這幾天，朋友X看到一套別墅房源，動心了。因為價格太誘人了，300多平聯(lián)排，單價一萬多。

坐標(biāo)，城陽惜夏板塊。十幾年的房齡，毛坯。

房師傅的思緒，一下子回到了十幾年前。

曾幾何時，以城陽別墅群為核心，即墨藍谷、膠州少海、膠南為輔，吸引了眾多市區(qū)養(yǎng)老客群、投資客群。

走，買套別墅去！確實曾風(fēng)靡一時。

1、

相比于即墨藍谷溫泉和膠州少海別墅群，城陽別墅群的最大優(yōu)勢在區(qū)位上。這個先天優(yōu)勢，確實很受用。

城陽緊鄰李滄，是離傳統(tǒng)市區(qū)最近的區(qū)域。青銀高速、環(huán)灣大道、重慶路高架、黑龍江路等等連接市區(qū)的主干道，城陽受益匪淺。

大約二十年前，青島興起的第一個吸引市區(qū)客戶的別墅區(qū)，就在城陽。打著嶗山西麓的旗號，惜夏板塊，先后出現(xiàn)了大約十家左右的別墅樓盤。

比如，百福山莊、千禧國際村、香溪庭院、長水山莊等等。那時候，城陽核心區(qū)還有很多舊村沒改造完，何況惜福鎮(zhèn)這邊。

不少別墅樓盤，就緊挨著村莊，商業(yè)配套、醫(yī)療配套等跟不上。上述幾個盤，主打養(yǎng)老別墅，送菜地、院子，300平、400平的大別墅，但是戶型設(shè)計、公區(qū)設(shè)計，水平確實有限。

開盤幾年后，房子還有一堆。有些盤，一看別墅不好整，又拿出地塊搞洋房、高層住宅，起價極低，吸引城陽剛需。

等到2010年前后，城陽發(fā)展不錯，舊村改造力度加大，好多本地需求釋放出來了，惜福鎮(zhèn)低價房有了一定銷路，把那幾個本地房企給拯救了一下。

同一時期，市區(qū)有些拆遷補償?shù)?，也到城陽買別墅；還有市區(qū)一些養(yǎng)老群體?？傊?，惜福鎮(zhèn)別墅板塊，緩過來了。

轉(zhuǎn)折點是銀盛泰的橫空出世，在惜福鎮(zhèn)做了德郡項目。德式建筑，頂部采用坡屋頂，暗紅色，配合純德式園林，主打170㎡-230㎡左右的聯(lián)排和別墅。

當(dāng)時的銀盛泰資金充裕，積極向上，敢于投入。德郡的公區(qū)配置、人車分流、不計成本的投入，把惜福鎮(zhèn)別墅群檔次提上去了。有些城陽當(dāng)?shù)赜绣X人，也有不少在德郡置業(yè)的。

后來，這些別墅小區(qū)陸續(xù)交付后，德郡入住率算最高的。

等到2016、2017，德郡算是基本收尾了。聽說，銀盛泰在這個項目大獲成功，利潤很可觀。

現(xiàn)在，二手房市場上，還有不少人買德郡別墅。

德郡別墅成交價大約在12000—15000/平之間。具體戶型、贈送空間，尤其是裝修情況不一樣。豪華裝修單價高不少，毛坯最低。

大家可以回憶一下。十幾年前，惜福鎮(zhèn)別墅價格，一萬到兩萬之間；十幾年后，還是一樣的情形。

2、

惜福鎮(zhèn)板塊，基本是本地房企的天下。2009年，龍湖殺入城陽市場，給城陽別墅群，注入了新鮮活力。

滟瀾海岸，城陽白沙灣別墅群的“風(fēng)向標(biāo)”，小區(qū)共有1000多個樓座，6000多戶，100多萬平，別墅為主，也有高層、公寓、商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)，容積率為1.20，綠化率49％以上。

滟瀾海岸，在產(chǎn)品設(shè)計，尤其是園林景觀等方面全面升級。比如，五重園林、成品移植、四季異景等特殊造園技法，采用多樣化苗木，花木樹種100多種不乏珍稀花木……

那可是2010年前后。對面的蔚藍海岸，立馬被壓制多年。滟瀾海岸的別墅，真真切切被市區(qū)買家搶了不少。那時候，好位置聯(lián)排、雙拼，一房難求。

等到后來，天一仁和、魯昊在白沙灣打造的別墅，就是迷你疊拼為主了，和滟瀾海岸差距不小。

也正是借著滟瀾海岸的大獲成功，龍湖在城陽深耕多年，打造了多個低密項目。

而卓越打造的蔚藍群島，口碑確實略顯一般?，F(xiàn)在，群島有些別墅價格，已經(jīng)慘不忍睹。小區(qū)面貌也很拉垮，整個就是高低配的失敗版本。

高層剛需為主，別墅私搭亂建，物業(yè)管理水平落后。

如今，二手房市場上，雖然滟瀾海岸房齡已經(jīng)十幾年了，但是成交價依然在1.4—1.6萬/平。

而蔚藍群島的個別毛坯別墅，甚至跌破萬元大關(guān)。

即使是房齡很新的魯昊棠琳灣的下疊，成交價一萬二三。

這么多年過去了，白沙灣買別墅，首選依然還是滟瀾海岸。

3、

大約2010—2019，這十年間，算是城陽別墅集中爆發(fā)的一個階段。

這期間多家房企在城陽開發(fā)低密項目，比如龍湖、萬科、青特、天安數(shù)碼城、天一仁和、銀盛泰、海信、鑫江等。

城陽核心區(qū)，有一些低密改善盤，青特匯豪景苑、青特城、青特赫山，青特赫府……基本都是洋房、疊拼為主，產(chǎn)品力逐步加強，且價格價高，買家以城陽本地需求為主。

白云山板塊，也有一些低密項目，比如昆侖府、蔚藍創(chuàng)新中心、青特小鎮(zhèn)。這幾個盤，可都是趕上了好時候，純正的賣方市場。

夏莊板塊，也就是城陽南，算是后起之秀。鑫江做的疊拼，曾吸引了周邊不少地緣客戶。做醫(yī)療起家的金秋地產(chǎn)，搞了一個大盤，泰和郡。

相比之下，泰和郡要弱勢很多，產(chǎn)品細節(jié)確實比鑫江差，但是價格低，陸陸續(xù)續(xù)去化也不錯。

在二手房市場，泰和郡疊拼、聯(lián)排，價格差異很大。毛坯有一萬出頭的，精裝有一萬七八的。

最近兩年，城陽市場又發(fā)生了新變化。傳統(tǒng)疊拼、聯(lián)排，在新房市場很少見了。高得房率的大平層、四代宅，嶄露頭角。

很多改善客群，不再迷信別墅概念。關(guān)注點更為實用，比如公區(qū)配置、戶型設(shè)計，周邊配套等等。

所以，大家看到了，城陽好多二手別墅，往外賣的時候，成交周期會更長，除非價格特別有誘惑力。

這類別墅的受眾，沒以前廣泛了。但買家還是有的，尤其是喜歡院子、喜歡安靜的中老年人。

褪去投資屬性之后，城陽二手別墅，單純了很多。