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獨立屋與公寓房價差值創歷史新高，澳洲樓市呈現兩極分化行情

澳洲民眾購置獨立屋所需支付的溢價比例已達到創紀錄的 53.5%，遠高于公寓價格；公寓市場也涌現出新的熱門板塊。

澳洲獨立屋相較公寓的溢價比例創下 53.5% 的歷史新高，即便央行連續三次加息，兩者價差仍未見明顯收窄。

房產研究機構 Cotality 最新數據顯示，澳洲八大首府城市獨立屋價格過去五年累計上漲 34.8%，而公寓漲幅僅為 17.1%，兩類住宅價格走勢分化程度達到歷史高位。

悉尼是澳洲房價最貴的首府城市，當地獨立屋價格中位數為 156 萬澳元，公寓中位數 89.8 萬澳元，價差高達 66.2 萬澳元，溢價幅度 73.7%。

Cotality 研究主管杰勒德?伯格表示，房價差距持續拉大，既反映民眾購房負擔承壓，也源于澳洲各地住宅供給結構存在明顯差異。

“獨立屋價格上漲速度迅猛，不少購房者因預算不足無法入手獨立屋，或是更青睞市中心地段，公寓由此成為更具性價比的選擇，置換購房的邏輯也愈發成立。”

2020 年以來，昆士蘭州與西澳承接了全國絕大部分新增人口，但住宅竣工量匹配不足；維多利亞州則新建住宅供給更為充足。需求遠超供給之下，獨立屋市場競爭加劇，獨立屋相對公寓的溢價持續走高。

長期以來，獨立屋價格始終大幅高于公寓，一方面是澳洲民眾普遍偏愛帶土地的房產，另一方面多數城市獨立屋存量更為稀缺。

伯格稱，民眾對獨立屋的偏好并未改變，但高昂置業成本迫使更多購房者重新權衡兩種住宅的取舍。

不過近期市場走勢顯示，行情格局正在發生轉變。

過去三個月，澳洲半數首府城市的公寓價格漲幅超過獨立屋。

受公寓價格大幅上漲帶動，布里斯班獨立屋與公寓的價差收窄至 40% 以內，是各大首府城市中價差最小的地區之一。根源在于昆士蘭東南部人口增速迅猛，住宅供給難以跟上需求。

瑞懷特地產（Ray White）數據分析顯示，悉尼已不再是澳洲公寓均價最高的城市，黃金海岸以 93 萬澳元的公寓均價取而代之；陽光海岸以 92 萬澳元緊隨其后，悉尼跌至第三位，公寓均價 86 萬澳元。

過去十年，黃金海岸公寓價格累計上漲 139%，陽光海岸漲幅 132%，足以說明供給緊缺的熱門區域，購房需求正大量涌入高密度公寓住宅。

瑞懷特集團首席經濟學家內里達?科尼斯比表示，過去十年悉尼、堪培拉、墨爾本新建公寓體量遠高于其他城市，通過加大供給承接人口增量，有效遏制房價過快暴漲。

“悉尼近十年建成大量公寓，其中不少是面向剛需首置購房者與租客的平價房源，因此公寓性價比凸顯。

對比住宅供給緊張的地區，悉尼房價漲幅得到明顯控制。”

科尼斯比指出，悉尼公寓漲幅放緩并不代表市場需求低迷。

“悉尼公寓行情偏弱并非需求不足，核心原因是當地足量投放新房，供給端充分發力。”

不同片區公寓的投資潛力差異顯著，自住型稀缺房源與大批量投資型公寓項目的價值鴻溝持續擴大。

市中心稀缺大戶型公寓需求旺盛，但科尼斯比預判，新建公寓供給飽和的高密度片區將迎來激烈價格競爭。

“具備真實稀缺屬性的公寓，長期增值前景最為穩健。”

PRD 地產最新《置業指南》報告指出，在多個首府城市，公寓相比獨立屋，為剛需群體提供了更多上車渠道。

悉尼平價獨立屋片區占比，從 2025 年下半年的 7.8% 升至 2026 年上半年的 11.6%；平價公寓片區占比由 36.9% 大幅增至 50.6%。

布里斯班變化幅度更大，平價公寓片區占比從 38.7% 飆升至 66.7%；墨爾本由 42.9% 提升至 48.7%。

PRD 地產首席經濟學家迪亞斯瓦蒂?馬爾迪亞斯莫表示，平價不等于房價最低。

“這些城市均存在房價極低的遠郊片區，但我們篩選出的平價片區，同時配套完善的學校、公共交通、醫療及各類生活配套。”

