熱！重慶這個天氣，熱得不想寫稿！只想耍水！

北大資源博雅二期物業選聘迷局待解之際，魯能星城七街區業主在業主吹牛會群里狂歡：

從6月19日到7月9日，魯能星城七街區2023年第一次業主大會投票，其主題也是一樣的選聘物業。其投票結果顯示：

魯能星城七街區居住總戶數2473戶,有效票數1787票；總面積264,092平方米，參與投票面積195,931平方米，均達到超過2/3的法定標準。據統計，在參與選聘的六家物業公司當中，金科物業以1523的票數，85.27%的業主通過率高票當選，成為七村居民心選的物業公司！

而與北大資源博雅二期物業選聘一樣高興不起來的，還有北城陽光尚線的業主！

作者：徐東工作室

圖文來源：北城陽光尚線業委會

同步首發：業主吹牛會、地產吹牛會

1年多籌備工作磨難，

最后救他們的居然是七村！

北城陽光尚線位于重慶市渝北新牌坊，由重慶致恒置地有限公司建成，總建筑面積201788，總占地面積29773，共計房屋1375戶。

在小區全部交付使用（除了車庫），小區入住率已達到80%，2021年12月12日，熱心業主首次發布籌備成立業委會的倡議書！

誰能想到，這一籌備就是1年多！

業委會籌備組成員被質疑，而后就遇到頭痛的問題：

開發商所持有表決面積占比超過全小區三分之一的比例，小區業主大量沒有住在小區。

于是，業委會籌備組根據住建部【建房[2009]274號】《業主大會和業主委員會指導規則》第十二條、第二十五條、第二十六條的規定：

第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作：“（四）依法確定首次業主大會會議表決規則”
第二十五條 “業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積”
第二十六條 “未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定”
——住建部 建房[2009]274號《業主大會和業主委員會指導規則》

提出采用第三方網絡投票、表決沉默票從多和地下車庫不計業主投票權數三條選舉計票規則，從而解決開發商以略高于三分之一的少數表決權，否決小區業主接近三分之二多數表決權的不公平現象。

但2022年7月1日第3次籌備組會議上，其監督指導機構龍溪街道否則了“表決沉默票從多”和“地下車庫不計業主投票權數”兩條選舉計票規則，而且對網絡投票只可以使用重慶市住建委自主開發業主決策投票系統。

直到進入今年，北城陽光尚線首次業主大會籌備工作才得以全得全方位推進：5月5日、6日業委會籌備組和志愿者終于在小區內擺攤，開展網絡投票簽字授權和業委會候選人推薦簽名工作。

6月16日北城陽光尚線業主大會籌備工作組龍溪街道新牌坊社區（代章）發布了《通知》和《線上投票規則》。

其通知對本次業主大會召開時間給出詳細時間：2023年7月5日至7月11日。而第三方業主決策投票系統，意外被確定為使用在本次業主大會投票方式中。" src="http://dingyue.ws.126.net/2023/0713/c150b01ej00rxqs80003uc000u0018am.jpg">

為何街道前期否定第三方業主決策投票系統，而現在又同意第三方系統呢在？

追究其根源，這點估計北城陽光尚線還得感謝魯能星城七街區業委會：今年3月9日，渝北區法院針對魯能星城七街區業委會召開業主大會使用第三方電子投票做出了合法有效的裁決。

但其風險提示，又被部分自媒體人士炒作為社區拒絕第三方投票系統。對此，業主吹牛會認為第三方投票系統的風險提示從本質來說街道的做法沒有問題，這也能避免后期出現問題。

其次，要求要使用第三方業主線上投票的業主本人帶上產權證明、身份證明到社區簽署授權委托書。

而正是這份《通知》和《線上投票規則》引爆了小區！

業主大會召開通知，

未經籌備組表決通過就空降小區！

就在業主大會召開的前一天——7月4日，北城陽光尚線小區業主群內爆出重大消息：

小區計劃小區計劃2023年7月5日召開的業主大會通知內容，沒有經業主大會籌備工作組成員共同表決通過，違反了業主自治和民主決策原則，籌備程序存在不合法的風險。
——摘自北城陽光尚線業委會

