最近樓市熱點全無，臨近年底，為了迎合唱空流量，只好搬出以前看房經歷，來看看當初看過的哪些二手房，如今表現如何。

看過很多，要怎么舉例，選擇第一次在頭條發布文章，時間是2019-12-22，晚。

二手案例

當時主要看東區的二手房，板塊并不像目前新盤扎堆，當時新盤寥寥無幾，次新也只集中在東二環周邊，整個紫陽到五里亭，基本都是老房齡的二手。

當時看的幾個樓盤：

1、和源居：113平，裝修忽略不計，中層，報價310W，單價2.74W。

這個樓盤的優勢在于二環內，雖然有一定房齡，但是對比周邊其他二手保持的還行，整個周邊生活氣息不錯、配套也尚可，缺點在于戶型一般，沒人車分流。

2、日出印象：126平，裝修忽略不計，低層，報價320W，單價2.53W。

這個樓盤同樣位于二環邊，房源沒靠近高架噪音尚可，距離地鐵等也不錯，缺點戶型同樣一般，小區管理一般，當時看的這套門口也是極具雜亂，印象很差。

3、永升城市花園：119平，有一定年代感的裝修，中層，報價310W，單價2.6W。

這個樓盤跟和源居類似，距離地鐵近，二環內，周邊配套尚可，缺點還是社區偏老。

當時除了看這幾個二手房，還有靠近外圍的匯誠雅園，剛交房的一棟，毛坯報價印象中是2.4W，還有世茂璀璨天城，中介推薦85平復式樓，印象單價3.1W左右，當場否決沒去看。

時間一下子來到4年后的今天，看看這些樓盤目前的掛牌成交案例。

和源居：同戶型，精裝高層成交2.5W，總價285W，對比當時接近毛坯310W，降價25W，裝修差異算15W，合計40W。

日出印象：同戶型，低樓層掛牌1.97W，總價249W，對比當時裝修接近320W，降價71W。（不考慮成交的砍價）

永升城市花園：非同戶型，中層掛牌2.43W，總價270W，對比當時裝修接近310W，單價2.6W，降價20W。

雖然對比差價存在一定房源差異，不過依然能體現這些二手房在這4年樓市里面的價格表現。

從降價力度來看，日出印象最嚴重，主要原因在于低樓層+戶型偏大，社區物業管理一般，社區維持不佳，周邊大量新盤供應，對于300W以上的總價可選項增加，這種社區很難有過多人觀看。

作為對比，和源居、永升城市的降價力度會低一些，這里面部分案例只是掛牌，有一定水分。

兩個項目主打都是配套尚可，房齡偏大，近年東區雖然供應增加，但是基本都集中在二環外，二環內以安商房為主，也就今年的南湖舊改，產生了天量供應。

整體來說，在這種樓市的走勢下，表現還不算太差。

老破大慎選

這是2019年底的例子，當時整個樓市已經降溫明顯，順便舉一個2017年的例子，具體日期忘記了。

當時樓市依然火熱，大周末被叫出去看房，還是東區。

僅憑記憶好像看了：永升城市花園、日出印象、象園升興公寓。

當時的報價：

永升城市花園：中層老款裝修，單價2.75W，總價325W左右
日出印象：高層精裝，單價3W+，總價350W+
象園升興公寓：2層老款裝修，單價2.2W，275W左右

印象最深的是象園升興這套，電梯房2層，125平老款裝修，業主置換房源出售，比較誠意出售。

在當時的整個周邊，基本110平以上的二手房，都要320W以上。

看到中介在那邊計算首付、貸款等數據，說月供1W，突然感慨這種破房子居然一個月要1W，浪費我周末大好時間。

目前沒看到成交數據，以常規的視角來看，老破大房源，預計降價不會小。

在日常探討樓市的時候，我發現老一輩的選擇確實不太一樣。

以2017年那次看房，我的父親，看上了象園升興這套，他覺得周邊配套方便，社區老舊無所謂。

4年后，近期跟他電話聊天，他告訴我想買一套老家工抵房，周邊有人說目前房價已經只要4k多，都快接近建安成本。

買進去，虧不下去，以后肯定會漲起來。

然后，我反問他，以后漲起來賣給誰。

然后，聊天結束。

盤點總結

通過前幾年東區這些二手房目前的價格走勢來看，保值度肯定強于外圍郊區，即便是房齡偏大，依然沒有出現大跌。

從這些房源的漲跌差異，個人感受：

地段配套決定下限，不管剛需還是改善，這個都是基礎條件，特別在樓市下行期，這個特點尤為突出。

供應+人口決定流動性，意向區域的新盤供應，以及人口密度，同樣是樓市要素，房價可以低于建安成本，沒有流動性不自住，價值可能是0。

房齡10年左右的社區，觀察清楚物業管理，慎選大房源。

這種社區當時看，可能還不算舊，同樣價格也不算低，但是按房齡來看已經開啟老化，后面管理不好，老化會非常明顯，大房源貶值會更加明顯。

綜上，這幾年市場基本關注度都在學區房、新盤等，它們的價格漲跌都比較突出，但是除了這些樓盤外，市場還存在不少房齡10-15年的二手，這些二手隨著房齡增加，在未來市場還能否有潛在客源。

特別是現在戶型內卷、社區更加純粹，買方市場以年輕人為主后，流動性可能會越來越低。

除了這些項目外，還有一種房源即安置房，特別是當初那些比較典型的外圍低價安置房，目前來看，即便當時價格低，目前跌幅依然不低。

近期不少安商房，已經開始在二手出現成交，其中不乏社區相對亮眼的樓盤，但是成交價格遠低于當初新盤，這些安商房的出現，最直接的打擊，可能是當初同性質的純安置房。

對于正常的樓盤，可能10年開始老化，對于安置房，可能5年，亦或者3年，就老了。

當市場下行后，買房可以轉變想法，當成買商品會更輕松一些。

如同買電腦，什么牌子耐用，什么配置可以滿足自身需求，配置多少可以長期不更新，當然也可以選擇去網吧網咖，體驗高端機等。