她認為當下購房負擔能力改善，是因為房價漲速相較去年明顯放緩，購房者擁有更多選擇，且房產長期增值潛力并未消失。

“我們篩選的片區房價仍保持上漲，此前央行經歷三輪降息、三輪加息，當下市場購房人群減少，正是剛需上車的窗口期。”

02

澳洲房貸利率飆升破6%！買家紛紛退縮，高價房暴跌$9萬

數據顯示，盡管價格下降、競爭減少，買家仍不急于入市。

隨著澳洲房地產市場進入下行期，首次購房者開始撤退，投資者需求也在除新建房產外的所有領域大幅下滑。

研究顯示，在連續第三次加息、全面稅制改革近兩個月后，市場正在悄然生變。以下是數據所揭示的真相。

面對不斷上升的利率，首次購房者開始打退堂鼓，此前由政府5%首付計劃支撐起的需求熱潮也隨之降溫。

統計局（ABS）數據顯示，去年10月該計劃擴大后至今年3月，首次購房者每月新增貸款均超過1萬筆。信用機構Equifax報告稱，5月房貸申請比2025年5月下降了10.9%，其中首次購房者申請下降了13.4%。Loan Market的數據則顯示，6月首次購房貸款申請比去年同月驟降20%。

另一種追蹤入門級市場動向的方法，是比較符合5%首付計劃條件與不符合條件房屋之間的價格增速差異。

在新州各城市，價格低于150萬澳元的房屋符合該計劃條件；昆州東南部為100萬澳元；墨爾本和Geelong為95萬澳元；珀斯為85萬澳元；阿德萊德為90萬澳元；霍巴特為70萬澳元，各偏遠地區則有不同標準。

房地產數據平臺Cotality專為《衛報》澳洲版提取的數據顯示，超出計劃價格上限的房產價格從4月開始下跌；低于上限的房產價格雖然漲得更快、持續更久，也在6月開始轉跌。

布里斯班買家代理Lauren Jones表示，盡管市場趨于平靜本應對首次購房者有利，但她只看到少數首次購房者出來看房。“這正是首次購房者一直在等待的時機……但他們卻沒有抓住這個機會，”Jones說。

澳聯儲的加息已將平均新貸款利率推高至6%以上，這可能迫使部分首次購房者放棄購房。

Jones說，買家的心態也會隨房價起伏波動：“市場恐慌時他們也恐慌，市場火爆時首次購房者會提出激進的報價，但市場一降溫，他們就退縮了。”

價格更可負擔的房屋開始降溫之際，澳洲最昂貴的房屋卻錄得更深的跌幅。

悉尼、墨爾本和堪培拉的高端房價正在大幅下跌，其中悉尼市場前25%房源（即價格最高的四分之一）的中位房價，在過去三個月內下跌了約9萬澳元。

各城市市場前四分之一的價格門檻分別為：悉尼約180萬澳元及以上，墨爾本110萬澳元，布里斯班140萬澳元，阿德萊德120萬澳元，珀斯130萬澳元。

在霍巴特，盡管大多數房價仍在上漲，但截至6月的三個月內，市場前四分之一的房價已出現倒退。布里斯班、阿德萊德和珀斯的需求下降，也拖慢了高價房產的價格增長。

Jones說，布里斯班的買家對高價房產變得更加挑剔，他們只青睞完全翻新過的房屋，而對需要修繕的房子提不起興趣，除非能獲得大幅折扣。“未經翻新的房子就那么擱置著，價格會跌不少，”她說。

但她表示，買家對更可負擔的房屋就沒那么挑剔：“這種情況可能在高端市場比低端市場更常見，低端市場的人們仍然是有啥要啥。”

5月中旬，聯邦預算案切斷了投資者購買現房享受負扣稅的途徑。國民銀行（National Australia Bank）報告稱，銀行的應對措施是將投資者的借貸能力削減了約20%。

澳聯儲數據顯示，5月投資者貸款年增長率高達10.3%，是十年來的最快增速；監管機構數據顯示，聯邦銀行（Commonwealth Bank）、澳新銀行（ANZ）、麥格理（Macquarie）和西太銀行（Westpac）放貸最多。

西太銀行表示，從預算案公布到6月中旬，投資者貸款下降了五分之一，而自住業主需求保持穩定。

在預算案出臺前，投資者在大銀行新房貸中的占比已增長到約40%。西太銀行消費者業務首席執行官Carolyn McCann在6月表示，投資者占比已回落至該行貸款約33%的歷史平均水平附近。“我們預計人們在弄清楚規則之前會按兵不動，”McCann說。

