房屋被拍賣后，原有未到期的租賃合同是否繼續(xù)有效、承租人能否繼續(xù)居住，是困擾不少群眾的法律難題。近日，保靖縣人民法院審結(jié)一起借款合同執(zhí)行糾紛案件，依法保護真實合法的在先租賃權(quán)，通過“租金抵債”方式化解執(zhí)行僵局，既保障了承租人合法居住權(quán)益，又足額兌現(xiàn)了債權(quán)人債權(quán)，達成法理與情理兼顧的雙贏效果。

基本案情

被執(zhí)行人凌某因資金周轉(zhuǎn)需要，向申請執(zhí)行人羅某借款，到期后凌某未能償還欠款，羅某多次催收無果，依法向法院提起訴訟。案件審結(jié)后，凌某仍未按照生效法律文書履行還款義務(wù)，羅某遂向法院申請強制執(zhí)行。

案件進入執(zhí)行程序后，執(zhí)行干警多次嘗試聯(lián)系凌某溝通還款事宜，可凌某始終杳無音信、刻意失聯(lián)，為維護債權(quán)人合法權(quán)益，法院依法查封凌某名下一套住宅，并啟動司法拍賣程序，準(zhǔn)備通過拍賣房產(chǎn)所得款項清償債務(wù)。

干警在對凌某住宅開展實地核查、推進拍賣工作時，住宅承租人向法院提交書面租賃合同，表示自己早在這套房子被法院查封之前，就已經(jīng)和凌某簽訂了合法有效的房屋租賃合同，并且一直正常居住、按時繳納房租和水電物業(yè)費，截至案件辦理時，租房合同還有三年才到期。因此承租人認(rèn)為，就算這套房子后續(xù)被司法拍賣，自己的租房合同依然有效，有權(quán)按照合同約定繼續(xù)住在房屋里。

面對承租人提出的繼續(xù)租住要求，申請執(zhí)行人羅某充滿顧慮。他認(rèn)為，如果拍賣的房屋附帶剩余三年的租賃合同，會大大降低房屋的市場價值，很難吸引買家競拍，一旦房產(chǎn)拍賣受阻，自己多年的欠款就無法追回，案件陷入爭議。

執(zhí)行過程

為妥善化解爭議，法院干警逐一核查租賃合同、租金支付憑證、水電繳費記錄、入住證明等材料，確認(rèn)該租賃合同確實簽訂于法院查封房屋之前，承租人在查封前合法占有房屋，租賃關(guān)系真實合法，不存在惡意串通、虛構(gòu)租賃阻礙執(zhí)行的情形。

結(jié)合查明事實，該案符合“買賣不破租賃”法定適用條件，房屋所有權(quán)變更不影響在先合法租賃合同的效力，承租人有權(quán)繼續(xù)依約使用房屋。執(zhí)行干警通過物業(yè)登記信息、被執(zhí)行人配偶等渠道，成功聯(lián)系上失聯(lián)被執(zhí)行人凌某。隨后，法院組織申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人、承租人多方進行協(xié)調(diào)溝通，提出“租金抵債”解決方案。經(jīng)執(zhí)行干警耐心釋法明理、居中調(diào)解，多方當(dāng)事人同意“租金抵債”，自愿達成執(zhí)行和解協(xié)議，以涉案房屋后續(xù)租金持續(xù)抵扣被執(zhí)行人所欠債務(wù)，這種無需拍賣房產(chǎn)即可足額兌現(xiàn)債權(quán)人債權(quán)的解決方法，圓滿化解了該糾紛。

法官說法

該案清晰界定了房產(chǎn)執(zhí)行中租賃權(quán)的保護邊界與法律紅線。

一是合法在先租賃權(quán)，依法受法律完整保護。根據(jù)“買賣不破租賃”原則，不動產(chǎn)在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。租房群眾無需過度擔(dān)憂，只要租賃合同真實合法、簽訂于房屋查封前，且已實際入住占有，即便房屋被司法拍賣、過戶，自身的租賃權(quán)益依然受法律保護。同時提醒承租人，租房時務(wù)必妥善留存租賃合同、付款憑證、入住記錄等證據(jù)，為后續(xù)維權(quán)提供完整依據(jù)。

二是虛構(gòu)租賃對抗執(zhí)行，必將承擔(dān)法律責(zé)任。法律堅決保護合法權(quán)益，絕不縱容規(guī)避執(zhí)行行為。部分被執(zhí)行人試圖通過事后補簽租賃合同、虛構(gòu)租賃關(guān)系、串通他人偽造租賃證據(jù)等方式，人為設(shè)置房產(chǎn)處置障礙，拖延、抗拒法院強制執(zhí)行，該類行為屬于規(guī)避執(zhí)行違法行為，法院將依法嚴(yán)厲打擊，相關(guān)責(zé)任人需承擔(dān)罰款、拘留等法律責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任。

希望廣大群眾主動學(xué)習(xí)法律知識，厘清權(quán)利邊界，在房屋租賃、交易、借貸過程中嚴(yán)守法律底線，依法維護自身合法權(quán)益。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第七百二十五條　租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)所發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2020〕17號）

租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予以支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

1.房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；

2.房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

來源｜保靖縣人民法院網(wǎng)

編輯｜李笑陽

一審｜羅玉龍

二審 | 彭 浪

三審｜蔣厚軍