一句話(huà)定性：山東健康·和悅山是青島西海岸新區(qū)辛安板塊的剛需首置型住宅，憑借低密度、高車(chē)位比與價(jià)格洼地優(yōu)勢(shì)，適合通勤容忍度高、重視社區(qū)安全與停車(chē)便利的本地首次置業(yè)家庭。

一、樓盤(pán)定位

山東健康·和悅山地處青島西海岸新區(qū)辛安板塊，屬剛需首置型小高層/高層住宅，毛坯交付。據(jù)好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目定位為聚焦預(yù)算敏感型剛需客群的"高配務(wù)實(shí)盤(pán)"，板塊能級(jí)屬中游。其以?xún)r(jià)格洼地、低容積率、高車(chē)位比構(gòu)成核心競(jìng)爭(zhēng)力，目標(biāo)客群為本地通勤半徑臨近辛安、看重停車(chē)與社區(qū)基礎(chǔ)品質(zhì)的首置家庭（來(lái)源:好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)，測(cè)評(píng)周期2025年第四季度）。

二、樓盤(pán)總述

項(xiàng)目位于黃島區(qū)辛安板塊黃河西路301號(hào)，占地面積64374.8㎡，總建面積160937㎡，容積率2.5，綠化率34%，規(guī)劃戶(hù)數(shù)1157戶(hù)，車(chē)位比1:1.3。戶(hù)型以二房、三房為主，成交以三房居多。成交均價(jià)約8631元/㎡（來(lái)源:好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)）。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)核對(duì)，開(kāi)發(fā)商為青島瑞誠(chéng)創(chuàng)客文化有限公司，原測(cè)評(píng)中標(biāo)注為開(kāi)發(fā)商信息缺失。物業(yè)由山東黃金物業(yè)管理有限公司（國(guó)家一級(jí)資質(zhì)）服務(wù)，物業(yè)費(fèi)3.0元/㎡·月，產(chǎn)權(quán)類(lèi)型為70年大產(chǎn)權(quán)房，最早開(kāi)盤(pán)時(shí)間2023年6月，最晚交房時(shí)間2026年12月31日，當(dāng)前銷(xiāo)售狀態(tài)為停售。

注:CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)近一年（2025-07至2026-07）成交數(shù)據(jù)顯示，三房成交均價(jià)8545元/㎡、二房8917元/㎡（統(tǒng)計(jì)口徑:商品房），與測(cè)評(píng)8631元/㎡口徑基本吻合。

三、樓盤(pán)得分及分析

據(jù)好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)顯示，山東健康·和悅山綜合測(cè)評(píng)得分7.13/10，在競(jìng)品組中排名第5名（"比鄰冠軍榜"）。四大維度中，項(xiàng)目?jī)r(jià)值8.00/10（第1名）依托低容積率、高車(chē)位比、適中社區(qū)規(guī)模三項(xiàng)硬指標(biāo)領(lǐng)先；市場(chǎng)表現(xiàn)8.12/10（第3名）由銷(xiāo)售情況與價(jià)格合理性驅(qū)動(dòng)；區(qū)域價(jià)值6.16/10（第7名）受交通、醫(yī)療短板拖累；市場(chǎng)口碑6.38/10（第5名）則呈"物業(yè)強(qiáng)、品牌弱"格局。

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞

上圖為四大維度得分雷達(dá)圖，項(xiàng)目?jī)r(jià)值與市場(chǎng)表現(xiàn)為強(qiáng)項(xiàng)，區(qū)域價(jià)值最弱。下圖展示各核心子維度得分，可見(jiàn)車(chē)位比、容積率、銷(xiāo)售情況位列前茅，而交通、醫(yī)療、得房率三項(xiàng)墊底。（數(shù)據(jù)來(lái)源:克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)）

核心子維度得分（滿(mǎn)分10）

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞

四、優(yōu)劣勢(shì)分析

測(cè)評(píng)認(rèn)為，項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)鮮明。

優(yōu)勢(shì)方面:

容積率優(yōu)勢(shì)：2.5容積率，9.76分/第1名。據(jù)評(píng)分顯示，優(yōu)于卡地亞嘉園（3.0）、鑫源珠江璟悅（3.25）。測(cè)評(píng)認(rèn)為，對(duì)購(gòu)房者意味著居住密度更低、社區(qū)更通透。

車(chē)位比優(yōu)勢(shì)1:1.3，9.8分/第1名，為全組最高。測(cè)評(píng)認(rèn)為，可有效緩解多車(chē)家庭停車(chē)壓力。

