四大一線城市的住建部門，這周末至少加班了三個：

在中央政治局會議定調(diào)“要適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政”；住建部長又首提“認(rèn)房不認(rèn)貸”后。

北京、廣州、深圳的住建部門即刻回復(fù)“收到”——在周六日時接連表態(tài)：因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

只有上海，一直到了今天傍晚，才發(fā)文回應(yīng)：領(lǐng)會精神，研究部署。

四個一線城市，聚齊了。

一直嚴(yán)格執(zhí)行“五限”、“四限”政策的一線城市口風(fēng)突變。

樓市調(diào)控的最后防線，即將打開？

官方首提“認(rèn)房不認(rèn)貸” 一線偏遠(yuǎn)區(qū)域或先試行

27日晚11點多，住建部釋放積極信號，發(fā)文提到，近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹部長召開企業(yè)座談會，表示：

“要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。”

這是繼24日中央政治局會議喊話之后，對于政策調(diào)整的具體方向與內(nèi)容，住建部最新的表態(tài)。

也是近一年樓市政策調(diào)整以來，官方首提“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

所謂“認(rèn)房又認(rèn)貸”，指的是：如果名下有房，再買房就算二套；特別是如果名下曾經(jīng)有過貸款（全國范圍內(nèi)），無論現(xiàn)在貸款是否還清，再進(jìn)行買房都會認(rèn)定為二套。

即“認(rèn)本地的房，認(rèn)全國的貸”。

目前“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等特大型城市和大型城市。這幾個城市的“認(rèn)房又認(rèn)貸”基本就是全國房地產(chǎn)調(diào)控的最后一道防線。

對于很多真實改善購房者來說，賣一套房再買就算二套房，著實誤傷“剛性改善需求”。

以北京為例，按照當(dāng)前“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，很多購房者在改善換房過程中，二套房首付比例最低60%（普宅），最高達(dá)80%（非普宅）。嚴(yán)重限制了需要換房改善的房群體。

若是優(yōu)化該政策，換第二套房首付比例最低將至35%。

但復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長張軍在28日接受媒體采訪時表示，熱門城市落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”還是有困難，“在一線城市很難做到，可能只有部分二線城市和三四線城市能做到”。

不過，也有觀點提出，“認(rèn)房不認(rèn)貸”在一線城市預(yù)計不會全面實施，比較有可能會率先在例如北京的房山，上海的臨港等偏遠(yuǎn)區(qū)域試點。

而試點方向，猜測是在其他城市有房但當(dāng)?shù)責(zé)o房戶，首付可較二套房標(biāo)準(zhǔn)降低。

京滬剛改另一爭議 調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

另一個影響首付比例高低的關(guān)鍵，是普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)前北京、上海執(zhí)行的是2014年出臺的普宅、非普宅標(biāo)準(zhǔn)。

北京的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：

• 五環(huán)內(nèi)為單價39600元/㎡、總價468萬元/套；
• 五環(huán)到六環(huán)為單價31680元/㎡、總價374萬元/套；
• 六環(huán)外為單價23760元/㎡，總價281萬元/套。

上海的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

• 五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；
• 單套建筑面積在140㎡以下；
• 實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于每套450萬元，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于每套310萬元，外環(huán)線以外的低于每套230萬元。

按照這樣的標(biāo)準(zhǔn)，北京目前市面上90%的商品房都是非普通住宅。

上海也一樣——根據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)，2023年上半年上海內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)之間、外環(huán)外新建商品住宅成交套總價均值分別達(dá)1509萬元、1218萬元、518萬元，均明顯高于普宅標(biāo)準(zhǔn)線。

由于普通住宅和非普通住宅首付比例標(biāo)準(zhǔn)不同，給改善需求帶來的最直接影響就是購房成本增加了，除了首付款外，還包括契稅、印花稅、土地增值稅等稅費增加。同樣限制了剛需和需要換房改善的購房群體。

但中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，如果普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整力度較大的話，可能引起房價波動，尤其是核心區(qū)域住房價格或出現(xiàn)上漲。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，如果將北京、上海的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)高的話，會向市場傳達(dá)出刺激樓市的信號。建議“可以借鑒深圳2019年時的調(diào)整——直接廢除總價，或者只看總價”。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙建議：政策調(diào)整的方向是放寬對普通住宅的認(rèn)定，讓更多的購房群體享受普通住宅的稅收優(yōu)惠。

即倪虹部長會上提到的：改善性住房換購稅費減免。

降首付降利率 決策執(zhí)行權(quán)在金融端

“對于會上同時提到的，比較受關(guān)注的“降低購買首套住房首付比例和貸款利率”，平安證券房地產(chǎn)首席分析師楊侃認(rèn)為，目前大部分非限購城市首套房最低首付比例已經(jīng)按照20%執(zhí)行，但對于核心一二線城市，首套房最低首付比例大多仍不低于30%。

本次住建部提出降低購買首套房首付比例，超出市場預(yù)期，有利于降低購房者置業(yè)成本，若后續(xù)落地執(zhí)行，將更加利好總價高、購房門檻高的核心城市。”

同時會議強調(diào)進(jìn)一步降低首套貸款利率，根據(jù)貝殼的統(tǒng)計，7月百城首套房貸利率平均為3.9%，其中一線、二線、三四線城市首套房貸款利率分別為4.5%、3.88%和3.88%，房貸利率相對更高的一線城市或更加受益。

不過，有一點需要冷靜思考的是，降首付與房貸利率的權(quán)力和放松限貸的權(quán)力，主要都在央行與金融總局。

再細(xì)到具體執(zhí)行上，各商業(yè)銀行也有自己的決定權(quán)。

早在7月14日時，央行貨幣政策司司長鄒瀾就曾公開表示過：“考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門將積極配合有關(guān)部門加強政策研究。”

他還特別提到了“存量房貸利率調(diào)整”：“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”

但經(jīng)過半個月的發(fā)酵，網(wǎng)傳消息很多、落地零星。

工商銀行曾傳出存量房貸下調(diào)通知：只要客戶在兩年內(nèi)沒有拖欠還款等不良記錄，均可申請最新放款利率。

但地產(chǎn)壹線咨詢了重慶、廣州等地工行員工最新情況，他們表示，目前沒有接到總行開展這一業(yè)務(wù)通知。

農(nóng)業(yè)銀行也被傳“已經(jīng)自動調(diào)整存量房貸利率”，但不到一天已經(jīng)被辟謠：只是正常的利率調(diào)整。

南方+通過對廣東地區(qū)主流銀行走訪，部分銀行表示已就存量房利率調(diào)整開展調(diào)研和需求收集，截至目前，關(guān)于該利率調(diào)整，尚未有城市或者銀行有正式的文件落地。

北京的招商銀行也表示，沒有收到存量房利率調(diào)整的政策。

只有興業(yè)銀行，有一些“擦邊”試點動作。

市場消息顯示，興業(yè)銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。

地產(chǎn)壹線從該支行了解到，利率優(yōu)惠券確實在試點執(zhí)行，后續(xù)會不會鋪開要等總行決定，最新進(jìn)展變動可以關(guān)注官方平臺。

但也有媒體報道稱，上述措施只針對該行提前還款的存量客戶，且同時是VIP理財客戶；并且，該政策在央行表態(tài)支持存量房貸利率下調(diào)之前就早已經(jīng)存在，初衷是為了應(yīng)對客戶提前還貸的壓力，并沒有推廣開來，和此次的存量房貸利率下調(diào)并沒有直接關(guān)系。

口號很多，至于哪個一線城市會最早調(diào)研出方案，再給決策員們一點時間吧。