一般這種時候，除了新房宣發的鑼鼓喧天，整體市場氣氛會轉向壓抑，賣家最普遍的問題開始變成了“價格虧太多不舍得賣，能不能出租，中長期等筑底后V形回彈？”。

淡季過了幾周，還未進入7月，二手市場的承壓已經從核心板塊的結構性調整中初見端倪。

每周筆者整理數據、和中介們交流，差不多都能看到幾套“歷史最低價”的次新，幾套“超高租售比”的老破小，后臺幾條房東破口大罵的私信，以及一些購房者被勒馬的感謝。

今日推文便由此而生，為什么筑底不會V形反彈？

開門見山，別妄想這輪還是舊周期，可以等來中長期的反彈，那種反彈也是改來的。

房產的中長期，最初從過去的新城發展中來，一般新城規劃到征遷、四通一平；

同時，伴隨賣地招商建成到成熟是15年以上，比如錢二板塊就處在中間，還有7、8塊宅地待賣和連堡豐城要做，等賣地落成一次換手，入住率提高招商熱起來，還得7、8年。

同時，對于一個房子的生命周期來說，交付15年也是電梯要更換大修的年份，但到那時候普遍小區已經被時代迭代了，所以，過去的幾十年，通常一二線城市的住房換手年限都在8年附近，即一個板塊和新城剛建完冒尖出售，獲取“城市紅利增量的溢價”。

本質上，這種模式是新增的城市化人口對“預期升值”上杠桿買單，這份預期里有“教育、醫療、交通、公園，高新產業人員導入帶來的購買力”等等內容。

假設，什么都不用做，當下房屋出租，等到房價回彈。

在什么制度都不改革的前提下，土地財政繼續運行，房價筑底后要開始V形回彈——

1、首先，大控新增供應以調節早已失衡的供需關系，本月2手預計成交6000套左右，新增掛牌近1w，又是越賣越多，新房入場只會加劇分走本就不足的購買力，拉高整個城市的存銷比，筆者生平沒見過存銷比在24個月以上的城市整體二手房價會漲。

2、其次，吸附人口反彈，去年吸收人口10.2w，其中60歲以上比例較往年上升，盡管杭州仍是國內個中翹楚，但同比仍舊難看到反增長趨勢。

3、租金上漲，租金是反映一個城市收入與居住價值稀缺度的標尺，租金上漲，意味著“收入、需求”側強勁，可以消化過剩的“不舍得賣拿來租”的房源，能在局部顛覆供大于求的關系，房少、人多，房價才會漲。

4、購房意愿增強。意愿增強代表兩方面，一是信心，二是能力，對房地產作為資產的保值增值有信心同時自己的收入在增強。

誠然，以上四條，哪條是靠“等”而不是“改”可以做到的？因此，等到回彈不成立。

于是，針對以上4條，看看如何“改”可以達成V形回彈的條件。

1、停止或至少極大幅度控制新房土地供應。

短期當然天方夜譚，長期也不會完全停下，因為間接稅體系下的稅收和國央企經營性收入上繳就是覆蓋不了少賣地的窟窿，我們只能指望地方政府得到第二個“融資源”，而不再完全依賴土地財政。

中長期，Reits+房地產稅+房東稅+商業寫字樓土地出讓金補繳，是極大概率的，房地產稅推出的那一天，資產價格必然小幅震蕩折價，這種折價，很可能超過拿著劣質資產多年的租金的總和。

城市更新，自主更新，三資改革，城投完全市場化都是這部分的內容。

此為改革一，剛開始推進前半截。

2、吸附人口反彈。

只有兩種可能，一種是突然杭州城里的90、00適婚育齡人群突然猛生三孩，六個口袋又中彩票，擠破民政局和省婦保，出現大量改善居住需求去迎合房企動不動200㎡的售房策略；

另一種，則是不再縱容“必須出清”地、縣持續再吸血財政，低效基建；同時補貼不再跟人而要跟人走，放寬人口的戶籍限制，打破城鄉二元壁壘，補完城市化的戶籍化功課，再在城市里大力扶持各色服務業吸納就業，做好生活保障；

讓新市民接盤最下層100w、200w的基礎居住需求，從而打通整個樓市的置換鏈條，不買也可以租，穩定資產價格。

統一大市場、租售同權、保障軌建設、異地社保醫保互認、《服務業擴能提質的意見》推進都是推向“大國大城”的中間步驟。

此為改革二，正小步慢走。

3、租金上漲。

除了上述提及放開人口戶籍管控，讓其從“出清之地”流入城市的大量人口要有就業，收入要有保障，考驗各個城市營商環境和產業發展，最重要也不方便說的，恐怕大家都明白，關鍵在按戶籍還是按效率“分配”。

此為改革三，需零和博弈。

4、購房意愿增強。

做完前三項，房企再認真鉆研一下地塊價格段對應客戶真的需要的功能，比如中產，到底是“衣物干洗、業主食堂、醫務急救、臨時托兒、養老復建、寵物洗漱、室內維護改造”；

還是“女王空間、陽光車庫、私宴廳、圖書館、恒溫泳池、健身房”，站在購房者的需求上真正為他們的生活考慮，而不是高物業費的自我表達。

此為改革四，這個有不少房企清醒了，開始分層設計。

2026語境里的“中長期V形回彈”，必然是存在的，但其同樣是作為存量市，不依靠土地作唯一融資源的，價值凝聚型的，是非普漲、零和博弈下的結構性回彈。

三年前，筆者寫過一篇《分化的預言 | 房叔No.695》，從人口到房地產到地方財政提前預言將發生的三個階段，讀者可以點開拿當前情況對應，經得起重新驗證。

至今，2026半年報，全國300城涉宅賣地收入5205億，同比繼續下修41.3%，2025新增71.9w套累計法拍房（中指研究院），2026僅前四月又新增20w+，各地因財政困境的荒腔走板可以閱讀6.23國家審計署剛出的《國務院關于2025年度中央預算執行和其他財政收支的審計工作報告》。

今年底，2024人大批后三年新增6w億債務（顯性債），分3年到期，一年后的今天，全國城投將全面退平臺，2028年底，4w億專項債，分5年到期，之后，第一階段趨勢加速再無緩沖（一文說清10w億、通脹、房價變化、漲利率 | 房叔說976）；

如果這一年半內頂層再無宏觀級大招，落到每個具體而微的個體身上，只說最淺顯的一點，將是賣房PK鄰居，換成賣房PK法拍的差別。

最多筑底，V形極難，優化資產，正向置換。

文/一葉 編輯/一葉
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