21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者唐韶葵

一日之內(nèi)，上海徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)聯(lián)排別墅單價紀(jì)錄連續(xù)被刷新，上海新房單價也同時被刷新了。

7月2日，宸嘉發(fā)展旗下嘉佰道?徐匯項目宣布取得首張預(yù)售證，此次一共推出91套房源，包括3幢聯(lián)排別墅及88套洋房。其中聯(lián)排別墅備案單價約30.25萬元/平方米，總價最高的一套約1.3億元。據(jù)銷售人員透露，3套聯(lián)排別墅“已下籌”。

同日，同片區(qū)的中海云錦華庭官宣加推二批次44套房源，包括10套別墅類產(chǎn)品及34套洋房。其中單套聯(lián)排別墅的最高備案單價32.82萬元/平方米，總價約1.5億元。

（嘉佰道?徐匯，唐韶葵/攝）

中海云錦華庭以32.82萬元/平方米的單價，一舉捅破劉益謙創(chuàng)下的徐匯區(qū)新房30.25萬元/平方米的價格天花板。與此同時，該項目二期大平層備案均價21.1萬元/平方米，打破了上海全市新房大平層維持近兩年的單價紀(jì)錄。

頗具戲劇性的是，即將入市的兩大頂豪項目同樣定于7月11日開盤，且在同一家酒店開展集中選房活動（中海云錦華庭營銷中心設(shè)在該酒店）。盡管二者目標(biāo)客群存在分層，但在定價邏輯、銷售打法上的全方位比拼，既是當(dāng)下上海內(nèi)環(huán)頂豪市場一次去化能力檢驗，也再次推高了上海豪宅市場熱度。

兩大頂豪項目同一天入市，或伴隨著徐匯區(qū)豪宅資產(chǎn)價格行情的一波看漲。從嘉佰道?徐匯對外披露的一房一價表可見，項目此次首開推出91套住宅房源，洋房整體備案均價17.53萬元/平方米，貨值約17億元，約占項目整體貨值一半。

從定價方案來看，嘉佰道?徐匯價格分層很清晰。高層洋房整體均價約16.5萬元/平方米，總價集中在1700萬元至2300萬元。小高層洋房均價17.5萬元/平方米，總價1700萬元至1900萬元。

同期，中海云錦華庭火速加推44套247平方米至472平方米的房源，包含10套聯(lián)排別墅、34套洋房，洋房整體均價21.1萬元/平方米，創(chuàng)下上海新房大平層單價新高，總價段在5000萬元至8000萬元。

這兩個項目分別于2024年和2025年拿地。2024年12月30日，宸嘉發(fā)展擊敗多家房企，以43.824億元競得徐匯龍華S030501單元N06-22地塊，成交樓面價12.6萬元/平方米，溢價率40%，地塊容積率為1.59，這也是如今的嘉佰道?徐匯項目。10個月之后，中海地產(chǎn)以44.65億元總價、樓面價約14.85萬元/平方米、溢價率10%競得同區(qū)域另一宗地塊，并創(chuàng)該區(qū)域地價新高，地塊容積率1.5，即如今的中海云錦華庭項目。

今年以來，上海新房市場成交活躍，部分豪宅項目銷售良好。其中，由于稀缺性等原因，同樣位于徐匯區(qū)的豪宅項目安瀾上海銷售向好，使得市場人士對上海豪宅市場持樂觀態(tài)度。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，安瀾上海二期共計51套房源于2026年3月取證，主力戶型238平方米至275平方米，對應(yīng)總價3800萬元至4900萬元，整體去化率76%，僅少量高區(qū)房源尚未售出。

隨著豪宅市場行情看漲，房企對優(yōu)質(zhì)地塊的拿地?zé)崆橐灿兴郎亍?/p>

2026年6月30日，上海第五批次集中土拍開拍。經(jīng)過168輪競價角逐，建發(fā)拿下位于靜安區(qū)大寧的純住宅地塊，最終成交總價72.89億元，成交樓面價約8.2萬元/平方米，溢價率為29.63%。該地塊坐落靜安區(qū)中環(huán)內(nèi)，屬于廣義靜安核心板塊，也被認(rèn)為是豪宅地塊。

兩大豪宅的入市，助推了上海豪宅市場的熱度。但在洋房類產(chǎn)品的定價中，雙方有著不同的邏輯。

市場人士認(rèn)為，嘉佰道?徐匯洋房定價“保守”，均價17.53萬元/平方米，明顯低于板塊內(nèi)其他競品。公開數(shù)據(jù)顯示，徐匯區(qū)已售罄的綠城潮鳴東方高層洋房均價19.5萬元/平方米，目前在售的安瀾上海二期高層洋房均價17.9萬元/平方米。

中海云錦華庭二期洋房21.1萬元/平方米的均價，則超出市場預(yù)期。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，中海云錦華庭一期推出30套洋房，目前簽約21套。在一期房源未能售罄的背景下，中海云錦華庭又加推34套洋房，令市場對其去化能力存疑。

據(jù)知情人士透露，中海原本的預(yù)期是，依托云錦東方存量客戶外溢，快速清盤首批30套洋房。然而這部分需求并未如期釋放，導(dǎo)致項目首開沒有售罄。但項目人士卻否認(rèn)這一點，其認(rèn)為，當(dāng)前的上海豪宅市場行情正在向上，而徐匯區(qū)標(biāo)的較高的豪宅產(chǎn)品近期去化也在加速。

市場人士指出，嘉佰道?徐匯與中海云錦華庭客戶分層并不一樣。前者戶型主打100平方米至120平方米區(qū)間，總價2000萬元左右；后者主打247平方米至472平方米區(qū)間，總價5000萬元起步。客戶沒有交叉。

兩盤對壘的另一大看點，則是兩位“中海系”高管的正面博弈。嘉佰道?徐匯由宸嘉發(fā)展董事長崔帥統(tǒng)籌整體開發(fā)與戰(zhàn)略操盤，崔帥曾在中海地產(chǎn)上海公司任職。中海云錦華庭由中海上海城市公司總經(jīng)理金天全盤統(tǒng)籌。二人均出自中海體系。

多年來，宸嘉發(fā)展已探索出差異化產(chǎn)品路線，在社區(qū)打造中融入藝術(shù)元素，并通過別墅產(chǎn)品的高定價拉高整體貨值，以對沖高層、洋房的低毛利。面對這套打法，手握徐匯濱江低密“地王”項目的中海將拿出何種應(yīng)對策略，這個周末或見分曉。