幾個(gè)月前，各地政府每天都在想新點(diǎn)子，幫助開發(fā)商賣房。

比如，淄博官方聯(lián)合開發(fā)商、中介上了一道“房子以舊換新”的菜；黑龍江官方反向操作，進(jìn)行全國巡演，要把房子賣到南方去，讓大家都來體驗(yàn)“夏天的黑龍江”。

但現(xiàn)在，官方不僅要當(dāng)教練，還當(dāng)上了運(yùn)動(dòng)員。

最近各地國資平臺紛紛上線：北京朝陽住建委折價(jià)出售154套住宅、濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)為1341套小區(qū)房源招標(biāo)代理營銷商、廣州也傳出一國資將掛牌400余套住宅，價(jià)值5億。

拉長到這一年來看，一方面，國家要求各地加快盤活各類國有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，努力開源。

另一方面，從“保交樓”開始，各地國資陸續(xù)接下了不少開發(fā)商的滯銷或暴雷項(xiàng)目，這些項(xiàng)目從“保交樓”到運(yùn)營都需要長期的資金。

恰逢現(xiàn)在“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降低首付”等諸多利好出臺，國資也希望趁著熱乎，暖暖荷包。

正如業(yè)內(nèi)人士那句勸告：“伴漲盡售、應(yīng)出盡出”。

房子從哪來？

各地上新的房子，多少帶點(diǎn)“歷史遺留”色彩。

濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)（下稱“濟(jì)南城發(fā)”）旗下公司掛出的1341套住宅，面積合計(jì)約16.6萬㎡，總價(jià)超過28億元。

這批住宅集中在濟(jì)南東部的唐冶片區(qū)，位于綠地、龍湖、保利、路勁等開發(fā)商項(xiàng)目中，項(xiàng)目一手房基本已經(jīng)售罄。

這次掛出的房源，是當(dāng)年濟(jì)南控制地價(jià)的“產(chǎn)物”。

前幾年土地市場火爆時(shí)，當(dāng)?shù)毓俜介_啟了“竟配建”模式：競拍地塊達(dá)到最高限價(jià)后，開發(fā)商將轉(zhuǎn)為競價(jià)【安置房】，誰在地塊內(nèi)提供的安置房面積最大，地塊由誰摘走。

這批配建住房由開發(fā)商建好后，移交給濟(jì)南城發(fā)所有，現(xiàn)在部分被擺上了貨架。

北京朝陽住建委“出貨”了位于北五環(huán)熱門板塊新北苑中國鐵建國際城小區(qū)的154套住宅。

小區(qū)當(dāng)年被稱為該板塊“四大神盤之一”，頗受望京碼農(nóng)們青睞，價(jià)格也一路水漲船高，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，如今二手房均價(jià)接近9.4萬元/㎡。

這些房源以競拍方式售出，總起拍價(jià)633-864萬，資產(chǎn)總額達(dá)到10億元。

《華夏時(shí)報(bào)》稱，當(dāng)年國際城部分樓棟承接了周邊區(qū)域的拆遷安置任務(wù)。后來，用于安置的房源并沒有被全部用完。

此后，據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》報(bào)道，一部分房源被朝陽區(qū)住建委等多個(gè)單位回購，計(jì)劃用于解決職工住房問題。

2012年底中央八項(xiàng)規(guī)定出臺后，“解決職工住房”的計(jì)劃暫停，房源也空置到現(xiàn)在。

一頭“現(xiàn)金奶?！?/h5>

公開消息顯示，濟(jì)南城發(fā)手里握有的“競建房”中，不少轉(zhuǎn)為了保障性租賃住房，平臺還成立了“城發(fā)成家”租賃運(yùn)營品牌。

但這批保租房，并沒有那么吃香。

地產(chǎn)壹線觀察到，城發(fā)這回決定出售的租賃項(xiàng)目所處位置較偏，周邊產(chǎn)業(yè)少，離濟(jì)南CBD商務(wù)區(qū)還需乘坐1個(gè)半小時(shí)的公交車，對于“打工人”來說，長距離通勤或許是影響入住的不利因素。

還有分析稱，保障性租賃住房的管理問題，經(jīng)常引發(fā)同小區(qū)其他業(yè)主的投訴和質(zhì)疑，這也是一個(gè)讓運(yùn)營者頭疼的問題。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，濟(jì)南城發(fā)選擇兜售房源，一個(gè)原因或許是相關(guān)房源做保障性租賃房投資回報(bào)率不高，運(yùn)營壓力較大。

從去年開始，在“去庫存”“防風(fēng)險(xiǎn)”背景下，長沙、蘇州、濟(jì)南、青島等城市官方都通過各種手段回購開發(fā)商的存量商品房。

去年一則招標(biāo)公告曾顯示，濟(jì)南城發(fā)擬在全市收購3000套商品房，用于租賃儲備住房。

濟(jì)南城發(fā)最新的文章寫道：集團(tuán)通過多種渠道，包括劃轉(zhuǎn)競建公有房和投資購置存量商品房等，擁有超過45萬平方米的住宅項(xiàng)目、50萬平方米的公寓項(xiàng)目等。

