繼續(xù)樓市下跌話題，這一次聊聊東二環(huán)，不是五里亭，也不是前橫路以東，而是最正統(tǒng)的泰禾商圈周邊，近期出現(xiàn)部分樓盤(pán)小戶型單價(jià)暴跌。

二手案例

香開(kāi)新城西區(qū)：2023年11月成交，77平高層簡(jiǎn)裝，成交單價(jià)2.57W，總價(jià)198W。

歷史同類(lèi)型戶型成交：

2023年4月，77平中層精裝，成交單價(jià)3.3W，總價(jià)258W
2022年6月，77平中層精裝，成交單價(jià)3.4W，總價(jià)265W
2021年5月，77平中層精裝，成交單價(jià)3.3W，總價(jià)261W

這個(gè)位于泰禾商圈、晉安湖周邊的兩房產(chǎn)品，在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)單價(jià)暴跌。

對(duì)比上半年的成交，不考慮裝修差異等，價(jià)格下跌接近8K，總價(jià)下跌60W，下跌幅度23%。

從過(guò)往的歷史來(lái)看，這個(gè)戶型的成交近幾年都保持在3.3W左右。

對(duì)于二手可能存在特殊房源，為此查找掛牌情況：

在掛牌房源里面，就有兩套單價(jià)在2.7-2.8W的高層精裝房源，很明顯這個(gè)房源的單價(jià)下跌，并非個(gè)例，而是整個(gè)市場(chǎng)的真實(shí)反應(yīng)。

對(duì)于東二環(huán)核心區(qū)，除了香開(kāi)新城外，還又一個(gè)同類(lèi)型的項(xiàng)目，即保利香檳國(guó)際，此前分析過(guò)，部分小戶型單價(jià)下跌。

比如7月份的這套67平，成交單價(jià)2.88W，對(duì)比前2年3.5W，下跌7K。

近期從掛牌來(lái)看，除了這個(gè)房源外，其中45平的房源，同樣出現(xiàn)下跌，從掛牌來(lái)看，中高層精裝，已經(jīng)出現(xiàn)掛牌2.5W左右。

對(duì)比歷史的成交來(lái)看，這個(gè)45平戶型比較一般，不過(guò)此前的成交，依然達(dá)到2.9W，前2年高達(dá)3.39W左右。

如果對(duì)比高峰期的成交，目前掛牌已經(jīng)下跌9K，幅度接近30%。

項(xiàng)目回顧

對(duì)于東二環(huán)這兩個(gè)項(xiàng)目，從土拍的歷史來(lái)看，兩幅地塊前身都是工廠地。

香開(kāi)新城的地塊，來(lái)自福州耀隆化工公司地塊，保利香檳的地塊，來(lái)自東南電化（二化）北地塊。

可以說(shuō)兩個(gè)項(xiàng)目的前身都是化工地，近期的毒土地新聞，把這個(gè)老話題又一次引爆。

對(duì)于這兩個(gè)項(xiàng)目，熬過(guò)開(kāi)盤(pán)時(shí)的輿論后，又一次被輿論傷害。

除了這個(gè)來(lái)源爭(zhēng)議外，兩個(gè)項(xiàng)目體量都不小，香開(kāi)新城分東西區(qū)后，還有所弱化。

對(duì)于保利香檳，可以說(shuō)超級(jí)大盤(pán)的代表之一。

也正是這些因素加持下，項(xiàng)目的房?jī)r(jià)一直低于周邊其他次新，比如金尊府、融僑悅城、后海等。

目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下跌，是否還會(huì)繼續(xù)惡化到項(xiàng)目的其他戶型，甚至是周邊的次新盤(pán)。

按目前的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，都有可能。

原因分析

對(duì)于東二環(huán)這兩個(gè)項(xiàng)目，除了所謂的毒土地、品質(zhì)、體量外。

項(xiàng)目的小戶型出現(xiàn)暴跌，最直接的原因：即劃片的榕博小學(xué)，在今年發(fā)布提前三年落戶。

配合目前福州的六年一學(xué)位，相當(dāng)于這些樓盤(pán)的購(gòu)房者持有周期要達(dá)到9年以上。

特別對(duì)于長(zhǎng)周期的限定，對(duì)于居住的要求會(huì)上升。

這種單身公寓，以及香開(kāi)新城77兩房，很明顯對(duì)于長(zhǎng)時(shí)間的入讀居住，都不算能夠匹配。

從今年榕博小對(duì)口的晉三中中考表現(xiàn)來(lái)看，數(shù)據(jù)并不理想，可以說(shuō)進(jìn)一步打擊了學(xué)區(qū)熱度。

