中國房地產在經歷了2年多陣痛期，在復蘇的道路上，任重而道遠。

今年第一季度，全國多城樓市在經歷了短暫回暖后快速下滑，尤其5月份以來的萎縮程度超出業(yè)內預期，多數企業(yè)銷售連續(xù)三個月環(huán)比下滑。7月份，百強房企實現銷售操盤金額3504.3億元，環(huán)比下降33.5%，同比亦大降33.1%，降幅較上月進一步擴大。

這樣的市場環(huán)境，讓本已不富裕的行業(yè)，愈發(fā)艱難——今年上半年，除了已經進入債務重組的企業(yè)，民企暴雷之聲依舊不斷，這些企業(yè)里有多番展期后首次違約的，也有連環(huán)違約的。

不少人把仍未出現公開市場違約的碧桂園，視為了地產行業(yè)最后的希望。銷售、融資、償債、利潤、交付…碧桂園的一舉一動，都會被放大剖析——它已不僅是民企的指明燈，也是整個行業(yè)能不能重拾信心的關鍵參照。

近期，市場上出現了諸多碧桂園的“負面”消息，引發(fā)了所有關心中國房地產業(yè)的人們再次焦慮。昨晚，碧桂園直面市場，公開對這些風聲做出了解釋與回應。

市場銷售仍未好轉

優(yōu)質房企風險劇增

8月10日，碧桂園發(fā)布盈警及內幕消息。根據公告，2023上半年，碧桂園預計未經審計的虧損額度大約介乎約450億元至550億元。

其實企業(yè)虧損，已經不是行業(yè)的新鮮事——據wind統(tǒng)計，截至8月4日，68家披露了上半年業(yè)績預告的A股房企中，有38家房企均預計虧損。也就是說，已披露業(yè)績預告的房企中，超過半數房企預計虧損。

甚至不少央企、國企，也出現了利潤黑洞。

而導致這一結果的原因，也基本一致——碧桂園在公告中提及，上半年預計凈虧損主要是由于房地產行業(yè)銷售下行的影響，導致房地產業(yè)務結轉毛利率下降，物業(yè)項目減值增加，以及外匯波動造成預期凈匯兌損失所致。

數據顯示，自2021年上半年全國樓市新一輪調整以來，市場低迷已超過兩年，在此期間，全國多數城市一二手房成交大幅縮水、規(guī)模房企銷售普遍下滑，尤其是2022年7月停貸潮，對民營房企的品牌和聲譽構成前所未有的沖擊，銷售去化愈發(fā)艱難。

2022年，TOP100房企實現權益總銷售金額5.02萬億元，同比減少45.1%。

而步入2023年，全國多城樓市在經歷了第一季度短暫回暖后快速下滑，尤其5月份以來的萎縮程度超出業(yè)內預期。整個上半年，前100房企實現累計權益銷售額22975億元，同比繼續(xù)下降4.8%。

具體到碧桂園上，今年上半年，碧桂園共實現權益銷售金額1287.6億元，同比減少約30.4%。其中，6月單月，碧桂園實現權益合同銷售金額約160.0億元，同比下跌約53.6%。

進入下半年，市場銷售仍未見起色——7月，TOP100房企實現銷售操盤金額3504.3億元，單月業(yè)績規(guī)模創(chuàng)近年新低。單月業(yè)績同環(huán)比雙降，環(huán)比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅較上月進一步擴大。

其中，碧桂園7月單月實現權益銷售金額121億元，連續(xù)第四個月環(huán)比下降，同比下降60%，較2021年下降78%。

融資環(huán)境持續(xù)惡化

坦言遭遇流動壓力

銷售不暢，加上再融資環(huán)境持續(xù)惡化的影響——2023年上半年，80家典型房企的融資量為2965億元，同比下降30%。

而7月，80家典型房企的融資總量為499.74億元，環(huán)比減少10.1%，同比減少至46%，且發(fā)債僅集中在國企央企或優(yōu)質混合所有制企業(yè)。

民營房企再融資陷入半停滯狀態(tài)。

就算是“模范生”碧桂園，今年上半年，也只成功發(fā)債了17億元。直至7月下旬，才又獲得金額分別為35.8億港元及3.9億美元的雙幣定期貸款融資。

也就是說，截至目前，今年以來，碧桂園合共獲得了78億元人民幣的融資。

這對于維持碧桂園這樣體量的企業(yè)來說，幾乎是杯水車薪。

碧桂園在公告中坦言，確實，“公司賬面可動用資金持續(xù)減少，出現了階段性的流動壓力”。

對此，碧桂園的管理層進行了深刻反思，認為自身對本輪市場調整周期雖有預判，但對市場下行的深度、烈度和持續(xù)度估計不足，未能及早做出更有力度的應對措施，未能洞見房地產市場供求關系已發(fā)生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大、負債率壓降速度不夠等潛在風險的認識不夠深刻、化解行動不夠及時有力。

