就在剛剛，上海第5批次土拍如期而至。

作為松江洞涇地塊的唯一參拍房企，保利發展底價約6.98億摘地，這是他們在洞涇拿下的第3個項目。

而在1個月前，保利發展同樣在大虹橋的青浦重固落下1子，這已經是保利發展過去三年內，在同一個地方第4次落子了。

就在拿地不到1個月，保利發展重固項目正式公布案名：

保利虹橋和頌·璟園。

如果留意保利發展的拿地邏輯，你會觀察到上海房地產市場的一個特別現象：

普通項目越做越短，但保利發展越做越長。

大量地產項目在不斷內卷進場時間、開工期限、周期速率的時候，保利發展卻在做一些“越來越長”的事。

在一個板塊里，反復落子，用三年甚至更久的時間：

連續開發、連續投入、連續兌現、連續生長。

而在重固，保利發展打造了一個現象級大盤保利虹橋和頌，在第四次落子之前，這個項目已經實現了：

3年3冠

全盤累計成交1200套+、青浦區市占率15%、板塊市占率近70%。

這是一種“虹吸全盤”的市場統治力。近三年重固板塊每賣出10套房，就有7套來自保利。在重固，"買房"和"保利"幾乎可以畫等號。

同時，在上海郊區盤普遍“以價換量”的背景下，這個項目備案均價三連漲，走出了一條獨立于大盤的上揚曲線。

據悉，保利虹橋和頌·璟園將推出建面約95㎡三房、約102/105㎡三房、約129㎡四房、約139㎡四房4大主力戶型，預計7月上旬開放接待。

事實上，青浦重固板塊并不是孤立，在嘉定，在閔行，在松江，甚至在楊浦，都出現了保利發展“大城崛起”的標桿項目。

保利發展這種“持續落子-連勢成片-區域升值-市場認可”正形成一種強勁的正循環，不斷在上海的版圖上，點亮一個又一個區域。

把無數曾經曾經在市場主流視線之外，價值處于“沉睡”的板塊，送到了市場頭條之上，送上了崛起的風口。

今天，艷姐就為大家詳細拆解“保利式造城”的邏輯底盤。

01

從“大盤思維”到“大城思維”

提到超大盤，行業內不乏范例，基本特點是：幾百畝的土地、上萬人的社區、分期開發、多業態復合……

但大盤和大城之間，還隔著一道分水嶺，真正的“大城”不取決于規模的大小，核心在于：

能不能讓一塊土地形成自己的生活循環。

不需要依賴周邊板塊輸血，反而能自我造血、自我迭代、自我生長：

住進去的人，能在這里完成居住、消費、社交、教育、休閑的閉環；板塊本身，能隨著人口導入和配套成熟，實現價值的持續躍升。

這種“大城思維”，越來越多地出現在了保利發展開發的項目上。

在上海青浦重固的保利·虹橋和頌，在多數開發商賭政策紅利、賭規劃落地的傳統操盤邏輯下，保利給出了另一種截然不同的答案：

與政府雙向奔赴，將規劃以肉眼可見的速度持續落地，轉化為看得見的確定性。

這種政企雙向奔赴的影響力，正逐漸顯現。

示范區線開建并計劃2027年投運，北青公路啟動“4改8”拓寬改造，上師大九年一貫制學校已正式揭牌，約19萬㎡的示范區線趙重公路站TOD規劃正在推進，虹橋無界百創城簽約入駐了菜鳥供應鏈、申通、派米雷等一批行業頭部企業……支撐重固價值躍升的幾個齒輪，正加速變成現實。

保利發展以三年四子持續深耕，人居發展持續改善。一期500m2社區商業交付，代建公園開放……保利發展用紅線內外一體化的深度資源投入，夯實居住氛圍，補充了最后一公里的煙火氣，重塑重固板塊的居住體驗。

當客戶走進虹橋和頌，看到的不是圖紙上的承諾，而是規劃正加速兌現的安心，以及一座持續生長的醇熟之城。

閔行顓橋的保利光合TOD，以總建筑面積38.8萬㎡的“微縮大城”，重新定義閔行的價值坐標；

嘉定江橋的保利虹橋和著，短短2年時間“系統性激活”上虹橋板塊，讓這個板塊的價值被重新被擦亮......

