《每日經濟新聞》記者獲悉，上周公募REITs二級市場環比下跌。截至上周五（6月26日），中證REITs（收盤）指數收于709.51點，環比下跌2.4%；中證REITs全收益指數收于944.9點，環比下跌2.4%。

根據Wind數據，已上市的86只公募REITs產品中，環比上漲的僅有9只。漲幅最大的三只產品分別為國泰海通砂之船商業REIT、匯添富上海地產租賃住房REIT和中信建投國家電投新能源REIT，周內分別上漲2.52%、2.02%和1.63%。環比下跌的則增加至77只，其中跌幅最大的三只為建信中關村REIT、華安外高橋REIT和華夏合肥高新REIT，周內跌幅達到驚人的12.86%、12.68%和10.86%，此外還有2只產品跌幅超過10%。

行業方面，華夏、易方達、南方、中金四家基金公司旗下的中證REITs全收益指數證券投資基金將于7月1日至7月7日集中公開發售；此外，上周公募REITs市場延續擴容態勢，又有4只商業不動產REITs獲批。

公募REITs二級市場環比下跌，產業園區、倉儲物流板塊跌幅較大

上周，公募REITs二級市場環比下跌。截至上周五（6月26日），中證REITs（收盤）指數收于709.51點，環比下跌2.4%；中證REITs全收益指數收于944.9點，環比下跌2.4%。

開源證券數據顯示，上周保障房、環保、高速公路、產業園區、倉儲物流、能源、消費類REITs漲跌幅分別為-0.95%、-2.95%、-2.11%、-6.6%、-5.62%、-1.46%、-3.57%，產業園區、倉儲物流等板塊跌幅較大。

單只產品方面，已上市的86只公募REITs產品中，環比上漲的僅有9只。漲幅最大的三只產品為國泰海通砂之船商業REIT、匯添富上海地產租賃住房REIT和中信建投國家電投新能源REIT，周內分別上漲2.52%、2.02%和1.63%。

上周漲幅排名前十的公募REITs

環比下跌的則增加至77只，其中跌幅最大的三只為建信中關村REIT、華安外高橋REIT和華夏合肥高新REIT，周內跌幅達到12.86%、12.68%和10.86%；此外還有2只產品跌幅超過10%，分別是中金聯東科創REIT和中金亦莊產業園REIT。

上周跌幅排名前十的公募REITs

針對公募REITs二級市場近期的調整，中金公司分析，6月以來REITs市場加速下跌，截至6月24日，中證REITs全收益指數累計下跌6%。板塊分化，基本面承壓的物流倉儲（-10%）跌幅居前，經營權REITs以及基本面韌性較強的保租房表現相對抗跌。

緣何下跌？該機構指出，本輪REITs市場下跌系供給、需求與流動性三方共振所致：宏觀層面，當前資本市場風險偏好科技成長風格，資金向高彈性資產傾斜，對紅利類資產形成分流壓制；市場層面，6月商業不動產REITs新發上市疊加部分存量份額解禁，引發供給擔憂，而需求端增量有限——保險資金仍在等待監管明確商業不動產REITs投資準入，尚未入場；供需失衡進一步加劇流動性壓力，市場陷入“下跌—止損—再下跌”的負反饋循環，悲觀情緒持續發酵并擴散至整體板塊。

“我們認為當前市場或已定價多重利空，估值性價比較年初明顯提升，盡管短期仍可能受資金面擾動（如新發產品供給、限售份額解禁等）影響而出現波動，但配置價值正逐步顯現。建議積極把握結構性機會。”

指數產品落地在即，又有4只商業不動產REITs獲批

上周業內還有多項重磅動態。

首先，6月25日，根據四家基金公司公告，華夏、易方達、南方、中金四家基金公司旗下中證REITs全收益指數證券投資基金將于7月1日至7月7日集中公開發售，標志著公募REITs市場正式邁入指數化投資的新階段。

申銀萬國證券分析指出，這4只產品每只募集份額上限均為3億份，合計募集規模約12億元；業績比較基準均為“中證REITs全收益指數收益率×95%+活期存款基準利率×5%”，跟蹤目標設定為日均跟蹤偏離度絕對值≤0.35%、年化跟蹤誤差≤4%。REITs投資策略采用完全復制法，即嚴格按照中證REITs指數成分券構成及權重構建投資組合，并隨指數調整進行相應調倉；根據合同約定，基金管理人需在基金生效之日起6個月內使投資組合比例符合相關要求。“2026年以來，指數成分券、非成分券累計跌幅分別為4.65%、11.75%，后續隨著指數基金陸續建倉，建議擇機把握優質成分券的布局機會。”

其次，商業不動產REITs擴容提速，獲批節奏明顯加快。

6月22日，證監會官網顯示，4只商業不動產REITs獲批，分別為華夏凱德商業不動產REIT、華夏保利發展商業不動產REIT、華安陸家嘴商業不動產REIT、創金合信北京國資公司商業不動產REIT。隨后，華安錦江商業REIT、光大保德信光大安石商業REIT也陸續獲得批文，6月22日以來第二批商業不動產REITs數量已達到6只。這也說明，繼首批4只商業不動產REITs上市后，一周內已有10只商業不動產REITs進入投資者視野，擴容進程持續提速。

以華夏凱德商業REIT為例，該產品首批納入兩個資產，分別是深圳來福士廣場綜合體項目和凱德廣場·涪城購物中心項目。資產總建筑面積約為34萬平方米，資產總估值為約48.11億元，擬募集規模為38.73億元。

值得一提的是，凱德投資作為發起人及運營管理機構，將在華夏凱德商業REIT上市后繼續負責底層項目的運營，同時作為戰略投資者，持有20%的基金份額。