已全力自救3年

多舉措維持經營穩(wěn)定

其實，自2021年，房地產行業(yè)步入了前所未有的困難時期以來，碧桂園已經采取過多項措施全力以赴自救，以對抗行業(yè)寒冬，竭盡全力保障現金流安全：

對外以“最小代價，最大價值”為目標，加快銷售回款和應收債權回收，拓展融資，努力盤活大宗及難去化商業(yè)類沉淀資產；對內最大限度削減支出，以銷定產，嚴控無效產能、壓降各項非核心非必要的經營支出，加強費用管控，精簡組織架構，高管帶頭降薪，嚴控銷管費用等，銷管費用占收入比例自2017年到2022年連續(xù)6年下降。

與此同時，該公司大股東對碧桂園經營全力支持——上市至今，公司控股股東及其家屬已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計支持本公司折合約386億港元且從未減持股票，其中向公司累計提供折合約66億港元的無息無抵押借款。

這些舉措，支撐碧桂園走到了現在。

數據顯示，2020-2022三年，碧桂園籌資活動中的現金流均呈現凈流出狀態(tài)，流出額分別為541.36億、129.04億和586.88億，起有息債務總額亦從2019年高峰期的3696億下降至2022年的2713億，凈減少額度接近1000億，這些債務的償還大部分來自公司內部自有資金。

截至目前，碧桂園仍未出現公開市場違約。近期，公司仍然在現金資源緊張的情況下，堅持完成了“21騰越建筑MTN002”、“21騰越建筑MTN003”、“20碧地02”及“19碧地02”等債券的兌付，合計兌付本息規(guī)模58.9億元，充分顯示公司在保剛兌信用過程中的堅定立場。

此外，碧桂園也在一直在竭盡全力堅守保交付的信用底線——2022年全年及今年上半年分別按期交付了70萬套、27.8萬套房屋，位居行業(yè)首位，且遠超第二名和第三名的交付總和。

然而，在市場銷售下滑、融資渠道受限的雙重擠壓之下，碧桂園現金余額大量消耗，在硬扛了近兩年之后，最終出現階段性流動壓力。

有業(yè)內人士評論稱，碧桂園能堅持到最后已非常不易，畢竟那么大的體量，在市場下滑如此劇烈的背景下，若非公司多年來一直堅持嚴格的現金管控、合理的杠桿水平，恐怕早就已經出現債務違約了。

成立專項工作小組

守住民企示范底線

盡管“遇到了公司自成立以來最大的困難”，但碧桂園不“躺平”，將采取有力有效的措施，努力扭轉當前的困局。

據悉，目前，碧桂園已成立由董事會主席楊惠妍任組長的專項工作小組，將工作重心聚焦于“保交付”、化解階段性流動壓力、保障經營有序開展三個方面，盡快渡過難關。

具體包括，采用?？顚Ｓ谩栏窆芾眍A售監(jiān)控資金等方式，切實保障全國范圍內項目的運轉并完成保交樓任務；與各持份者溝通，并考慮采取各種債務管理措施，積極化解階段性流動壓力。此外，公司也將盡最大努力做好銷售，盤活酒店、寫字樓、商鋪等沉淀資產，精簡組織、減少行政管理費用開支，改善經營效益。

有房企融資部門內部人士評價稱，碧桂園整體資產質量、運營能力及盈利能力仍然良好，之前還獲得中債增全額擔保發(fā)行大額債券。它當前面臨的困境是在行業(yè)回暖速度不及預期的情形下，短期內債券集中到期而產生的暫時流動性困難，并非公司持續(xù)經營能力出現重大風險。

IPG中國首席經濟學家柏文喜也認為，碧桂園的資產狀況和財務狀況優(yōu)于很多房企，是有機會獲得轉機的。

據統(tǒng)計，截至2022年底，碧桂園仍有1.2萬億元的可售資源，3096億元的凈資產，凈負債率40%，

一位業(yè)內人士認為，不同于資不抵債的出險房企，碧桂園的公司資產足以覆蓋所有有息債務，流動性不足只是階段性的問題。

眼下更嚴重的問題是，碧桂園的真實處境，或將引發(fā)更大的蝴蝶效應。

分析人士指出，碧桂園是受到監(jiān)管部門支持發(fā)債的示范性優(yōu)質民營房企，也是目前千億房企中碩果僅存的兩家民企之一。包括示范房企在內的民營企業(yè)大面積遭遇流動性難題，說明這已不僅僅是企業(yè)個體經營不善的問題，而是進一步折射出民營房企所面臨的流動性困局，應該引起監(jiān)管層的重視。

若碧桂園的流動性問題無法得到妥善解決，很可能引發(fā)新一輪的信仰崩塌，導致民營房企所剩無幾的陣地也失守。例如，近幾日，雅居樂、新城控股等公司的債券，也都被“連鎖反應”，錄得了較大幅度的下跌。

專家表示，穩(wěn)地產，不僅能穩(wěn)經濟、更能“穩(wěn)就業(yè)、保民生”，穩(wěn)地產的首要是穩(wěn)市場主體。而目前中國房地產市場的銷售額有超過8成是民營房企提供的，因此穩(wěn)主體的核心是穩(wěn)民營房企。

民營房企若是大面積陷入生存困境，將難以維護房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。但目前的政策落地情況并不足以支撐民營房企的基本面改善，加速融資等相關支持政策的落地，已經迫在眉睫了。