這就是“大城思維”的基本特征：用3年、5年甚至更長的時間維度來思考，將居住、商業、公共空間、生活關系，重新組織在一個有機的系統里，形成持續生長的能力。

而“大城思維”的另一個代表玩家瑞安，其操盤的“瑞虹新城”可能是國內地產史上最具說服力的“造城”樣本。

瑞虹新城實景

從拿地算起，開發建設至今25年，跨度四分之一個世紀；以太陽宮、月亮灣為代表的約55萬㎡商業體量自成一體，完成了“商業反哺住宅”的生態閉環；與政府聯合投資改造了和平公園，完成生態配套升級。

有意思的是，瑞安的項目多位于內環核心區域，確定性極強，這種造城是“60分做到90分”。

而保利發展的“造城”戰場，多跳出外環，瞄準板塊價值尚未被發掘的區域，要從“30分做到80分”，難度系數根本不在同一個量級。

①以持續性穩固確定性

青浦重固的保利虹橋和頌，最早于2023年首次落子，當時重固板塊仍處于價值尚待驗證的階段。

此后三年多時間里，保利發展連續四次在此落子，不斷補倉、重重加碼、持續迭代，以真金白銀的實際行動，為板塊做了最強力的央企背書。

這期間，保利發展不僅主動梳理板塊的想象力和敘事邏輯，為重固構建了一條完整的價值坐標。

比如一期的保利虹橋和頌，以類“一梯一戶”、全系標配獨立電梯廳的越級配置，將300萬級做出“豪宅感”；

二期的保利虹橋和頌·IN255，進一步優化空間效率，最大程度釋放電梯廳與儲物空間，以空間迭代同頻客戶需求從“有沒有”向“夠不夠好”升級；

三期的保利虹橋和頌·西岸，率先落地全系類一梯一戶+無連廊+多陽臺，并以板塊首個南北雙270°環幕全景艙、約800㎡頌CLUB，讓重固首次同頻市區豪宅的審美與生活。

保利虹橋和頌·西岸實景

保利發展的大盤操盤，從不局限于社區紅線之內，而是選擇與重固的雙向奔赴，用實際行動來催化板塊成熟，為板塊注入確定性。

保利虹橋和頌實景

這種“重倉押注—市場驗證—繼續加倉—持續收獲—連子成片—大城崛起”，整個過程相當絲滑，保利發展在重固的持續投入，跑出了正向循環：

一期保利虹橋和頌：523套，2023年7月拿地、12月入市，10個月便售罄，月均流速52套；

二期保利虹橋和頌IN255:255套，2024年8月拿地、11月入市，5個月即售罄，月均流速53套；

三期保利虹橋和頌西岸：460套，2025年5月拿地、8月入市，8個月售罄，月均流速58套。

保利虹橋和頌不僅越賣越快，而且越賣越貴！

其備案均價從約3.74萬/m2一路漲至約3.85萬/m2，三年價格三連漲，每一期都在抬升板塊價值的上限。

②以系統性夯實確定性

閔行顓橋的保利光合TOD，是保利發展“大城思維”通過TOD模式的一次集中展現。

整個項目由閔行牽頭，保利發展與申通地鐵聯手，打造了占地面積約27公頃，總建筑面積38.8萬平米的“微縮大城”。

整個項目集住宅、租賃、辦公、商業和公共服務配套于一體，在規劃中打破城市與自然之間的界限，將公園、森林、濱水等自然生態嵌入TOD開發。

保利·光合TOD實景

約20萬方濱水雙公園生態底盤，讓整個“大城”懸浮于自然生態之上，并演化出了豐盈的生活場景。

③以主動性催化確定性

虹橋和著位于嘉定江橋，保利發展的到來，讓這個板塊的價值被重新擦亮。

在過去兩年保利發展全力推動下，板塊內的教育資源兌現集中爆發，上師大公辦九年一貫制學校完成立項批復，加上已簽約的上師大附屬幼兒園(規劃中)、落子板塊的WLSA 上海國際學校第三校區(規劃中)……一個全齡段、高品質的教育矩陣正快速成型。

項目百米即達14號線封浜站，保利發展主動升級了市政人行道綠化界面，打造"街角花園體系"，把紅線外的市政灰空間，變成項目品質的第一眼視覺錨點。

保利虹橋和著實景

加上板塊內配套約1.4萬方社區商業(規劃中)、約7.6萬方萬佛寺特色文化商業街區(規劃中)，“教育+商業+軌交”的三重兌現，讓上虹橋從很多人眼中的“睡城”躍升為“全維生活高地”。

整個過程中保利發展不是被動等板塊成熟，而是主動幫板塊成熟。

此外，松江的西郊和煦項目自入市以來持續熱銷，項目周邊代建公園、社區配套逐步落地，形成了從首置到改善的完整產品序列。

在楊浦，保利發展通過“外灘序”標桿產品的多重連擊，順利讓內中環賣出內環內價格、楊浦濱江與徐匯濱江齊名，徹底改寫了市場認知，楊浦濱江一躍成為上海中高端改善客群置業的熱點板塊。

