今年最火的一個議題就是抬板社區，作為最新的樓市的新規推出，全國也有多個城市已經推出。

可以看到福州有多個新盤，都相繼推出這個新品。

結合最近刷到的一些咨詢，下面就聊聊，對于這個新品的擔憂。

產品迭代

今年1月，福州出臺《關于優化規劃技術指標計算規則的通知》，允許將停車空間設置于底層架空平臺或半地下室，其建筑面積不計入容積率。

內容大體如下：

1、架空層范圍內停車庫、公用配電房、公共開放空間、樓電梯（含前室）、門廳（不超過一定面積）不計容。其余公共服務配套、設備用房等是否計容看做在地上計不計。

2、退讓用地紅線不小于6米，綠地率、密度計算以架空平臺上計算，建筑高度以周邊道路為基準，建筑間距計算時，建筑高度又以平臺上來算。

3.架空平臺沿城市界面應設置公共使用功能、公共開放空間或綠化景觀，避免連續大面積墻體，提高城市界面的景觀效果。

主要優勢：

1、不用挖太多地庫，節約了成本，加速建設周期，加速資金回流

2、地庫有了采光，還能通風，體驗提升

3、可以做到完全的人車分離

4、低樓層視野和私密性提高

5、配套房移入一層，抬板上的社區公共空間變大，還能營造更立體的空間

從目前幾個核心城市主推的抬板社區來看，主要都是定位高端改善盤，其中立體社區是最大的宣傳點。

來到福州，最近的環南左海鎏金和盈，約175-350㎡全景艙濱水大平層，還有建總南江濱的江景大平層，網絡信息是規劃200平起步。

從目前來看：

宸璽臺二期、祥茂郡（安置房）、祥瑞公館、地鐵元禧、2025-69號地塊、鎏金和盈公館、悅鳴雅筑（安置房）。

很多項目以此定義為第五代住宅。

不同于上次第四代住宅，福州也是首當其沖，天琴灣、天琴樾、天琴湖、縵云、璞云、灝云、元亨府、麓里、譽湖、天郡、云行等。

上一次的四代宅，由于規定有限制最低面積，所以帶來的是集中在改善新盤上。

這個產品宣傳點都集中在贈送了多少平的露臺，然后市場討論點就是這個露臺能不能封包，后期使用如何等。

記得當初規劃，在管理這塊，要求也比較嚴格，比如綠化這塊，還涉及物業統一修建等。

正好疊加改善盤，更高的預算，應該管理會更方便一些。

只不過實際情況，大部分項目交付后，露臺的使用就是業主自定義了，目前唯一也就封包這塊還沒被突破。

有業主做魚池，有業主直接硬化，有的種上自己喜歡的樹，然后在露臺聚餐成了主要的曬圈圖。

所以，最終這些規劃的實際意義，最終變成了業主對免費贈送空間的個人改造使用，至于統一，盡量做到。

后來新規調整，目前四代在福州主城區新盤也已經不多見，銷量也比較一般。

這個時代的產物，從出現到沉默，時間并不長。

關于第四代，還有幾點討論比較多，一個是隱私問題，一個是采光問題。

還有就是容積率，現在市中心3.0不少見，由于四代宅賣點就是露臺部分不計容做贈送，所以如果按實際使用來計算容積率，這些四代的容積率遠高出常規項目。

帶來的感受，社區更密。

所以在四代宅，記住了兩點：人的不可控，贈送的利弊。

抬板社區

這時候回到抬板社區，這其實也不算什么新東西，福州也不是沒有抬板的項目，比如一些老社區，或者前幾年的TOD項目。

只不過當時在tod項目身上，抬板一直都不是優勢，出行成了最大的顧慮點。

從目前對抬板的分析文章里面，也看到很多對出行這塊的擔憂，對開發商要如何打造，實際是有很大壓力，特別還要配合消防要求。

只不過上次群友分享的一個視頻，同樣提到了一點：人。

