當了一年自在老板的朱榮斌，又回到了打工圈。

但這一次，和之前都不同——不是單純的甲方開發商，也不是單純的乙方代理公司。

他兩個角色，都兼顧著。

他要思考并制定合富輝煌的整體發展策略及業務規劃，也要盯著公司現金流以保證員工工資。

在他看來：老板，也是打工人。

給暴雷企業的老板多一點同理心

說出這句話，是因為在這一年多的時間里，朱榮斌看到了太多“不容易”的老板。包括前東家陽光城的暴雷，還有前段時間姚振華被討薪者當街圍堵。

朱榮斌說，企業出現問題，想解決問題，并不是吃顆藥馬上就能好的，而是需要一個恢復的過程。

“尤其是房地產企業，它們不像開商場、開餐飲店，出問題關店解散工人就行了。房地產企業除了拿地、蓋樓、賣樓，還要負責周邊的配套，以及交房后的維護、保修，是一個漫長的服務過程”。

他提醒社會大眾，要做足思想準備：“眼下的房地產行業，受傷的企業恢復正常要時間。已經暴雷的企業、需要重組的企業更需要時間。哪怕想注銷關門，都需要經歷漫長的過程”。

而在這個過程中，他希望大家能給予民企老板多一點同理心，多理解、多支持，而不要從上帝的視角去看問題。畢竟“這個市場大難的話，對誰都沒有好處，我們最需要的是一個良好的環境、包容的環境”。

他甚至還提到了媒體的作為，希望媒體少用“又暴雷了”這類驚悚的字眼，他表示，現在這些房地產老板們所面臨的，不止是企業經營上的困難，還要承受社會輿論壓力、精神壓力，抗壓能力已經是非常人所及”。

老板變成打工人

自媒體號包郵區的一篇文章中，寫到：

一家虹橋的民營上市房企董事長說自己處于半休息狀態，公司已經從幾千人裁到了幾百人：做老板現在相當于做公益。

對這個說法，朱榮斌是感同身受的。

他認為：現在很多老板都是在為員工打工。

他舉例自己進入合富輝煌后，重點盯著的不是利潤表，而是至少三個月的現金流。目的是保證發得起大家的工資，養活大家。

受地產下行影響，代理行業這兩年間也都在虧損。

合富輝煌2022年年報顯示，年內虧損7.48億港元，歸屬股東凈虧損2.46億港元。2021年時，則是虧損7.53億元，歸屬股東凈虧損4.59億元。

“虧本了還要繼續做”的原因，是“要為員工負責”。

“大環境很艱難，這個時候，包括股東、投資者在內的老板層，更多的不是在考慮自己要賺多少錢，而是在想怎么養活公司。

降本增效、加強管理、開源節流、預算管理、尋找突破口等等，活得辛苦一點，工資低一點，目的都是想挺過這一兩年，用時間換空間，讓公司生存下來，讓團隊不要失業。

換言之，現在很多老板都是在為員工打工。如果不負責的話，躺下算了。”

作為業內的“打工皇帝”，朱榮斌如今確實“降薪”不少——

根據合富輝煌與朱榮斌訂立的協議，朱榮斌的年薪為216萬元，同時，朱榮斌有權收取酌情花紅不超過每年184萬元，合計的年度收入可達400萬元。

而此前在碧桂園任職期間，朱榮斌最高曾領到2185.8萬元的巨額年薪。而后到了陽光城，也有600萬的年薪。

因為這個落差，他甚至被不少媒體撰文評論。但朱榮斌本人欣然接受了這個薪水，并抨擊那些嘲笑者的心態：掙200萬還被人瞧不起，這是很有問題的。

“我們的心態要調整下來。過去我們習慣了高收入，習慣了各種光環，但不要把過去的平臺當成自己的能力。過去我們賺得很多，不是你的能力，而是時代的紅利。

所以今天我們受點苦，把工資降下來，有什么大不了的呢？這不是什么可恥的事情。”

沒有最優解，但有更優解

掐指一算，今年是朱榮斌大學畢業進入地產行業的第30年了。

從國企到民企，還有自己創業，朱榮斌算是經歷了房地產行業發展波瀾壯闊的全過程，各種體會都有。

去年時，有專家說行業的問題還是局部問題。但朱榮斌當時就認為：目前形勢仍很嚴重：

在民企領域，問題還沒有完全觸底，雖然整體暴雷度高，但還有一批企業存在爆雷的可能；而在國企層面，市場下行階段，企業的資產質量、經營水平也面臨很大挑戰。（詳情可見：《對話朱榮斌：別叫我老板，我害怕》）

今年，他情緒委婉多了，認為：說行業一片凋零是不對的，其實現在央國企還在春天狀態，尤其是一些過去沒有抓住機會的國企，現在是他們最好的時機。

“當然，國企將來也會有分化”，政策是已經敞開了，各種工具箱能打的都打開了，以后還繼續有新的政策，但是行業問題的出清是一個非常漫長的過程，企業里面也會出現非常大的分化。

他預測，房地產這個賽道是很大的，未來，大概20%的企業，會向上做得更大更強，“一部分企業就往高精尖去做，多數企業就進入機會型的領域，還有相當多的企業進入到專業服務”。

同樣，代理行業也在期待新的政策，去改變現有交易模式。

在房企時，和大部分甲方一樣，朱榮斌也認為，銷售費用太高了——20年前的房地產銷售費用，大概是1.52%。而現在，以海南項目為例，銷售費用要達到7-8%。其中，渠道傭金占到3%。

但在進入代理公司后，朱榮斌才明白，代理公司傭金的90%，都用于支付人工費了。

他比喻，渠道要獲一個客，從這個客人一下飛機就像看犯人一樣的盯著，他上廁所都怕他走丟了，“已經卷成這樣了”。

再加上公司管理費、房租，代理公司也都是在賠錢。

這背后，一方面是因為房地產自帶高值、低頻交易的特殊性，另一方面是政策對房產權屬的特殊性，導致交易環節很多，政府的管制環節也很多。

例如，在美國有一個MLS系統，是行業協會主導打造的共享數據平臺，會把房源信息公布給社會經紀人。

但在國內，雖然全國的房產都聯網了，代理公司們卻看不到這些信息。

此外，美國還有家Opendoor公司，建立了一套基于房屋部件和市場數據為基礎的大數據分析系統——能根據房屋的地理位置、建筑面積、建設年代、建造品質、屋內設施等，讓買賣雙方合理確定自己的買價，同時設定合理的賣價。

且估值準確到，賣家可以毫不猶豫地把房子賣給這家平臺公司，在拿到房之后還有信心用這個價錢賣得出去。

但在國內，存量房的交易也并不如此透明。

朱榮斌相信，隨著國內的新房時代過去，進入存量時代，國內交易模式肯定會有一個更優秀、更高效、更符合政府和買賣雙方需要的模式出現。

沒有最優解，但一定能找到更優解。