從保利發展的“造城思維”里，可以看到幾個鮮明的特點：

長期主義的定力，耗時多年專注一件事，沒有因為市場波動而中途離場，沒有因為短期的調整動搖信心，

資源導入的能力，商業底盤的持續運營、教育資源的牽線搭橋、市政公園的親手代建，這些都不是等來的配套，彰顯了央企強大的“資源整合”能力。

產品迭代的魄力，伴隨板塊不斷成熟，涌入客群的持續變化，住宅產品也必須持續迭代，能接的住各類客群對“好房子”的期許。

這也正是保利發展與其他開發商造城哲學的不同之處：

當別人在成熟的土壤上耕作時，保利選擇先讓自己成為那塊土壤的培育者。

02

“保利式大城”的三步走戰略

觀察保利發展幾個“大城”，在青浦重固、閔行顓橋、嘉定江橋，這些板塊在保利進入之前，要么是"價格洼地"，要么是"價值盲區"，甚至有些連"板塊存在感"都很弱。

但這幾個板塊在保利發展操盤之下，不斷孵化出現象級紅盤：

從保利·光合TOD斬獲上海全市銷售套數TOP2、主城區銷售套數TOP1，到虹橋和頌“三年三冠”穿越周期。

從虹橋和著一期年度總網簽突破24億，再到西郊和煦“雙冠衛冕”逆市熱銷……

市場反復驗證保利發展“大城”的成功模式，總能把一個個"不確定"做成了"確定"。

保利發展的“造城”模式為什么總是能成，艷姐通過虹橋和頌這個項目為大家做個拆解，在這個項目上，能看到保利發展清晰的“三步走”戰略。

第一步，先判定未來，再構建價值坐標

保利發展2023年落子重固時，這里并非熱門答案，在"確定性"被無限放大的市場環境下，保利發展逆勢選擇了一種“不確定性”。

但這種風險又確實值得冒，因為保利發展對板塊的未來函數足夠有信心。

重固這塊地坐落于知名的虹橋商務區，這里的規劃包羅萬象。

世界級交通樞紐的連通，頭部研發中心的需求導入，高能級教育資源的兌現，產業升級開始形成閉環。

保利虹橋和頌區位示意

這些要素散落在不同部門的規劃文件和新聞通稿里。在市場眼中，它們只是碎片化的"利好"，缺乏整合成一個完整價值邏輯的能力。

保利發展所做的，是比市場更早完成信息拼接和價值判斷。

很快，保利發展圍繞重固板塊發起了一場“認知戰”，重新梳理板塊的想象力和敘事邏輯，通過一系列主題研討活動，將板塊提升到了“上海下一個十年增長坐標”的維度。

這些價值體系亮點，讓重固以全新的形象闖入大眾視野，價值深入人心，徹底改寫市場對板塊的認知。

當一個板塊的價值坐標系還沒建立，誰先定義，誰就掌握了話語權。

從這個角度來看，保利發展不是比別人更敢賭，是比別人更早算清了賬。

別人看到的是"不確定性"，但保利看到的是"確定性正在匯聚，但尚未被市場定價"的黃金窗口期。

第二步：先搭建場景，再匯聚生活濃度

很多開發商也能看懂板塊價值所在，但最終棋差一著，差距在哪里？

在于是"等待未來發生"，還是"主動讓未來提前"。

當保利首次進入重固時，這里幾乎沒有城市界面可言。按傳統開發邏輯，房子售賣完后確定了客群基數，再配置生活配套，等待人口導入，再逐步形成生活氛圍。

但保利發展沒有干等，他們做了一系列"讓未來提前"的事。

比如伴隨過去三年三期項目爆賣的，是保利發展在一期自持約500㎡商業街區，三期進一步增加約2000㎡商業。

既解決了購房者“最后100米消費”的困擾，誕生更高階更濃烈的煙火氣息，生活、社區、城市有更多自然的流動聯接。

再比如，三期利用項目濱水的稟賦，代建一個上萬方的運動公園，擁有奢闊草坪、濱河跑到、臨水垂釣平臺、以及各類運動場地。

保利虹橋和頌實景

這些落筆整個板塊片區，在紅線之外執意落筆的“附加動作”，其實是一種更高階的“城更”邏輯，在生地之上，用前置投入催熟板塊。

這些動作，在財務模型里是"額外成本"；但在大城邏輯里，它們是鎖定板塊長期價值的必要投資。

第三步：先降維打擊，再成為價值錨點

在重固，保利發展一次又一次刷新了：

這個價格段究竟能買到什么？

你可以看作保利在產品端發起的一場“不對稱戰爭”——普通價格段產品，我全維升標。

