多宗商業/商務用地調整為住宅/商住用地，蘇州金雞湖地塊由商業用地調整為居住用地，一批“斷供多年”的核心板塊地塊集中入市。這類稀缺優質地塊的釋放，既是供給側“縮量提質”策略的直接體現，也精準匹配了市場對核心區位高品質住宅的需求。

2) 需求端品質項目的確定性去化

克而瑞監測數據顯示，具備“好房子”屬性的品質改善項目，在市場中已形成穩定的價值溢價與去化優勢，成為高地價項目的盈利破局路徑。

價格溢價方面，第四代住宅、“好房子”達標項目的市場售價較周邊同區位普通項目平均溢價率達15%-20%，產品力的價值兌現能力已得到市場驗證。

去化效率方面，品質改善類項目持續領先。如北京高端項目開盤去化率超90%，而剛需項目去化率僅23%-30%；上海單價10萬元/㎡以上的高端住宅流速雖有所放緩，但頭部品質項目仍能維持九成以上的去化率，甚至部分項目觸發積分搖號；深圳2026年上半年3000萬以上高端住宅成交566套，是2025年同期的2.8倍。整體來看，品質改善型產品在市場調整周期中展現出更強的抗周期韌性與去化確定性，為高地價項目提供了需求支撐。

4.企業戰略面：從“廣撒網”到“精聚焦”的邏輯躍遷

當下房企高價拿地的邏輯已發生轉變。高溢價拿地并非單純追逐項目利潤，而是在行業深度調整期，對確定性、入場資格、企業生存權的爭奪。核心城市核心地段具備穩定的去化預期，被視為資金避險的“確定性資產”。同時，存量更新時代，土地競爭不再是簡單的“價高者得”，政企協同、復雜項目操盤能力成為新的門檻。高溢價拿地，某種程度上是在為獲得進入存量更新賽道的“入場券”支付溢價，也是為維持團隊、融資信用和組織能力支付的“保險費”。

制圖：深度智聯CoWork。

三、格局重塑：高溢價地塊如何重構核心城市產品體系

在地價高企、傳統盈利空間被大幅壓縮的背景下，剛需與普通改善產品已無法覆蓋土地成本，房企必須通過客群上移、形態升級、配置加碼、服務增值的全鏈條價值提升，實現產品溢價與成本的動態平衡。在此過程中，“好房子”價值體系正在取代傳統的“地價-房價聯動”機制，成為核心地塊新的定價錨點，這也是高溢價土拍對行業最深刻的影響。

1.價格體系重構：從限價倒掛到市場化重定價，K型格局更加明朗

本輪高溢價地塊普遍位于城市核心成熟板塊，核心城市地塊起拍樓面價貼近周邊新房均價，成交樓面價已接近甚至超過周邊存量二手房均價，天然排除了剛需與普改客群。隨著限價政策的松綁，核心城市價格體系經歷了從“限價雙軌制”到“市場化重定價”的深刻演進。

高溢價地塊對應的售價預期已顯著抬升，“好房子”正成為新的土地定價錨點。深圳招商海晏府備案價14.2萬元/㎡，而建發前海地塊市場預計需賣到15-16萬元/㎡才能回本；蘇州金雞湖地塊樓面價68920元/㎡疊加不低于5000元/㎡的裝修標準，新房售價預計10萬元/㎡以上才能回本。這些價格預期的形成，已不再單純參考周邊及二手房價格，而是轉向“按未來產品力反推定價”的新邏輯。

核心城市核心板塊的高溢價地塊，疊加產品力的躍遷，進一步強化了開發商按未來產品力反推定價的新邏輯，未來新房和二手房價格走勢K型格局更加明朗。這一定價錨點的轉移，意味著核心城市住宅價格體系的重塑——價格不再被行政限價人為壓制，而是由地段稀缺性、產品力與市場購買力共同決定，倒掛紅利逐步消失，市場化重定價機制日益主導。

2.產品定位上移：核心地段的豪宅化趨勢

低容積率是本輪高溢價地塊的共同特征，也是房企敢于支付高溢價的核心底氣。典型高溢價地塊容積率多集中在1.0-1.5區間，遠低于城市住宅平均容積率，為產品形態升級提供了物理空間。

地價的持續抬升，正推動核心地段產品定位整體上移，“豪宅化”成為鮮明趨勢。從上海市場看，產品定位的分化與上移同樣顯著。上海核心豪宅、外環品質盤銷售強勁，但遠郊項目承壓，內環內趨于豪宅化。這表明在地價抬升的傳導下，核心地段產品門檻持續上移，產品定位向高端改善與豪宅集中。

高地價與“好房子”導向在供應側形成共振，共同加速了品質化時代的到來。部分城市通過第四代住宅、空中庭院等創新產品，以空間設計突破傳統戶型的溢價天花板。這一變化正在重構核心城區的居住形態：新增住宅從“高密度居住載體”轉變為“城市稀缺資產”，居住舒適度與資產稀缺性同步強化。

