廣東
前段時間，我們幫助一位海外客戶，順利完成了融資購樓——買入一棟位于品川區南端天王洲一帶的復合型大樓。
這一棟樓，土地面積150平米1989年建成，符合新耐震標準，共7層：1樓適合店鋪經營，2~5層可作事務所，6~7層為居住空間，目前滿租，交易價格約為4.2億日元（約2250萬人民幣)。
為何選擇這一標的？
首先，日本買房最有價值的是土地，150平方米永久產權的一塊完整地皮，商業地域容積率500%，資產安全邊際高。其次，店鋪、事務所、居住三層收益結構分散租戶類型，空置風險低于純住宅或純辦公。第三，天王洲隨羽田機場國際線擴容、品川站周邊再開發，租金成長性和土地增值可期。最后，日本銀行對1989年新耐震、商業地域、復合收益型物件認可度高，愿意放貸本身即是資產質量的驗證。
我們設計的投資與融資方案——
總價：約4.2億日元（約2250萬人民幣）
自有資金：約1200萬人民幣，約2.1億日元，占比50%
銀行貸款：約2.1億日元，成數50%，利率2.6%，期限20年
月利息支出：約45.5萬日元
收益預估測算：
這一棟樓毛租金回報率4.8%，年租金收入為2016萬日元，每個月租金168萬日元。扣除管理費、修繕積立金及稅費等，年凈租金收入1612.8萬日元。再扣除年貸款利息支出546萬日元，以自有資金2.1億日元計算，收益回報率達到5.08%。
這里的關鍵在于杠桿效應的放大。若全款購買，凈租金回報率為3.8%；而采用50%貸款后，凈租金回報率提升至5.08%，杠桿效應將自有資金效率提升了約1.3百分點。
這也是為什么在日本房產投資中，我們會建議，有能力的朋友盡可能去貸款買樓，往往在于投資亮點已經不僅在于房產本身：
? 通過低息貸款撬動杠桿，少量自有資金即可擁有東京核心區價值數億的整棟資產；
? 銀行審核為資產背書，間接驗證物業優質；
? 日元貶值反而提供了套利空間，自有資金投入降低；
? 長期看，租金收入穩定、資本增值潛力明確，現金流可觀；
簡單來說，越能盡早把東京房產看成一項金融產品，越能發現其優勢所在：實物、即時、低息杠桿。
1、作為實物資產，所見即所得，土地加建筑永久產權，抗通脹；
2、作為即時現金流，過戶即可收租，后續不需再追加投入，租金覆蓋月供；
3、作為低息杠桿工具，2.2%利率對比5%左右租金收益，實現正息差套利；
當市場還在討論日元走勢時，聰明資金和買家已經完成借日元、買日元資產、賺息差的三重布局。
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