由于預算案給予新房相對于現房的稅收優惠，投資者對購買新房仍保持濃厚興趣。工黨的改革允許購買或建造新住宅的投資者繼續享受負扣稅，并可在出售時于新舊資本利得稅折扣之間自由選擇。

Loan Market的數據表明，新房在投資者支出整體下滑中逆勢堅挺，該經紀公司今年6月收到的此類投資者申請比去年同期增加了31%。

新房的占比也進一步上升，從Loan Market公司2025年總量的4.5%升至2026年的7%。這一數字雖小卻意義重大，因為統計局全國數據顯示，自2025年初以來，新房僅占所有投資者貸款的4%。

悉尼西南部土地開發商Swooper的銷售主管Nick Marino表示，市場低迷正在沖擊新房市場，咨詢量隨之下降，部分開發商甚至開出2萬澳元的折扣。

但Marino說，那些在城市邊緣尋找新房的買家購買意愿依然強勁，投資者占Swoopland公司業務的比例穩定在20%左右。“我們的交易情況非常非常健康，”Marino表示，“我們開始看到更多投資者進入市場，但這仍是個棘手的市場。”

市場陷入動蕩最明顯的信號，是拍賣銷售的全面崩盤——越來越多房屋在市場上滯留更久才能成交。

自5月下旬以來，每周掛牌拍賣的房屋中成功售出的不足一半，悉尼的這一比例甚至更低。

由于擔心流拍，不少賣家選擇在拍賣日之前就簽下合同，約40%的掛牌房屋在拍賣前就已售出，而那些無法提前售出的房屋，則往往在拍賣日前被直接撤回，每周有近20%的原定拍賣遭到撤銷。

Cotality研究總監Tim Lawless表示，截至6月的三個月內，首府城市房屋銷售總量比去年同期下降了16.2%。

這直接導致房屋在市場上滯留時間拉長：截至5月的一年中，銷售天數從28天升至30天。新掛牌量雖在下降，但積壓的庫存讓市場上的房屋數量不減反增，截至6月的一年中廣告供應量增長了11%。“買家現在有更多房源可以選擇，做決策時也沒那么緊迫了，”Lawless說。

03

澳一地成“黑馬”！大批買家涌入，公寓價格1年飆升近30%

墨爾本寧靜城區 Bentleigh East 的公寓中位價近期出現爆發式增長，而這一漲勢的根源，居然可以追溯到50多年前該地的第一批購房者。

根據 Domain 最新發布的房價報告，Bentleigh East 過去一年的公寓中位價上漲了27.5%，高居墨爾本公寓價格漲幅的榜首。

目前，該城區的公寓中位價已達87萬澳元。

相比之下，鄰近 Oakleigh 的公寓中位價為548,880澳元，Bentleigh 為682,500澳元。這意味著 Bentleigh East 的中位價已將鄰區甩開18.7萬至32.1萬澳元不等。

當地中介指出，低密度、大占地的稀缺屬性是公寓價格飆升的關鍵。

Gary Peer and Associates Caulfield North 的 Leon Gouzenfiter 表示，買家愿意為“戶數更少、土地面積更大”的公寓支付溢價，而此類公寓正越來越多地涌入Bentleigh East 市場。

“如果回到20世紀50年代，在Bentleigh East形成之前，這里主要是商品菜園。它們被按網格模式分割成常規地塊，上面建起了簡單的磚屋或擋板結構的三居室住宅。”

“很多買家是25至30歲的退伍軍人，那一代人傾向于永遠保留自己的房子。現在他們住進了養老院或已經去世，老房子正在被拆除，以分割開發成兩套公寓。”

在這種趨勢下，不少成交案例直接拉高了昂地中位價。

例如今年2月，位于 2/19 Vine Court 的一套三居室公寓以139萬澳元成功拍賣。

該房產地處幽靜的盡頭路，且整塊地上僅有兩套公寓。

Woodards Bentleigh 的中介 Ryan Counihan 也贊同這一觀點。

他補充道，Bentleigh East 公寓中位價高企的另一個原因在于其低密度的規劃，這里的公寓數量遠少于其它成熟城區。

Ryan Counihan 解釋稱，這里絕不像其它擁有火車站的城區那樣充斥著高密度公寓。

“Bentleigh East 僅在靠近商店的一個區域規劃有約四層高的公寓樓。”

“雖然當地沒有火車站，但公交網絡極其發達。無論在哪，緊鄰的公交站都能帶你前往 Mordialloc Beach、Chadstone 和 Southland 購物中心，或 Bentleigh 和Oakleigh。”