即便開發商規劃的人車分離，但是有多少業主會遵從，會更習慣走樓梯，或者等公共電梯，再經過小區再電梯回家，還是直接從一層穿過地庫直接電梯到家。

那屆時這個所謂的抬板，人車分離優勢還大嗎？

這時候，回到福州抬板的新規：

抬板退讓用地紅線不小于6米，這意味著抬板被當作一個超級住宅，真正的社區被迫被壓縮了，那意味著實際容積率是不是變大了？（建筑面積/占地面積）

建筑高度以周邊道路為基準，這條更直接，比如南二環因機場限高50米，按3米層高，只能16層（架空層4.5米）。

現在因為抬板4.5米，架空層再4.5米，只能做14層住宅（13層+架空層+抬板）。

那開發商不可能損容，原來做10棟住宅，現在就要做12棟，這意味著如果限高有限的小區密度會增加。

其中南二環最困難（因為機場），其中地塊可以參考城市之光，容積率即便不到2，也給80米限高，緩解這個問題。

這時候再結合上面的分析，如果地塊條件不夠寬松，最后帶來的抬板真的優勢會更大嗎？

從目前幾個抬板項目來看，最大的優勢感覺還是開發商節約了成本。

因為如果安置房都做，那你不可能說開發商為了品質做的更好，應該沒有良心到這個地步。

所以，后續抬板社區，對于部分項目肯定是利好，但是對于很多項目，可能也僅僅是宣傳材料。

實用性

最后再水一下，這幾年的會所泳池私宴廳等，也很多人發文說到實用性偏低，都是宣傳材料。

這幾年福州房子確實往越變越好的方向發展，但是發展的路線上，實用性感覺還是不夠突出。

目前的會所泳池，以前是豪宅或者高端改善的配套，現在開始下沉。

不過這些配套，實際都是很難養護。

而目前的福州物業水平，物業費不算低，但是水平并沒有因為費用上漲而提高。

最印象深刻，某群友分享，新盤交付后在裝修，物業把地庫星空頂的燈關了，節省公攤水電。

而目前部分小區的泳池也采取外包的策略，不然后期也維持不下去。

只不過外包后，無可避免小區變成外來人就能進入，那這個配套是利好還是利空，不免打個問號。

此外，目前很多公區配套都在卷，力求顏值吸引人，但是這對后續的養護成本都在上漲。

而實際物業的水平，到底有多少能保養好？

比如當初那些主打水系的中式園林，還有多少社區還能維持原來賣房時候的狀態？

此外，現在卷的飛起的地庫，但是少有提及電動車的管理。

目前不少小區，電動車甚至沒有單獨的停放點，還有鬧出在社區內停放的爭議，部分是下地庫的坡道非常陡，然后停放點明顯不夠等。

所以對于非高端改善的項目，買房終究還是要多講究實用性。

比如兩個新盤，同一個地段，一個是獨梯獨戶采光不錯，公區差點，一個是兩梯公用采光一般，公區好點。

最終市場，可能更傾向哪個？估計是公區好點的。

對于我個人而言，純剛需代表，我對小區不高，就幾點：小區干凈、隱私做好，有小孩的游樂園就夠了。

平常基本沒時間在小區逛，要健身就去附近的專業場地，要聚餐附近商圈夠了，每天最煩的電動車地庫移動車，還要擔憂鄰居有沒有在電梯廳亂擺東西，然后我社恐，很怕與鄰居一起等電梯。

所以我個人的需求很簡單，電動車方便進出、好停，兒童樂園做大，必須獨梯，這三個是提高居住幸福度最高的地方。

只不過，市場好像都是在考慮高端人群的居住需求。

綜上，這幾年產品迭代非常快，新規持續加持，只不過很多都是在為預售階段服務，而真正的長期居住，物業的管理，都少有提及。

如果一個社區的配套，都是難管、難養，那大概率后續就是停擺。

長期居住的核心需求，因人而異，但是大部分客群的需求其實大差不差。

一切美好的開始，都會因為人而變化，但是人又是最不好管控的地方。