街道社區與籌備組、業主之家的爭議被徹底拉開。實際上，他們之間的矛盾早有矛頭：

← 左右滑動查看 →

6月中旬，業主們聯名向相關部門提交情況反應：業主大會召開時間通知沒有經過籌備組表決通過，流程不合法，并提出了投票面積的計算方式和網絡投票應該上傳業主清冊進行投票方面，街道的不合理。

面對街道的回復，業主們再次復函要求復查：

說白了街道認為：《重慶市物業管理條例》第二十條規定:“(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；…”。此規定所述“不動產登記簿記載的面積”即《不動產權證書》中“面積”一欄所記載的面積數，而不是《不動產權證書》中“權利其他狀況”一欄所記載的面積數。

而業主們認為：《不動產權證書》中“權利其他狀況”一欄所記載的面積數，應該計算進專有面積。

對于《民法典》注明召開業主大會表決時的專有部份面積和渝建物業[2021]18 號重慶市住房和城鄉建設委員會關于印發《重慶市業主大會議事規則(示范文本)》的通知中第十六條寫明“業主大會按照法律法規的規定，根據一致性原則認定專有部分面積和建筑物總面積、業主人數和業主總人數。"由此可以看出，只要召開業主大會時，全部使用《不動產權證書》中“權利其他狀況”中登記的"專有建筑面積(套內面積)作為認定專有部分面積標準，符合一致性原則。
在2021 年1月1日施行的《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條對建筑物共有部分解釋為:"(一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分"。同時，該司法解釋第二條特別注明了民法典第二編第六章所稱的專有部份必須符合的三個條件：(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區分；(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。

根據重慶市渝北區房屋測繪管理所出據的《重慶市房產面積測算報告書(竣工)》內容，明確了樓幢的筒體、外墻、加壓機房、排煙機房、油煙井、過道、電梯、梯間、外廊、風井、電瓶間、水電井、水表間、配電間等均分攤計入到業主的建筑面積中。

為什么業主們對此面積在意呢？

因為投票統計時要算面積占比的。無論是戶數，還是面積占比，都必須過三分之二。

社區與第三方網絡投票合同，

1年使用權咋就變成了7天呢？

相關部門對業主大會的監督指導工作，還是“非常用心”：

業主大會召開的前一天——7月4日，社區代業主大會籌備組與第三方業主決策投票簽訂合同。但籌備組發現，在他們與第三方業主決策投票簽訂的合同被大幅度修改啦！

比如該平臺服務提供時間，籌備組此前與其談的是1年的使用權。但在合同金額未變的情況，合同卻變成了只能使用7天。（注：使用該投票平臺的費用，各方在事前已明確，從北城陽光尚線小區業主自籌的業主大會召開專項經費中列支）。

真相究竟如何？業主吹牛會也只能靜待觀察！

這一下，又在小區業主群中炸鍋啦：籌備組被收買！

于是，北城陽光尚線小區業主大會籌備工作組超過半數以上成員，緊急發布聯名公開聲明：

1、對籌備組成員被利益收買進行避謠；
2、宣布召開首次業主大會(補充)會議、成立首次業主大會(補充）會議臨時會務組；
3、緊急凍結業主共同籌集的業主大會工作經費，停止向網絡投票平臺方支付合同款項。
4、同時向街道和社區提交暫停召開業主大會的建議。

但面對籌備組的建議，7月5日北城陽光尚線小區業主大會并沒有被叫停，而是如期召開。

據北城陽光尚線業委會公眾號透露，其業主大會召開第1天，小區全體業主無1人參與投票。

無疑，此時北城陽光尚線首次業主大會陷入了困境！

那么，北城陽光尚線業主大會究竟會走向何方？業主吹牛會將關注此事！