內容來源：克而瑞好房點評網；制圖：深度智聯CoWork。

3.硬件配置升級：精細化品質競爭進入深水區

高地價倒逼房企必須在產品配置上做顯性價值加法，通過可感知的品質提升支撐高售價，核心區住宅的硬件標準將迎來一輪全面迭代。

一是精裝交付標準大幅抬升。上海等城市已在土拍規則中明確高品質裝修門檻，如徐匯濱江地塊要求裝修標準不低于5000元/㎡，靜安蘇河灣地塊不低于7000元/㎡；而市場端的實際投入遠高于政策底線，核心高端項目精裝標準普遍提升至8000-15000元/㎡，國際一線廚衛品牌成為標配，部分頂豪項目將恒溫恒濕恒氧“三恒”系統、全屋凈水軟水系統納入交付標準。

二是公區與景觀高配化打造。單元大堂、地下車庫、社區主入口等展示界面全面對標星級酒店標準；景觀設計從“綠化覆蓋”轉向“場景化營造”，下沉式會所、恒溫泳池、私享花園、高端健身空間等成為高端項目標配，強化社區的專屬感與儀式感。

三是綠色科技屬性成為硬性準入門檻。以上海“雙高雙競”土拍規則為代表，多地將高品質建設指標納入競價環節，綠色建筑三星、超低能耗建筑、智慧社區等已成為核心地塊的基本配置要求。房企也主動將AI安防、全屋智能、新能源配套等作為核心賣點，以技術屬性支撐產品溢價。

4.創新價值延伸：服務與圈層成為產品溢價的新載體

在硬件配置逐步趨同的背景下，高端客群對軟性服務的敏感度持續提升，高溢價地塊項目普遍將物業服務與社群運營作為核心差異化競爭力。

一方面，頭部房企紛紛將旗下最高端物業服務體系落地核心地塊，提供24小時專屬管家、定制化家政、私宴籌辦、資產打理等專屬服務，部分頂豪項目還引入國際高端酒店物業顧問，拉升服務調性與品質感知。

另一方面，社群運營成為產品價值的重要延伸。針對高凈值客群的需求，打造財經、藝術、親子、健康等主題社群，定期舉辦專屬圈層活動，構建高凈值社交平臺。社區不再只是居住空間，更是身份認同與圈層社交的載體。這一轉變意味著，核心區高端住宅的價值構成中，物業服務與圈層價值的占比將持續提升，成為支撐高房價、高溢價的關鍵組成部分。

四、風險與挑戰：高溢價行情的隱憂與可持續性

1.需求端：高凈值客群的容量約束與競爭分流

高地價倒逼的高售價，進一步抬高了產品的總價門檻，使得目標客群圈層進一步收窄。核心城市的高凈值客群規模本身具備有限性，當多個同能級競品項目集中入市時，極易導致客群分流，進而引發去化壓力與價格戰風險。因此，高溢價拿地決策必須建立在對目標客群容量、競爭格局的精準研判之上，避免陷入“供給集中放量、客群承接不足”的市場困境。

2.產品端：成本-售價的邊際平衡與兌現風險

在“以產品力反推定價”成為主流邏輯的背景下，產品力突出的項目能夠支撐高售價并實現快速去化，但產品高端化并非沒有邊界。

一方面，部分核心城市仍存在新房限價的隱性約束，售價天花板客觀存在，房企需要在地價、建安成本與限價之間進行精細的盈利平衡，過度堆砌配置可能擠壓利潤空間甚至導致虧損，高度考驗房企的客群定位與成本管控能力。另一方面，高端產品的品質兌現存在不確定性。若實際交付品質與市場預期存在差距，不僅會影響項目口碑與去化，還可能引發品牌信任危機，尤其在高總價、高預期的高品質改善市場，品質兌現能力直接決定了項目的成敗。

五、總結

綜上，2025年至2026年上半年核心城市的高溢價地塊現象，并非上一輪行業周期“地王潮”的簡單重演，而是房地產行業深度調整期內，“控增量、優供給”政策導向、資金避險配置邏輯、需求結構升級與房企戰略聚焦共同作用下的結構性產物，是核心城市優質不動產價值的理性重估。

對于行業整體而言，未來不同能級城市、不同板塊的住宅產品，不僅在價格上差距懸殊，在產品品質、居住體驗上的代際差也將持續拉大，居住品質的分化將與房價分化同步演進，市場的結構性分化將呈現長期化、趨勢化特征。

對于開發企業而言，認清行業分化大勢、聚焦核心價值賽道、深耕產品力打造，才是穿越行業周期、實現可持續發展的根本路徑。

制圖：深度智聯CoWork。