客戶掏的是入門級改善的預算，看到的是越級改善甚至豪宅級的配置。

用這種“全維超配”給對手帶來“降維打擊”之后，保利發展在板塊具備了恐怖的市場統治力，在重固買房基本快和“買保利項目”畫上等號了。

保利虹橋和頌·西岸效果圖過程稿，以最終交付為準

這樣一來，保利發展就從從市場參與者，變成了市場價值錨。

后來者要進入重固，不管做什么產品，都被動地要在保利畫下的坐標系里被衡量：

你的戶型有沒有270°陽臺？有沒有類一梯一戶？你的價格憑什么比保利貴？

很多時候虹橋和頌扮演的不再是競品，而是用來比較的價值標尺。

這就是保利發展的“大城”建構邏輯，不是在"等確定性"，而是在"創造確定性"。

把別人眼中的"不確定"，一步步轉化成了"確定"，確定的配套、確定的產品標準、確定的市場認可、確定的價格體系。

這個飛輪一旦轉起來，就很難停下來。

03

四次“越級升標”

反復夯實的產品領先

保利發展第四次落子重固后，很快就發布了全新產品案名：

保利虹橋和頌·璟園

這個項目即將對外開放售樓處，很快項目樣板間也將對外開放，并開啟認籌。

此前關于項目的部分亮點已經在市場上流傳，比如社區整體“抬高”約2米，形成懸浮于公園之上的視覺張力，以及更好的靜謐感。

外立面采用大面積鋁板與玻璃幕墻的精密拼接，呈現出了保利式的線條幾何美學。

而在室內戶型設計上，項目也是持續迭代，在雙270°無界全景艙的基礎上，還打造了全上海首個貫通式陽臺+外置式花池設計，并通過全飄窗、設備平臺的設計，將室內的空間實得率和收納尺度放大到極致。

特別是僅1.7的容積率，全系打造7-11層洋房低密住區，居住體驗也將再次引領整個板塊。

可以預見，保利發展將用一件“低密”作品，將這場產品超配思路，推向最高潮。

保利發展在重固的第四子，夾在二期和三期之間，這塊地補上之后，一、二、三、四期連成一片：

這就不能用單盤的邏輯來看了，這是版圖合攏。

回想三年多來，保利發展在重固一致堅定地走了一條從"單盤開發"到"城市單元閉環"的路徑。

保利虹橋和頌·璟園區位示意

商業提供煙火氣，公園豐盈生活質感，教育讓家庭扎根，伴隨一次次人居改善的升級，整個板塊儼然已經成為一個自我循環的城市單元。

而保利虹橋和頌·璟園的到來，也為這座微型城市填補上了最具價值意義的一塊拼圖，1.7容積率同此前所有住宅項目拉開一個身位：

意味著保利發展能在這塊土地上，施展出更大的產品想象力，承接更高層次客群的需求。

所以四期保利虹橋和頌·璟園不是簡單的“和頌四期，更是保利發展在重固從"造盤邏輯"切換到"造城邏輯"的臨界點。

前三次的命題可能還是為板塊提供好房子，到了第四次落子時，保利更要兼顧到如何為一個成熟的板塊做一次品質人居收口。

同一個開發商，在同一個板塊，用四年時間完成了一次從"項目思維"到"城市思維"的躍遷，這在上海外環市場里，幾乎找不到第二個案例。

3年4子的深耕定力，也構建了保利發展的“造城哲學”：

它不是把大盤當成一個項目來賣，而是當成一座城來經營。

保利發展帶給市場的，不僅是穩健可靠的資產價值支撐，更與重固雙向賦能，以大城開發模式提升板塊能級，用扎實兌現與長期運營，為業主的未來生活寫下一份鄭重承諾。

結語

回過頭看這三年，保利在重固證明了一件事——在一個需要被看見的地方，選擇成為那個"看見"的人。

上海樓市不缺好項目，缺的是"把別人看不懂的地方，做成市場答案"的能力。

保利在重固的三年四子，本質上不是一次產品勝利，而是一次戰略定力的勝利：

用提前兌現的眼光發現價值，用越級錯配的產品定義標準，用成片造城的投入形成閉環。

保利虹橋和頌·璟園的案名發布，不是終點，是保利在重固畫下的坐標系里，又一個被重新定義的起點。

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保利虹橋和頌·璟園

主編：張艷

責編：eric

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