圖源：中房報(bào)圖庫(kù)

三宗地塊的入市，既為下半年北京土拍市場(chǎng)補(bǔ)充了新增供應(yīng)，也將對(duì)各自板塊的在售項(xiàng)目形成新的去化考驗(yàn)。

張林霞/發(fā)自北京

上半年土拍收官，北京新增三宗住宅用地。

今年上半年，北京土地市場(chǎng)于本周通州九棵樹(shù)地塊出讓后正式收官。期內(nèi)共成交住宅用地21宗，總成交金額340.11億元。

與此同時(shí)，北京新增4宗預(yù)申請(qǐng)地塊，其中3宗為住宅用地，分別位于門頭溝、順義、房山，起拍總價(jià)為29.54億元；另有1宗商業(yè)用地位于昌平。

此次入市的三宗住宅地塊分別位于門頭溝、房山及順義三區(qū)，延續(xù)了近期北京供地向軌道交通站點(diǎn)周邊集中的趨勢(shì)，體現(xiàn)了“站城融合”的發(fā)展導(dǎo)向，同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)條件與成本控制方面呈現(xiàn)出更為精細(xì)化的特征。

01 門頭溝地價(jià)降了

門頭溝區(qū)0605-0114地塊交易起始價(jià)12.6億元，折合樓面價(jià)約2.1萬(wàn)元/平方米，較相鄰的華曦府金安項(xiàng)目低約2500元/平方米。

該地塊用地規(guī)模3.33萬(wàn)平方米，規(guī)劃地上建面5.99萬(wàn)平方米，容積率約1.8，位于S1線四道橋站周邊，距離地鐵站約600米，通勤條件較為便利；周邊兩公里范圍內(nèi)聚集了中駿世界城、龍湖長(zhǎng)安天街等商業(yè)綜合體。

但板塊教育及醫(yī)療配套相對(duì)薄弱，城市界面仍在完善之中，整體定位更偏向承接石景山、海淀外溢的剛需及剛改需求。

中建智地已提前啟動(dòng)項(xiàng)目前期籌備。6月17日，該公司針對(duì)0114地塊發(fā)布設(shè)計(jì)工程招標(biāo)計(jì)劃，估算投資2.5億元。

招標(biāo)主體為北京興朗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，成立于6月15日，注冊(cè)資本4.5億元，系中建智地全資子公司。中建智地董事長(zhǎng)樊飛軍出任項(xiàng)目公司法人、董事，京三公司城市負(fù)責(zé)人鄧濤擔(dān)任項(xiàng)目總。

地塊北側(cè)緊鄰電建長(zhǎng)安華曦府二期項(xiàng)目。該項(xiàng)目于2025年12月19日取證入市，共404套住宅，戶型為78至118平方米全三居，預(yù)售均價(jià)5.76萬(wàn)至5.84萬(wàn)元/平方米。截至6月21日，網(wǎng)簽277套，去化率約七成，成交均價(jià)約4.4萬(wàn)元/平方米。

周邊次新盤較為集中，西側(cè)一街之隔為2022年開(kāi)盤的峯范北京，去年底已交付；周邊還有龍湖北辰攬境、金茂長(zhǎng)安悅，目前二手房成交均價(jià)約4.5萬(wàn)元/平方米。

02 房山、順義臨鐵競(jìng)爭(zhēng)激烈

房山區(qū)良鄉(xiāng)大學(xué)城主園區(qū)0120-0029、0028地塊，交易起始價(jià)9.56億元，由兩幅子地塊組成：北側(cè)0028為商業(yè)用地，用地面積約1.52萬(wàn)平方米；南側(cè)0029為住宅用地，用地面積約3.31公頃，容積率1.7，建筑面積約5.63萬(wàn)平方米。

地塊緊鄰地鐵房山線良鄉(xiāng)大學(xué)城北站，與熙悅天街商業(yè)綜合體無(wú)縫銜接，板塊新房均價(jià)穩(wěn)定在3.2萬(wàn)至4.5萬(wàn)元/平方米。

該地塊最直接的競(jìng)品為北京城建·和知筑，其臨近廣陽(yáng)城站，截至2026年4月累計(jì)網(wǎng)簽490套，去化率約85%，成交均價(jià)約3.7萬(wàn)元/平方米，2026年3月位列房山區(qū)單盤銷冠。

同板塊內(nèi)，京熙潤(rùn)府于2024年3月開(kāi)盤，共推出921套房源。截至2026年4月，累計(jì)網(wǎng)簽766套，去化率約83%，成交均價(jià)約3.56萬(wàn)元/平方米；璟賢瑞庭于2024年12月開(kāi)盤，共推出762套房源。截至2026年4月，累計(jì)網(wǎng)簽401套，去化率約52.6%，成交均價(jià)約3.2萬(wàn)元/平方米。

相比競(jìng)品，大學(xué)城地塊在地鐵接駁便利度上具備優(yōu)勢(shì)，但入市時(shí)面臨和知筑二期（827套）及本板塊在售項(xiàng)目的疊加供應(yīng)壓力。

順義區(qū)M15號(hào)線順西路-府前街站0101-0318-1地塊交易起始價(jià)7.38億元，折合樓面價(jià)約1.7萬(wàn)元/平方米。用地面積約3.1萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約4.34萬(wàn)平方米，容積率1.4，建筑高度不超過(guò)40米，符合機(jī)場(chǎng)凈空限制要求。

地塊緊鄰地鐵15號(hào)線石門站，周邊商業(yè)、生態(tài)配套成熟，還規(guī)劃新增一所中學(xué)，是片區(qū)稀缺的低密住宅用地。

同板塊內(nèi)，星悅時(shí)光總?cè)∽C套數(shù)864套，截至6月23日，累計(jì)網(wǎng)簽655套，去化率約75.8%。2026年3月成交的仁和日升地塊（樓面價(jià)1.54萬(wàn)元/平方米）預(yù)計(jì)供應(yīng)約240套，構(gòu)成直接競(jìng)品。

鄰近板塊的璞瑅潤(rùn)府截至2026年6月整體去化率已超71%。該地塊臨鐵優(yōu)勢(shì)明顯，但需應(yīng)對(duì)多個(gè)項(xiàng)目的供應(yīng)壓力。

三宗地塊的入市，既為下半年北京土拍市場(chǎng)補(bǔ)充了新增供應(yīng)，也將對(duì)各自板塊的在售項(xiàng)目形成新的去化考驗(yàn)。