亞的斯亞貝巴市中心單間月租4.5萬比爾，一個(gè)普通家庭年收入不夠付幾個(gè)月房租。埃塞政府說“再等等”，但租客們已經(jīng)等不起了。

又到了亞的斯亞貝巴房租續(xù)約的季節(jié)。租客們攥著合同，等著房東開口說一個(gè)數(shù)字。房東們也捏著賬單，盤算著能把租金提到多高。

兩邊都緊張，兩邊都焦慮。

而這座城市真正的痛，不在談判桌上，在數(shù)據(jù)里。

一個(gè)家庭的賬本：房租漲42%，孩子就得轉(zhuǎn)學(xué)

4.5萬比爾，是亞的斯亞貝巴市中心一間普通單間的月租均價(jià)。類似地段普通單間租金價(jià)格從3.5萬比爾到6.5萬比爾不等。

一個(gè)五口之家，月收入大約3.2萬比爾，租著一套月租1.2萬比爾的房子。這個(gè)比例已經(jīng)不算低了——房租占了收入的將近四成。

但如果房東在新一輪續(xù)約中，按照目前市場(chǎng)水平漲價(jià)42%呢？

那意味著，每個(gè)月的房租要從1.2萬比爾跳到1.7萬比爾。對(duì)于一個(gè)年收入不到40萬比爾的中等家庭來說，這筆多出來的錢，只能從一個(gè)地方摳——孩子或許要從私立學(xué)校轉(zhuǎn)到公立學(xué)校。

這不是個(gè)例。整個(gè)亞的斯亞貝巴，有54%的家庭屬于“最高租金負(fù)擔(dān)”類別。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)人花在房租上的錢不應(yīng)該超過收入的30%。但在亞的斯，許多人要花掉收入的50%甚至80%來付房租。一個(gè)九平方米的簡陋住所，月租可能在5000到10000比爾之間。年輕打工者的租金支出，從收入的40%到幾乎100%不等。

房租管控：租客在等，房東也在等

2024年，亞的斯亞貝巴出臺(tái)了一項(xiàng)住房租金管控法規(guī)。規(guī)定租約至少兩年，年漲幅與通脹和生活成本掛鉤，并登記了近50萬套租賃房。房東不能單方面調(diào)價(jià)，只有政府有權(quán)根據(jù)市場(chǎng)評(píng)估和宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來決定年度調(diào)整幅度。

聽起來不錯(cuò)，對(duì)吧？

但問題在于：政府一直沒有公布新的年度調(diào)整幅度。2024/25財(cái)年沒有批準(zhǔn)任何租金上漲，2025/26財(cái)年的評(píng)估正在進(jìn)行中。房東們?cè)诘取飪r(jià)在漲，維修成本在漲，但租金被卡住了。租客們也在等——不知道下一個(gè)續(xù)約季，房東會(huì)不會(huì)繞過規(guī)定私自漲價(jià)。

埃塞政府手上有一份研究。研究顯示，過去兩年亞的斯的年租金漲幅已經(jīng)從28.76%降到了20.58%。如果用模型預(yù)測(cè)，如果通脹能控制在10%以下，租金自然增長可以穩(wěn)定在11.24%左右——這恰恰是官員們傾向于接受的漲幅上限。

但11.24%對(duì)一個(gè)月薪8000比爾的年輕人來說，意味著每月要多掏將近900比爾。對(duì)一個(gè)月薪3.2萬比爾的家庭來說，意味著一年要多花近4300比爾。

市場(chǎng)里“看不見的手”為什么失靈了？

供需關(guān)系是租金上漲的根本原因。亞的斯的住房缺口已經(jīng)超過100萬套。每年新增住房需求超過48.6萬套，而供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上。租賃住房占了首都住房存量的61%以上。

供應(yīng)不足，需求強(qiáng)勁，房租自然往上走。這幾年租金累計(jì)漲幅已經(jīng)達(dá)到40%。但漲幅背后還有一個(gè)事實(shí)：租金價(jià)格的上漲是建立在“租客買不起房”的基礎(chǔ)上的。正規(guī)的按揭貸款對(duì)大多數(shù)埃塞人來說遙不可及——超過一半的購房靠的是儲(chǔ)蓄互助、親戚湊錢或打好幾份工。全國唯一一家專注房貸的銀行，資金不足、業(yè)務(wù)過載。

沒有購房這個(gè)“出口”，所有人只能擠在租賃市場(chǎng)里，把租金越推越高。

管住租金，能管住問題嗎？

租金管控能暫時(shí)緩解租客的壓力。但它解決不了最核心的問題——房子不夠住。

更深層的問題在于：房租管控本身是一把雙刃劍。短期看，它保護(hù)了租客；但長期看，它可能抑制新建住房的供給，讓本就緊張的供應(yīng)雪上加霜。如果房東覺得出租無利可圖，他們可能選擇空置、轉(zhuǎn)售，或者干脆不建新房。最終買單的，還是那些找不到房子住的人。

有研究機(jī)構(gòu)直言：“不可持續(xù)的租金管控，不可能成為長久的解決方案。”也有分析指出，這類管控可能“帶來意想不到的后果”。

亞的斯的住房困境，不是一個(gè)政策能解決的。它需要更多的房子、更低的建材成本、更通暢的信貸渠道、更公平的土地分配。

但在這一切到來之前，在那些被要求加價(jià)42%的續(xù)約談判桌上，在那些月收入8000比爾卻要付5000比爾房租的單間里——政府的每一次“等待評(píng)估”，對(duì)普通人來說，都是一次沉重的喘息。

租金管制的上限是多少并不重要，重要的是：這座城市的年輕人，還能等多久？

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