上海土拍熱度正持續攀升。

6月30日，上海進行2026年第五批土地出讓活動。本批次共計推出5宗涉宅地塊，分布于靜安、浦東、閔行、嘉定、松江五大區域，總起始價104.22億元。

最終5宗地塊全部成交，合計收金125.72億元，呈現核心改善地塊激烈搶地、遠郊地塊底價平穩成交的分化格局。

左宇/攝

168輪圍獵靜安大寧

靜安大寧地塊是本輪的“流量擔當”。

作為本批次中唯一中環內大體量純宅地，該地塊出讓面積36432.38平方米，容積率2.45，是近兩年來靜安區規模最大的純宅地。周邊配套成熟，3公里內匯聚了上海久光中心等大型商業體；北側緊鄰市北高新區，集聚高端產業人才，為片區高端改善居住需求形成一定支撐；短板在于公共交通，距離最近地鐵站步行約1.5公里，軌交便利性相對一般。

該地塊起拍價56.23億元，吸引保利發展、中海、招商蛇口、華潤+越秀聯合體、建發五組國央企同臺角逐。

現場競價環節，3號建發率先報價56.23億元，正式開啟長達168輪的超長拉鋸戰。整場競拍節奏激烈，房企頻繁舉牌加價，增價幅度從初始的500萬元，逐步攀升至1000萬元、2000萬元。競價后期，2號中海、3號建發、5號華潤+越秀聯合體三方混戰，一步步將價格推至70億元以上，競價百余輪。

最終，建發頂住壓力，以72.89億元一錘定音實現摘地，整場現場競價時長約一個半小時，溢價率29.63%，成交樓面價達8.17萬元/平方米。根據出讓要求，地塊需要100%全裝修、裝修標準不低于4000元/平方米。

上海同信土地房地產評估投資咨詢有限公司總估價師宋莉娟在接受記者采訪時表示，多家房企的參拍直接推高了大寧地塊的成交價。在宋莉娟看來，該地塊所處板塊配套成熟，片區改善型住房需求穩定，加之地塊形狀較規則，且為靜安區近年少見的純住宅出讓地塊，無商業物業混合配比要求，無需配建保障房、自持租賃住房，亦無風貌保護等附加相關建設約束，限制條件少，開發商產品規劃打造自主空間大，多重因素疊加，提升了各競買主體對地塊未來預期。

宋莉娟對記者大致測算，以最終成交價看，開發商若要保本，預計未來建成后住宅售價至少在11萬元/平方米，若開發商追求一定利潤空間，預計未來建成后住宅均價預計在12萬元/平方米以上。

今年以來，建發陸續參拍了徐匯長橋地塊、虹口區嘉興路街道hk306-08地塊、閔行區MHP0-1305單元1-4-12地塊等，但顆粒無收，此番終于力壓四大頭部房企，圓夢靜安。

上海中原地產分析師盧文曦指出，建發此前在上海核心城區布局較為薄弱，僅新江灣城有代表性項目。本次成功落子靜安，補齊了市中心土儲短板、優化城市布局，為后續業績與利潤增長夯實基礎。

在他看來，若開發節奏順暢，靜安大寧地塊最快今年12月即可入市，搶占年末樓市窗口期。

目前，大寧板塊新房市場中，中建玖上瑯宸主打近200平方米大平層，均價約15.1萬元/平方米；大華靜安年華主推120平方米左右的改善戶型，均價13.6萬元/平方米。

綠城斥資30億元連下兩城

本批次5宗地塊中，共3宗溢價成交，除靜安大寧地塊外，其余兩宗均被綠城收入囊中。

浦東周浦地塊是本批次體量最小的涉宅地，出讓面積15213.3平方米，容積率1.8，起始價7.69億元。地塊“小而美”，位于剛改為主的周浦區域，緊鄰地鐵站，具備快速開發、快速去化的高周轉優勢。

該地塊吸引了象嶼+清能聯合體、華潤置地、國貿地產、綠城、招商蛇口、越秀六組競買人參與競拍。最終經過89輪競價，4號綠城以9.22億元拿下該地，溢價率19.9%，成交樓面價3.37萬元/平方米。

另一宗綠城斬獲的地塊為嘉定新城組合地塊，容積率分別為2.2、1.3，限高60米與30米，適合打造“高低配”組合，總出讓面積37824.84平方米，起拍價17.35億元，吸引金茂、建發、綠城3家房企參與角逐。

最終，綠城以20.66億元總價競得該地塊，成交綜合樓面價2.92萬元/平方米，溢價率19.08%。

至此，綠城在本批次中斥資29.88億元拿下兩宗溢價率超19%的熱地。長期以來，其持續深耕上海市場，克而瑞數據顯示，2025年前11個月，綠城中國以122.79億元權益銷售額位居上海房企第七位。

除此之外，本批次剩余兩宗地塊均以底價成交，上海閔房以15.97億元總價抄底閔行旗忠地塊；保利發展以6.98億元底價將松江洞涇地塊收入囊中。

整體來看，上海五批次5宗地塊共收金125.72億元，整體溢價率約20.6%。其中3宗高溢價成交、2宗底價成交。

土拍熱度漸起

站在年中節點回望，2026年上海土地集中出讓，熱度穩步抬升。

中指研究院數據顯示，2026年上半年五個批次，上海涉宅用地合計供應17宗，總出讓面積約91.5萬平方米，成交總金額約435億元。

從批次演進來看，呈現明顯的“前穩后熱”態勢：前三批次合計僅7宗、收金約199億元，整體溢價率維持低位；而第四、第五批次合計10宗、收金約236億元，占上半年總金額的54%；且溢價率顯著攀升——第四批次整體溢價率達33.5%，第五批次整體溢價率約20.6%，兩批次合計貢獻了上半年絕大部分的市場熱度。

對于土拍熱度回升的核心動因，盧文曦分析，土地市場熱度漸起，本質是樓市熱度自上而下傳導的結果。目前上海、北京、深圳等一線城市樓市數據持續修復，情緒和信心也逐步傳導至新房及土地端。同時，房企將資金持續收攏，集中投向一線及強二線核心城市，大量資金集中涌入少數優質核心城市，也直接推高了核心地塊的競拍熱度與成交價。

孫婉秋/攝

二手房市場的強勢復蘇，也為土地市場回暖提供了堅實支撐。

上海中原地產數據顯示，2026年5月，上海二手住宅成交2.48萬套，環比微降4.72%，同比大漲29.25%，創下2022年以來同期成交新高。

中指研究院上海數據總經理張文靜預判，下半年上海土地市場“減量提質”的供地導向預計不會發生方向性改變。核心區域優質地塊仍將是頭部房企競相爭奪的焦點，高溢價成交的態勢大概率延續；而非核心區及遠郊地塊則難以擺脫底價或低溢價成交的慣性。與此同時，隨著“好房子”產品陸續轉化為新增供應入市，新房市場的供需結構將加速走向明朗化，這也將為后續土地投資決策帶來更加清晰、精準的市場指引。