出品|中訪網

審核|李曉燕

近日，華僑城2025年度股東周年大會順利召開，新任董事長吳秉琪履職滿十個月后首次坐鎮股東會，面對投資者拋出的剝離地產、文旅轉型、債務壓力、東部華僑城改造等多重核心疑問，管理層一一給出清晰答卷。不同于行業內部分房企激進剝離地產業務的操作，華僑城明確表態無剝離地產計劃，堅持文旅與特色地產協同發展路線，一邊加速存量資產出清回血，一邊深耕文旅IP運營、推進老牌景區升級，在行業調整周期中走出一條穩字當頭的轉型路徑。

地產行業深度調整周期里，不少房企選擇徹底切割住宅開發業務，聚焦輕資產賽道，本次股東大會現場，便有股東提出參照中交地產一元轉讓地產業務的模式，讓華僑城徹底抽身地產、專攻文旅。面對這一極具代表性的市場疑問，公司戰略板塊負責人直接給出定論：文旅、地產是華僑城根基性雙主業，不存在剝離地產的相關規劃。

董事長吳秉琪進一步拆解了兩大業務綁定共生的底層邏輯。華僑城自文旅起家，地產開發多年來為企業規模擴張、現金流補充提供堅實支撐，更是文旅項目落地的配套載體。市場熟知的歡樂谷系列園區，周邊均配套特色地產項目，樂園帶來穩定客流與人氣，土地物業反哺文旅開發投入，二者形成不可分割的良性循環。即便當下地產業務承壓，這套協同模式仍是企業核心競爭力，在地產業務風險妥善化解后，反而會成為文旅板塊增長的助推器。

從最新經營數據能夠直觀看到業務結構的持續優化。2025年華僑城全年總營收313.81億元，其中地產業務收入98.48億元，營收占比回落至31.39%，同比大幅下滑18.08個百分點；文旅板塊收入213.72億元，營收占比攀升至68.10%，雙業務營收占比完成結構性調換，文旅正式成為營收基本盤。數據變化印證企業主動調整業務重心，并非放棄地產，而是弱化地產營收權重、放大文旅核心地位。

面對存量地產積壓、資產周轉緩慢的行業共性難題，華僑城將存量盤活定為全年核心攻堅任務，從過去下屬企業自主處置，升級為集團統籌推進，打出一套多元化處置組合拳。2025年至今，公司完成12宗地塊退出，回籠資金近30.9億元；截至2025年末，累計整合61個存量項目，按業態歸集至對應專業平臺，低效資產梳理工作全面提速。

針對在售樓盤，企業跳出單純降價去庫存的傳統思路，通過戶型迭代、樣板場景升級，打造綠色、智慧、宜居的差異化產品體系；同時錨定核心城市，靈活運用房票政策拉動存量房源成交，持續對接地方政府推進土地收儲置換，優化整體土地儲備結構。對于低效不良資產，公司實行分類分批有序出清，多渠道修復經營現金流，用時間換空間，逐步化解地產端遺留壓力。

作為轉型主線的文旅板塊，已展現穩定復蘇勢能。副總裁關山在會上詳解歡樂谷全新發展布局，品牌確立“城市安居主場”全新定位，IP運營采用自主孵化+外部聯名雙軌模式。近兩年歡樂谷持續引入多元熱門外部IP，超級飛俠、王者榮耀、葫蘆兄弟等十余款大眾熟知IP落地園區活動，線下實景互動模式大幅提升品牌傳播力。2026年前五月，旗下文旅項目累計接待游客3083萬人次，客流規模實現同比正增長，線下場景流量優勢持續鞏固。

老牌標桿景區改造同樣迎來實質進展。承載一代人記憶的深圳東部華僑城，自去年大俠谷閉園改造后備受市場關注。這座國內首個國家級生態旅游示范區，因運營年限較長面臨業態老化、吸引力下滑等轉型痛點。本次股東會披露，改造項目升級為集團重點工程，由董事長吳秉琪牽頭成立專項工作組，原酒店板塊單獨負責的改造工作，新增歡樂谷專業團隊協同參與，目前整體設計方案基本定稿，今年下半年將全面啟動施工，老牌山海文旅綜合體有望迎來全新面貌。

除業務發展外，投資者重點關心的債務風險問題，管理層也坦誠披露現狀并給出定心信號。2025年末華僑城總資產2803.84億元，同比縮減13.51%；有息負債1185億元，同比下降9.13%，資產收縮幅度略高于負債規模。副總會計師劉宇解釋，該現象源于地產端“以售定投”經營策略，企業主動縮減新建項目投入，嚴控新增開發支出，優先保障現金流安全，因此資產規模回落更為明顯。

從債務結構來看，公司超八成有息負債來自銀行渠道，近七成負債為中長期融資，短期集中兌付壓力可控。近年集團持續調整負債期限、融資渠道，穩步壓降債務總量，整體風險處于可控區間，為文旅深耕、存量盤活預留穩定資金環境。

客觀而言，華僑城當下仍需直面短期經營陣痛：地產存量去化周期較長、老牌景區改造需要持續資金投入、行業消費復蘇節奏存在不確定性，轉型見效仍需等待。但區別于多數房企“一刀切”剝離地產的激進路線，華僑城依托文旅+地產獨特協同壁壘，選擇循序漸進優化資產結構。一邊加速沉淀低效資產回籠資金，一邊持續加碼文旅IP與園區升級，依靠雙主業相互賦能緩沖行業周期沖擊。

本次股東會釋放的核心信號十分清晰：華僑城不會拋棄地產底色，也不會放緩文旅發展步伐。以存量盤活化解短期壓力，以文旅業務筑牢長期增長底盤，用穩健經營換取轉型空間，這套穩中求進的發展思路，或將為文旅地產綜合企業轉型提供可參考的樣本。