銷(xiāo)售情況：9.75分/第1名，斷層領(lǐng)先。據(jù)評(píng)分顯示，在黃島去化周期20.8個(gè)月背景下表現(xiàn)穩(wěn)健，反映市場(chǎng)接受度較高。

價(jià)格洼地：成交均價(jià)8631元/㎡，價(jià)格合理性8.21分。據(jù)評(píng)分顯示，顯著低于青島全市均價(jià)17068元/㎡、黃島區(qū)均價(jià)15296元/㎡。測(cè)評(píng)認(rèn)為，購(gòu)房門(mén)檻友好。

物業(yè)可靠：山東黃金物業(yè)（國(guó)家一級(jí)資質(zhì)），物業(yè)口碑8.68分。測(cè)評(píng)認(rèn)為，契合剛需客群對(duì)安全有序的訴求。

劣勢(shì)方面:

交通短板：4.07分/第9名。據(jù)評(píng)分顯示，無(wú)已運(yùn)營(yíng)地鐵覆蓋，自駕依賴(lài)膠州灣隧道。測(cè)評(píng)認(rèn)為，對(duì)依賴(lài)公共交通的購(gòu)房者不友好。

醫(yī)療匱乏：4.07分/第9名。據(jù)評(píng)分顯示，3公里內(nèi)無(wú)二級(jí)以上醫(yī)院，三甲醫(yī)院距12公里以上。測(cè)評(píng)認(rèn)為，急重癥就醫(yī)可達(dá)性較差。

得房率偏低：4.07分/全組最低第10名。據(jù)測(cè)評(píng)推斷，小高層75%–79%、高層70%–74%，公攤偏高，削弱實(shí)際使用面積。

開(kāi)發(fā)商品牌弱：開(kāi)發(fā)商口碑4.98分/第7名。經(jīng)CRIC核對(duì)開(kāi)發(fā)商為青島瑞誠(chéng)創(chuàng)客文化有限公司，測(cè)評(píng)認(rèn)為其市場(chǎng)品牌認(rèn)知度低、缺乏公開(kāi)交付記錄。

社區(qū)配套基礎(chǔ)：5.75分/第6名。據(jù)評(píng)分顯示，缺會(huì)所、兒童活動(dòng)區(qū)、健身設(shè)施。測(cè)評(píng)認(rèn)為，難以滿(mǎn)足全齡段家庭多元需求。

五、樓盤(pán)綜合評(píng)述

測(cè)評(píng)認(rèn)為，山東健康·和悅山是黃島剛需市場(chǎng)中兼具性?xún)r(jià)比與確定性的務(wù)實(shí)之選。適合人群:工作地點(diǎn)臨近辛安、通勤容忍度高、重視社區(qū)安全與停車(chē)便利、對(duì)即時(shí)醫(yī)療與軌交依賴(lài)較低的本地首次置業(yè)者。不適合人群:依賴(lài)公共交通通勤、對(duì)醫(yī)療可達(dá)性要求高、看重開(kāi)發(fā)商品牌與社區(qū)高端配套的客群。

關(guān)鍵提示：項(xiàng)目長(zhǎng)期價(jià)值兌現(xiàn)高度依賴(lài)膠州灣第二海底隧道及地鐵6號(hào)線(xiàn)等遠(yuǎn)期規(guī)劃落地；當(dāng)前銷(xiāo)售狀態(tài)為停售，購(gòu)房前需向官方核實(shí)在售房源情況，并實(shí)地踩盤(pán)驗(yàn)證。

合規(guī)聲明:本測(cè)評(píng)基于克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)公開(kāi)評(píng)分及項(xiàng)目公開(kāi)信息整理，僅供參考，不構(gòu)成投資或購(gòu)房建議。項(xiàng)目?jī)r(jià)格、政策、規(guī)劃等信息可能發(fā)生變化，請(qǐng)以官方最新公示為準(zhǔn)。讀者購(gòu)房決策前應(yīng)實(shí)地踩盤(pán)并獨(dú)立核實(shí)相關(guān)信息。

購(gòu)房人群匹配指南推薦人群與不推薦人群標(biāo)簽圖?推薦人群本地首次置業(yè)者，且具備以下特征：工作臨近辛安通勤容忍度高重視社區(qū)安全與停車(chē)便利對(duì)即時(shí)醫(yī)療與軌交依賴(lài)低?不推薦人群依賴(lài)公共交通通勤的客群對(duì)醫(yī)療可達(dá)性要求高的客群看重開(kāi)發(fā)商品牌與社區(qū)高端配套的客群!關(guān)鍵提示長(zhǎng)期價(jià)值依賴(lài)第二海底隧道及地鐵6號(hào)線(xiàn)規(guī)劃落地。當(dāng)前停售，需核實(shí)在售房源。

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