對(duì)于這種小戶型，在周期加長(zhǎng)，升學(xué)數(shù)據(jù)下跌后，很明顯自身所謂的學(xué)區(qū)溢價(jià)也在消失。

除了這個(gè)最明顯的因素外，還有幾點(diǎn)，比如整個(gè)樓市都在下跌，目前周邊在售的剛需新盤(pán)，售價(jià)也出現(xiàn)一定程度下跌。

項(xiàng)目周邊的東區(qū)、塔頭安商房已經(jīng)集中供應(yīng)，對(duì)于出租市場(chǎng)也有沖擊。

在整理數(shù)據(jù)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，這些降價(jià)的掛牌房源，部分明顯是不夠干脆，錯(cuò)過(guò)了逃頂時(shí)間。

以香開(kāi)新城這套為例：5月漲價(jià)5W，隨后三年政策發(fā)布，房源從7月開(kāi)始，連續(xù)降價(jià)多次，合計(jì)達(dá)到50W。

奈何多次的降價(jià)，依然沒(méi)有成交。

板塊分析

對(duì)于東二環(huán)板塊，這幾年依靠房?jī)r(jià)的大幅度上漲，成為了福州樓市的新貴，配合泰禾商圈、榕博小+晉三中、地鐵四號(hào)線、鶴林公園、晉安湖等一系列配套。

整個(gè)板塊構(gòu)建了一個(gè)非常完善的配套體系，配合房?jī)r(jià)上漲，土拍持續(xù)走高，供應(yīng)了養(yǎng)云等網(wǎng)紅新盤(pán)等。

可以說(shuō)板塊的流量在樓市絕對(duì)足夠充足。

也正是因?yàn)檫@個(gè)熱度，后來(lái)的東區(qū)、前橫路以東等，也都以東二環(huán)自居。

此前外圍項(xiàng)目出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，可能會(huì)無(wú)法影響上游項(xiàng)目。

如今上游的部分小戶型出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，是否會(huì)進(jìn)一步放大這個(gè)走勢(shì)，按照目前的整個(gè)樓市氛圍來(lái)說(shuō)，概率不低。

近期土拍，香開(kāi)新城周邊的地塊，就出現(xiàn)了流拍的情況。

除此之外，熱盤(pán)建發(fā)養(yǎng)云在二手市場(chǎng)的表現(xiàn)也低于預(yù)期。

此前一期的一套看公園的大平層，直接把二手上限定死。

近期二期交房掛牌，中層大戶型，掛牌1120W，對(duì)比備案價(jià)950W，當(dāng)時(shí)最少捆綁加價(jià)150W以上。

很明顯，二期也不用計(jì)算所謂的保本，基本是低于當(dāng)初售價(jià)，虧本賣(mài)了。

按目前的市場(chǎng)來(lái)看，鼓臺(tái)開(kāi)啟供應(yīng)后，這樣破千萬(wàn)，非純商的項(xiàng)目，目前要想成交難度也不小。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

今年下半年高新區(qū)樓市的崩盤(pán)，可以說(shuō)是極具代表性，這里多年以來(lái)堅(jiān)挺的樓市表現(xiàn)，在不到半年時(shí)間，蕩然無(wú)存。

當(dāng)初信心滿滿，以后房?jī)r(jià)超越市區(qū)哪些板塊，如今也無(wú)人再提。

對(duì)于福州的很多板塊而言，看上去很牢固，實(shí)際可能并非如此。

很多板塊的高價(jià)，可能是一次次房?jī)r(jià)上漲，一次次樓面價(jià)上漲，一次次新盤(pán)熱銷(xiāo)，而逐漸構(gòu)建出來(lái)的。

一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，新盤(pán)滯銷(xiāo)，所謂的保值消失。

可能對(duì)于很多信心充足的板塊而言，后續(xù)的走勢(shì)都很難評(píng)估。

對(duì)于東二環(huán)，目前核心區(qū)的頭部次新依然牢固，當(dāng)然能否在這樣的樓市氛圍，未來(lái)也難說(shuō)。

從板塊的房?jī)r(jià)表現(xiàn)，其實(shí)也可以放大到整個(gè)樓市，目前市場(chǎng)依然低迷，悲觀情緒無(wú)限蔓延。

回歸居住購(gòu)房，是否真能做到，短期來(lái)看還是難。

剛需，是否真的剛需，可能只有在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候才有剛需。