進(jìn)貨量大，出貨寥寥，用的還是自有資金，錢袋子也變得緊張起來。

去年10月，中央為國資平臺的經(jīng)營發(fā)展指了一條路。

財(cái)政部發(fā)文要求加快對房屋、土地、車輛等各類國有資產(chǎn)盤活利用，提升資產(chǎn)盤活利用效率，真正落實(shí)緊日子要求。

正巧，目前全國多地樓市等來了“認(rèn)房不認(rèn)貸”“限購限售放松”等政策利好，以濟(jì)南為例，上個(gè)月濟(jì)南全域取消了限購限售。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，9月份重點(diǎn)城市樓市一二手供應(yīng)成交量都呈環(huán)比上行，國資平臺也瞄準(zhǔn)這個(gè)出貨的好時(shí)機(jī)，賣掉這批現(xiàn)成的房子，或許比等賣地分成回血更快。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉還表示，國資選擇這時(shí)候拋盤，也有擔(dān)心房價(jià)繼續(xù)下跌，影響國有資產(chǎn)保值增值的考慮。

“這部分保租房、人才房，照理來說，應(yīng)該長期持有、不應(yīng)賣掉，之前并沒有出售的先例。但由于已經(jīng)移交到市場化的國有企業(yè)名下，限制不會(huì)那么嚴(yán)格，尤其現(xiàn)在市場下行，國資也顧不了那么多了?！?/p>

國資也打價(jià)格戰(zhàn)

由于國資平臺早年獲得、持有這類房源的成本并不高，這使得其在出售時(shí)有了更大的調(diào)價(jià)空間，以提高自身的市場競爭力。

今年7月，濟(jì)南城投曾拿出東城逸家、西江華府兩個(gè)公務(wù)員小區(qū)中上千套房源出售。

相比周邊2.8-3萬/平的二手房。東城逸家新出的房源價(jià)格來到了2.3-2.6萬/平，還少了中介費(fèi)和手續(xù)費(fèi)。

濟(jì)南當(dāng)?shù)氐淖悦襟w稱，雖然戶型較為老舊，但這兩個(gè)盤地段、交通、學(xué)區(qū)都具有碾壓優(yōu)勢，加上濟(jì)南新房市場當(dāng)時(shí)供小于求的情況，國資+一手現(xiàn)房的配置拉起了一波市場熱度。

同樣作為帶有“體制屬性”的現(xiàn)房，北京中鐵建國際城此次出售的房源均價(jià)接近8.6萬/平，比市場二手價(jià)（9.37萬/平）低了8200元/平，首付比例也比二手房有優(yōu)勢。

但拍賣結(jié)果卻并不理想。官網(wǎng)顯示，目前已成交的套數(shù)20多套，成交比例僅為15%，且基本以低價(jià)成交。

此番遇冷，一方面，房屋自身藏著一些bug，有媒體探訪發(fā)現(xiàn)，此次拍賣的房屋基本上都處于當(dāng)時(shí)用于拆遷安置的樓棟，整體居住體驗(yàn)或許不如小區(qū)內(nèi)其他房源，這會(huì)影響部分剛改、改善買家的選擇。

另外像現(xiàn)在整體市場下行比較明顯，觀望情緒濃厚，更何況這類中途轉(zhuǎn)作住宅的房源，大家會(huì)擔(dān)心產(chǎn)權(quán)上有限制，李宇嘉這樣《向地產(chǎn)壹線》分析。

國資低于市場價(jià)賣房的行為，李宇嘉認(rèn)為，各地如此大體量的房源拿出來賣，將對當(dāng)前本在下行的市場造成比較大的負(fù)面影響。

他還稱，如果北京這批房子持續(xù)流拍，轉(zhuǎn)讓方可能會(huì)繼續(xù)降價(jià)，“一方面市場整體可能往下走，官方希望出售資產(chǎn)緩解資金緊張的訴求也比較強(qiáng)；另一方面，由于當(dāng)時(shí)獲得成本不高，即使降價(jià)，他們也能獲得可觀的現(xiàn)金流。”

當(dāng)年招標(biāo)文件顯示，該項(xiàng)目地塊需要配建廉租房項(xiàng)目，保障房及公建部分的政府回購面積達(dá)26萬平方米，回購價(jià)格為6500元/㎡。

中鐵建國際城小區(qū)有業(yè)主擔(dān)心，未來如果繼續(xù)降價(jià)，會(huì)讓小區(qū)其他二手房出售更為艱難。

濟(jì)南上述公務(wù)員小區(qū)出售時(shí)，曾引發(fā)周邊二手房小幅降價(jià)；而這次城發(fā)的大規(guī)模招標(biāo)，也讓唐冶周圍的新房開發(fā)商、二手房業(yè)主捏了一把汗。

大家都在觀望，國資平臺下一步棋會(huì)怎么走。