四川
最近房地產市場出現類似銀行擠兌的資產擠兌現象，賣房的人遠多于買房的人。
背后本質是人口結構問題 —— 接盤的人不夠了。
房地產的最大敵人不是政策或利率，而是人口。
看其他國家的情況，日本總人口 2008 年見頂，65 歲以上老人占比超 29%。
大量老人賣房，年輕人少沒人接，空置住宅超 900 萬套，每七套房就有一套沒人住，鄉下甚至有一日元的房屋。
韓國生育率全球墊底，嬰兒潮世代即將退休，住房資產拋向市場年輕人接不住。
而德國同樣老齡化，房價卻沒崩，因為過去二十年吸納數百萬移民，補上了人口需求。
回到中國，2025 年出生人口創歷史新低，聯合國預測 871 萬，國家統計局數據為 792 萬，育齡女性數量大幅減少。
1962 到 1975 年的超級嬰兒潮近 3 億人正在集體退休，這代人過去是樓市最大買家，現在變成賣家。
未來房價承壓是因為賣家多買家少，財富傳承邏輯也變了：以前三個孩子分一套房，現在一個孩子可能繼承兩套老人的房子，房子越來越多。
經濟學的生命周期理論指出，年輕人負債買房是存錢，老年人賣房是取錢。
但如果所有老人都想取錢，就會出現流動性危機。
很多房子看似值千萬，卻可能賣不出去。2022 年英國養老金危機就是例子，資產沒問題但流動性枯竭。
老齡化國家里，房子的金融屬性下降，居住屬性回歸。
老人更關注現金流，美國富裕家庭數據顯示，年齡越大房產占資產比例越低，現金和債券占比越高。
未來房地產最大挑戰是資產的貸記轉換，誰來接盤？核心資產依然有價值，但普通資產會越來越普通，流動性比價格更重要。
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