今年房企半年報中，還能穩(wěn)住底盤、成色較足的，國央企占了半壁江山。

據(jù)統(tǒng)計，上半年最賺錢的房企中，華潤置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展排在前三，凈利潤超過100億元。

但也有追不上同行，深陷經(jīng)營泥潭的央企：

中糧集團(tuán)旗下的地產(chǎn)平臺大悅城就是其中之一。

2022年，大悅城虧損接近30億元。

今年上半年似乎也沒能扭轉(zhuǎn)頹勢，歸母凈利潤僅有5075.4萬，同比減少了40.92%。

這兩個月來，大悅城連續(xù)掛牌兩個項目公司股權(quán)，資產(chǎn)涉及京滬兩地價值超80億元的寫字樓和公寓。

·7月28日，大悅城在上海產(chǎn)權(quán)交易所出售上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)，起價41.42億元。

鵬利主要持有上海陸家嘴中糧海景壹號項目三棟高端酒店服務(wù)公寓，項目隔壁就是著名的上海中心和湯臣一品。

·8月31日，大悅城地產(chǎn)再出售北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司100%股權(quán)及債權(quán)，起價42.56億元。

昆庭公司持有北京北二環(huán)內(nèi)的中糧置地廣場項目，該項目從竣工投入使用才過了五年，大悅城就要打包賣出。

看上去，大悅城急著賣子“補(bǔ)血”。

但神奇的是，大悅城左手還沒要到錢，右手又花了近12億元，買下上海北外灘核心宅地。

這其中，有哪些考量？

前景不明朗的標(biāo)的

對于上述公司遭遇拋棄的原因，外界主要有以下幾揣測：不夠理想的經(jīng)營業(yè)績，以及不明朗行業(yè)現(xiàn)狀。

先看北京中糧置地廣場，上半年出租率為88%，跑贏當(dāng)?shù)仄骄剑⒉灰馕吨梢愿哒頍o憂。

近三年來，北京中糧置地廣場錄得租金收入分別為1.63億元、1.76億元、1.49億元，呈下滑趨勢；利潤也在攤薄，其經(jīng)營主體北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司去盈利僅有605萬。

從大環(huán)境來看，北京寫字樓近年持續(xù)承壓。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，2023年第二季度北京全市辦公樓空置率為18.3%，創(chuàng)下近13年來新高，吸納量已連續(xù)三季度為負(fù)。

空置率波動上行、租金讓利等方面使得持有成本變高，或許會讓大悅城感到焦慮。

輝盛閣的經(jīng)營主體鵬利置業(yè)也面臨盈利難題。

去年鵬利營收下降6.78%至2.36億元，經(jīng)營成本卻提升了5.77%至1.1億元，最后，鵬利還虧損接近1個億元。

另外，有分析認(rèn)為，鵬利輝盛閣公寓屬于酒店式公寓項目，主要以收取租金為主，資金回流時間較長。

今年中期報告也顯示，大悅城手頭可動用現(xiàn)金流較年初減少了33%，現(xiàn)金短債比從1.85降至1.76。

行業(yè)前景并未明朗之時，現(xiàn)金流就是生命線，賣出去也是情理之中。

轉(zhuǎn)身繼續(xù)加碼上海灘

在今年中報業(yè)績會上，大悅城提到，出售北京、上海兩地的公寓和寫字樓是“盤活存量、優(yōu)化資源配置”的舉措。

在大悅城眼里，要把錢花在刀刃上，好的項目還值得花錢去“造”。

上述兩大項目還沒見著接盤俠，9月5日，大悅城花12億元收購了上海耀耀祿建設(shè)全部股權(quán)及債權(quán)。

耀耀祿建設(shè)擁有位于上海北外灘街道歷史保護(hù)區(qū)中的116街坊地塊，資產(chǎn)估值50.83億元，競得樓面價達(dá)到9.44萬元/平。

大悅城欲將其打造成和前述中糧海景壹號一樣定位的“壹號系”高端產(chǎn)品，不同的是，116街坊地塊只有1棟純住宅和百余套別墅。

該住宅地塊雖然金貴，但開發(fā)起來并非易事。

該地塊內(nèi)含歷史建筑保護(hù)更新規(guī)模約2.8萬平方米，約占規(guī)劃建面60%，出讓條件中，要求開發(fā)商在保護(hù)歷史建筑、綠地面積以及保持原有原有巷弄格局和空間尺度，采取肌理保護(hù)機(jī)制進(jìn)行開發(fā)。

也許是看到了項目的操盤難度，耀耀祿建設(shè)拿地后不到兩個月，就開始尋找接盤方。

大悅城拿下該地塊后，除了要考慮“精耕細(xì)作”帶來的時間和金錢成本，還要承擔(dān)耀耀祿建設(shè)現(xiàn)有負(fù)債合計39.22億元。

央企打工仔 被少數(shù)股東分走9成利潤

翻閱這幾年的財報可見，重組后大悅城連續(xù)幾年經(jīng)營疲軟，2022年甚至出現(xiàn)了虧損情況。

今年上半年財報雖然扭虧，但經(jīng)營指標(biāo)仍不算理想，期內(nèi)營收143.1億元、歸母凈利潤5075.4萬元，分別同比下降4.6%、40.92%。

即使大悅城側(cè)重發(fā)力的購物中心這類投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)營收、毛利水平齊齊回漲，也仍敵不過主營大頭的銷售業(yè)務(wù)拉了后腿。

期內(nèi)，銷售型業(yè)務(wù)收入為104.89億元，受結(jié)算周期變動的影響，同比下降13.98%，該業(yè)務(wù)毛利率下降了15.42個百分點至16.2%。

資產(chǎn)計提減值、對合聯(lián)營投資損失、費(fèi)用升高，也一同拉低了盈利表現(xiàn)。

值得注意的是，在利潤分配中，多數(shù)股東并沒有得到實惠。

中報顯示，大悅城少數(shù)股東實現(xiàn)損益4.9億，同比上升了11%，占凈利潤的比重約91%，而歸屬母公司的凈利潤只有0.51億，同比大幅減少40.9%。

辛苦打工，錢都流進(jìn)了別人的口袋的現(xiàn)象已經(jīng)不是第一次出現(xiàn)。

大悅城曾給出的解釋是，公司平臺費(fèi)用、對非并表企業(yè)投資收益，會影響歸母凈利潤，但不會影響少數(shù)股東損益。

少數(shù)股東損益只會受到合并層面上項目的股權(quán)結(jié)構(gòu)、費(fèi)用、收益影響。

有機(jī)構(gòu)分析，少數(shù)股東吃肉一個重要的原因或是大悅城在結(jié)算項目權(quán)益比偏低。

還有一種更夸張的猜想：在合作項目中，大悅城股權(quán)占比高的項目虧損得厲害，而股權(quán)占比低的項目反而盈利。

眼看經(jīng)營效益持續(xù)下探，大悅城自然不想自砸央企的牌子。

如果上述這兩筆資產(chǎn)能夠順利處置產(chǎn)生盈余，也會對大悅城下半年利潤產(chǎn)生正向貢獻(xiàn)，拼湊出更好看的業(yè)績。

說不定，還能彌補(bǔ)一下現(xiàn)金流，繼續(xù)在高能級城市拿地。