“此外，即便在當前艱難的市場環境下，Bentleigh East 的公寓表現依然堅挺且價格適中。”

“這里的大多地塊僅蓋有一到四套公寓，而在 Carnegie 或 Glenhuntly，同等面積的土地上往往擠著六到八套。”

今年3月，Woodards Bentleigh 以95萬澳元售出了位于 Norville Street 26號2/26 的一套兩居室公寓。

由于該公寓擁有兩個套間，并附帶一間可作第二起居室或家庭辦公室的工作室，其成交價遠超當地中位價。

當然，市場上也不乏高性價比的選擇。例如 7/76 East Boundary Rd 的一套兩居室公寓，目前報價在50萬至54萬澳元之間。

此外，Gary Peer and Associates 正在出售位于 3/8 Chauvel St 的一套兩居室公寓。

該房產坐落在一個僅有四套公寓的地塊上，估價在645,000至695,000澳元之間。

Domain 的城區概況顯示，Bentleigh East 是一個充滿活力的文化熔爐，吸引了澳洲本地、英國、印度、中國以及意大利裔等豐富多元的社區群體。

Leon Gouzenfiter 指出，許多買家是在過去10至15年間移民澳洲的。他們最初在Rowville、Tarneit 或 Point Cook 等更遠的新區購買了首套住房。

“一旦這些新移民站穩腳跟、積累了資金，或者生意發展順利、收入增加，他們就會選擇搬進 Bentleigh East 這樣的區，因為這里不僅交通便利、靠近市區，還擁有極為優質的學校資源。”

04

Chatswood或迎近6000套新房！ 20個重大開發項目正接受評估

從綜合用途高樓、為租而建項目到老年住房，悉尼華人區 Chatswood 目前共有20個州重大開發（SSD）申請正在接受評估。

這些項目若全部獲批，將為該地區帶來近6000套新住房。

由于這些地塊大多位于地鐵與鐵路換乘站的步行范圍內，極度契合州政府在交通樞紐周邊大幅提高發展密度的政策導向。

然而，這一宏偉藍圖也引發了本地居民的擔憂。

Willoughby West 選區議員 Andrew Nelson 表示：“我擔心在大量額外交通出現的情況下，我們將如何適應。”

Nelson 雖承認公共交通對日常通勤十分便利，但認為在課外活動等場景下仍顯不足。作為騎行愛好者，他一直致力于推動 Chatswood CBD增設自行車設施。但他指出，每逢周末，居民仍習慣開車送孩子上學或參加體育活動。

Nelson說：“新州交通廳會為每個SSD提供機構建議，而他們對每一個項目都說，該提案不會對州道路系統產生不利影響，我已經就這一點向他們提出質疑。”

自1985年起便定居于此的 Nelson，親眼見證了 Chatswood CBD從普通街區蛻變為繁華的零售中心。

如今，剛剛完成翻新的 Chatswood Chase 更是云集了眾多一線奢侈品牌與熱門餐飲區。

Nelson 對市議會在推動多元文化方面的努力贊賞有加。他特別提到，每周四至周六在 Victoria Avenue 步行區開市的 Chatswood Mall Market，是當地最成功的舉措之一。

該市集以亞洲風情美食為主打，匯集了從日式街頭小吃、韓國點心到菲律賓甜點的各色風味。

當地房產中介 Andy Yeung 將 Chatswood 形容為極具韌性的“藍籌區”。他表示，即使在市場低迷期，這里的房產也表現出極強的保值屬性。

“當澳洲其他市場的價格出行下跌時，Chatswood 雖難獨善其身，但跌幅通常明顯小于周邊地區。”

Andy Yeung 補充道，目前市場上需求最旺盛的，是緊鄰交通樞紐的入門級房源以及可直接入住的現房。

Chatswood Ave 是當地少數擁有800平方米以上大占地、且不受任何建筑歷史遺產限制的街道，從這里步行前往全新升級的 Chatswood Chase 僅需幾分鐘。

作為 Chatswood 中心地帶的“都市綠洲”，Beauchamp Park 設有橢圓形運動場、兒童游樂場和籃球場。

得益于該區域屬于歷史保護區，公園四周整齊錯落的獨立屋構成了極其優美的街景，深受育兒家庭的追捧。

Andy Yeung 認為，盡管利率攀升、高油價以及政府預算案等因素引發了市場回調，但本輪降溫主要集中在高端市場，低端公寓市場的價格表現依然堅挺，跌幅十分有限。

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