李嘉誠在北京的最后一個地產項目御翠園，重新開賣。

近日，長江實業旗下和記黃埔地產開發的北京御翠園重新開售。最新一批主推的是聯排住宅，建筑面積約345至400平方米，擬售單價最高約9.9萬元，一套房的總價大多在3000萬元上下。

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御翠園，是和記黃埔2001年看中并開發的項目。拿下地塊后的25年，房地產行業從黃金時代走入了深度調整，李嘉誠本人從長和系主席的位置上退休，這個項目也經歷了起起伏伏。

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時間回到2001年，和記黃埔以約7億元的價格拿下了北京姚家園一塊約40萬平方米的土地，當時折算樓面價1750元。

拿地約四年后，姚家園項目的一期逸翠園開始銷售。數據顯示，逸翠園共推出約760套商品房，最終平均成交價格約9230元一平方米，是當年樓面價的5倍多。

一期單位銷量不錯。但后來被單獨包裝為御翠園的一批房源（也就是上文所說的近日重新開賣的房源），命運就不一樣了。

按照長實官方介紹，北京御翠園由18棟聯排住宅和8棟高層住宅組成，位于北京朝陽區東五環以內，周邊連接國貿、燕莎、三里屯等商圈，同時臨近多個公園和城市公共設施。

其實，御翠園的位置不算偏，配套也不算差，問題在于，這個項目等得實在太久了。一直拖到了2024年7月，御翠園才正式開盤，隨之而來的銷量也并不可觀。

至于原因，一方面是長周期開發不可避免帶來的時代痕跡。

畢竟，御翠園所面臨的已經不再是二十年前那個供不應求的藍海市場，而是一個由高品質、新中式、精裝交付等新一代高定豪宅統治的紅海江湖。

而且時至今日，御翠園的戶型設計與當下的主流審美已經有了代差。比如，部分高層戶型的陽臺和飄窗設計依舊保留著傳統風格，相較于目前市場上流行的“大面寬、巨幕橫廳、高得房率”的新一代住宅，在空間利用率和采光尺度上都略顯遜色。

另一方面，御翠園采用的毛坯交付標準，對于購房者來說，在買下總價數千萬元的豪宅后，還需要投入大量的時間與資金進行裝修，這在普遍盛行“高標精裝交付”的高端新房市場中，顯然沒什么優勢。

于是，御翠園只能含淚開啟促銷。

2024年下半年，御翠園推出一批優惠房源，部分高層住宅實際銷售均價降至約7.5萬元至7.6萬元一平方米，與接近10萬元的備案價格相比，相當于七折賣房。

隨之而來的問題是，業主不同意了。

對于此前高價買入的業主來說，短時間內價格差距這么大，確實很難保持平靜。雖然御翠園方面后來給出了裝修或者差價補償方案，但反對的聲音還是沒有減輕，甚至有一些購房流程流程進行到一半的房主也退款了。

所以，御翠園暫停了正常銷售。直到最近，御翠園終于取得新一批現房銷售手續，動作才再次啟動。

從2001年拿地，到2026年現房重新入市，這個項目足足走了25年。至于重新開賣后，能激起多少水花，我們靜靜等待。

作為“香港地產大王”，李嘉誠和房地產的淵源，要追溯到上世紀50年代。

1950年，22歲的李嘉誠在香港創辦長江塑膠廠，主要生產塑膠用品，后來憑借塑膠花出口生意積累了第一桶金。

隨著工廠規模擴大、租金不斷上漲，1958年前后，他開始購買土地、自建廠房。買地的決策，原本只是為了降低成本，卻讓李嘉誠第一次接觸到房地產，并意識其中可觀的利潤。

60年代，李嘉誠正式進入房地產開發。1971年，李嘉誠成立了長江地產有限公司，并在第二年將長江實業推向了香港證券市場。

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上市讓長實獲得了穩定的融資渠道，李嘉誠也從購買廠房和小型物業，逐步轉向大規模住宅及商業項目開發。到上世紀70年代末，長實已經發展為香港主要私人地產商之一。

1979年，長實從匯豐手中收購和記黃埔的重要股權，李嘉誠由此成為首位拿下香港大型英資商行的華人企業家。

此后，長實與和黃持續開發住宅、商場、寫字樓及大型綜合項目，房地產也成為長和系向港口、電訊、能源和零售等行業擴張的資金基礎。

2015年，李嘉誠重組旗下商業版圖，將地產及物業業務主要裝入長江實業地產，也就是后來的長江實業集團。

也正因如此，坊間有句調侃是：“李嘉誠，人如其名，香港就是李家的城。”足以見“香港地產大王”這個名號的含金量。

最后，我們來聊聊97歲李嘉誠有望拿下的又一家上市公司。

據英國《金融時報》報道，李嘉誠旗下長江和記實業有限公司，正推動其零售公司——屈臣氏集團于2026年下半年在香港與倫敦兩地實現雙重IPO。

這次IPO，目標估值鎖定在300億美元（約合2350億港元，折合人民幣超過2000億元），預計募資規模約20億美元（約合158億港元）。

屆時，不知市場是否有機會看到，現年97歲的李嘉誠，親自敲響IPO的大鑼。

當然，作為長和旗下的核心現金牛之一，屈臣氏要上市其實早已不是什么新鮮事。

早在十年前，市場就傳出屈臣氏準備IPO的消息，但因種種原因，上市進程被暫時擱置。

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在此期間，屈臣氏還引入了另一位重要股東淡馬錫。

2014年，淡馬錫斥資約57億美元，取得屈臣氏接近25%的股權，當時屈臣氏整體估值約220億美元。此后市場多次傳出淡馬錫希望退出投資，但相關交易一直沒有正式完成。

如今屈臣氏再次提起IPO，如果最終成功上市，淡馬錫就可以獲得一個公開市場退出渠道。

對于長和來說，也可以借助IPO釋放零售資產價值，并獲得更多資金用于集團其他業務。

回到開頭，開發了25年的老地產項目重新開賣和旗下公司推進上市，本身是兩件不同的事。

但背后的邏輯，都是在盤活資產。

結合最近長和系接連出售資產、套現回血的消息：今年2月，李嘉誠旗下長實集團、長江基建及電能實業罕見聯手，將持有的英國電網公司（UK Power Networks）100%股權以超過1100億港元的價格整體轉讓給法國能源巨頭；緊接著5月份，長和又再度公告，通過出售英國電訊合資業務（VodafoneThree）49%的權益，直接換回了約455億港元的現金代價。

再加上擬推動屈臣氏上市、老地產恢復銷售，可以清晰看到，長和系正在逐步把沉淀多年的賬面價值，紛紛轉換成現金和可供重新配置的資本。

這很符合李嘉誠一直以來的“現金至上”哲學。他曾不止一次對外界透露，自己一生中在經營上最在意的就是“現金流”，哪怕面臨利潤率走低的誘惑，也絕不能讓負債壓垮流動性。

對于李嘉誠而言，這一階段性的資產收縮與囤積，并非對市場的消極退縮，而是在為下一輪更大規模、更高質量的資產重組蓄力。

市場風云變幻，潮水有漲有落，在不確定性日益增加的全球經濟周期中，這種在風雨來臨前搶先構筑“流動性護城河”的敏銳度和“手里有糧，心中不慌”的智慧，或許才是其在長達半個多世紀的商海沉浮中，始終立于不敗之地的核心秘訣。

作者| 宋輝