過去，每個老蘭州人都期盼著拆遷紅利。

可如今，那些“拆不了、賣不動”的舊房就像一塊塊“城市補丁”，牽動著大家的神經。

時常關注的二手房群里，昨天還有幾個蘭州老房主倒苦水：“我張掖路那套老房子，上個月有人問，張嘴就砍了20萬”、“你這算好的，我西固蘭煉家屬院那套50平的，掛了三個月，有人出價18萬，合著一平才3600！”

的確，現在只要想賣房，就得經歷瘋狂被砍價的過程，城關核心地段的老房子都掉價，西固單價兩三千的電梯房也很多。

更何況，隨著新房市場供應增加，主城部分區域，新房如今也還有7000多的了，跟市場熱火時期相比，確實劃算了許多。

這些新房在戶型設計、配套設施上更占優勢，對比來看，主城區很多老舊房屋，除了地段哪哪都不占優，當然就賣不上價。

比如房齡一上去，管道各類設施基本經常出問題，老小區環境設施也很陳舊，還有物業服務及配套不足等，都讓購房者多了一層考量。

此外，前幾天蘭州又出臺了11條新規，未來的房子不僅得房率更高，無需考慮公攤，公共開放空間和景觀綠化環境也有升級，反正就會更好、更大、更宜居。

這也意味著，老舊房子的市場只會越來越小。

那換個思路，出租？其實沒那么輕松。不僅得自己花錢裝修，裝修不好或者租金高了還是沒人要。

留著自己住，又滿足不了提升后的居住需求，日常沒生活品質不說，更讓人頭疼的，還有時不時的維修投入問題。

賣不掉、不好租也就罷了，關鍵還拆不了，為啥？大致分為兩個層面。

首先從成本層面來看，拆遷要補償的不僅僅是貨幣，還涉及安置房建設、過渡安置等一系列問題，成本與難度都不小，無論對政府還是企業，都是不小的壓力。

其次，大規模棚改退潮，更是給蘭州老房子的命運判了“緩期執行”，棚改規模越來越小，政策也更傾向于舊改而非拆遷，大多老房子根本等不到拆遷機會。

總而言之：賣不動、拆不了、租不上、住得糟，一套老房，四道枷鎖。

那蘭州已有的老舊房子，到底該怎么辦？相關政策其實已經給出方案。

一個是城市更新，推進城中村改造、老舊小區整治改造、開展完整社區建設。

隨著蘭州十五五規劃綱要公示，覆蓋主城四區的城建改造重點項目也隨之曝光。

按照規劃，未來五年，蘭州將推進382個城鎮老舊小區改造以及24個城中村改造，力度和范圍都很廣。

先看城鎮老舊小區改造：

最近，由甘肅建投生態公司承建的蘭州市城關區嘉峪關路街道、廣武門街道、酒泉路街道71個老舊小區，正在有條不紊地實施全方位升級改造。

其中，東方花苑小區外墻保溫、外立面翻新、樓梯間更新已全部完成，供熱管網及屋面防水改造有序推進；

汽修二廠家屬院完成給排水管網整體升級，長期污水淤積問題得到根治；東崗鐵路小區、城市學院家屬院完成雨污管網改造與路面硬化；瑞德摩爾小區同步推進管網更新與照明升級。

此外，廣武門街道重點推進省設計廳家屬院改造工程，在完成現場勘察與方案優化基礎上，實施上下水管網更新、化糞池改造、路面硬化等基礎工程。

還有一部分老舊房子的改造，我們之前在一文中已經展開分析過。

再看城中村改造，蘭州人最為關注的元森改造工程，近期再次發布招標公告。

項目概算總投資約15.5億元，總建面約38萬㎡，涉及4號地塊、1號地塊二期、12號地塊1號樓項目，計劃今年7月底開始設計，10月啟動施工，預計2029年10月底完工。

此外，城關區的宋家灘村、沙洼河村，七里河區的崔家崖村，高新區均家灘村等也都納入改造范圍，且沙洼河村城中村改造項目安置一期室外及道路配套基礎設施項目，已經正式開工。

誠然，除了城中村改造和老舊小區改造，還要注重城市更新的另一方面，即危房改造。

按照住建部2026年最新標準，1998年及之前建成、房齡超過28年的老舊住宅小區，將全部納入各省市城市更新重點清單，享受中央財政重點傾斜。

蘭州的很多危房其實也已經在推進當中，僅十五五規劃中就涉及27項危舊房改造項目。

其中，何家莊危舊房改造安置項目此前已完成用地預審、可行性研究批復、土地出讓等前期工作，項目規劃用地約6.963畝，預計今年7月底開工，2028年7月底竣工。

蘭棉廠合成藥廠家屬院危房改造建設項目計劃拆除40棟D級危房，新建6棟住宅樓及社區綜合服務中心等，總建筑面積約11萬平方米，計劃2029年3月竣工。

七里河東閘口小區10號、26號住宅樓危房以及中車第一住宅區11號、12號住宅樓危房也將進行原址重建，建設規劃許可證已公示。

另外，蘭州市公有房屋管理中心危舊房（D級）改造工程涉及五泉所、張掖路所、白銀路所、靖遠路所、十里店所等5個管理所的11棟D級危舊樓房原址、原規模拆除新建。

龔家灣街道部分危房改造還涉及電機廠楊家橋小區、征稽站家屬樓、電信局楊家橋家屬院等15個小區。

需要注意的是，去年蘭州成功獲批國家城市更新試點城市，再加上十五五規劃布局，無論是城中村、老舊小區改造還是危房項目，都將不再是修修補補，而是一次系統性重構。

也就是說，所有項目的推進速度和建設程度都將不斷加快。

除了城市更新，解決老舊房子的另一個辦法是由政府或開發商進行回收。

所以，蘭州還推出了住房以舊換新的新舉措。通過這種方式，房東可以將舊房出售或出租，然后購買新房。

比如，房地產開發企業以及專業住房租賃企業可用收購舊房的價款，抵頂購買新房的購房款；業主也可以委托經紀機構出售舊房換購新房，出售舊房價款用于支付新房購房款，或者通過租賃舊房的方式，租金用于支付新房購房款。

此外，兩年前蘭州還發布了征集收購已建成存量商品房用作保障性住房房源的公告，一部分房源用作安置保障房收購。

這些方式在促進一二手房市場聯動的同時，還能激活房地產市場活力。

不可否認，蘭州樓市歷史性大變局已定，舊房逐漸被市場淘汰，新房越來越好是必然趨勢，我們也只能客觀看待這個問題。

畢竟，市場的天平既不會過度向新房傾斜，也不會讓舊房被時代車輪拋下，期待未來蘭州市能在新舊迭代中逐漸找到平衡……

作者=指蘭針·小芒果

版權聲明：本文為指蘭針原創，未經許可，禁止轉載

如需授權，聯系客服

法律顧問= 上海蘭迪（蘭州）律師事務所·張維林

聯系電話：181 9800 5777

關注蘭州樓市 關注 指蘭針

我們一起聊聊觀點，講講故事