福州這一年，樓市到底賣得如何？

繼續網簽數據分析，來一篇全年匯總，由于是個人統計，加上部分數據存在遺漏，所以只能保證數據90%的正確性，如果發現錯誤麻煩私信。

網簽匯總

關于網簽匯總，有幾個維度：

1、官方發布每個季度的合計數據
2、官方每日發布的網簽合計數據
3、個人統計的可售商品房網簽數據

1、官方的季度合計數據，目前只發布到第三季度，數據如下：

2、官方每日發布數據，合計如下：

3、個人統計的可售商品房，數據如下：

分析：從三個維度來看，2023年的網簽都比2022年出現下跌，不過數據依然存在出入。

以官方的兩份數據為例，2023年前三季度，新盤住宅合計18101套，2022年前三季度22184套，全年27610套。

對比官方的每日數據合計，2023年17095套，2022年23524套。

從兩份官方數據來看，官方的匯總數據，比每日數據合計多不少，至于原因為何，只能詢問官方。

按照每日網簽數據，同比去年，今年新盤網簽減少6000套左右。

對于官方數據，存在一個安商房的X因素，從個人統計的可售商品房網簽數據來看。

2023年10174套，2022年13833套，減少3000多套。

從比例來說，2023年同比減少27%。

可以說雖然數據有出入，不過從對比的角度，基本是一致的。

分析：除了新盤外，今年的二手數據，官方的匯總，2023年前三季度，二手27812套，其中住宅20815套。

2022年，全年二手27218套，其中住宅20080套。

配合每月發布的二手數據，可以發現這一次官方沒有數據出入。

2023年，二手數據出現反彈，比2022年多成交1W套，比例達到36%。

綜上，2023年數據很清晰，新盤銷量下滑，二手成交上漲。

樓盤明細

分析：2023年的銷冠來自金山三環邊的萬科城市之光，497套問鼎，去年同樣是它，619套。

這個三環邊的TOD大盤，爭議不少，價格不低，銷量讓很多人驚訝。

隨后的項目，建發璞云、建發璽云、天琴湖，天琴樾。

建發國貿兩大廈門房企，給出的改善產品，都做到了較好的去化。

對比2022年，排在前列的樓盤，基本以剛需盤為主，看不到一個改善盤的身影，這點差距非常明顯。

除此之外，就是樓盤的網簽分布，可以發現今年整體數據量低于去年，也基本與匯總一致。

最后就是房企的數據，不做額外統計，從排行榜即可發現，建發、國貿、保利，三大房企基本霸榜。

這里面也和三家房企近年在福州持續拿下核心地塊有關。

最少從側面可以發現，三家房企雖然持續拿地，不過配合較好的去化，在福州遇冷的市場里面，過的并不艱難。

整體來說，分化依然是樓市主旋律，房企有分化，產品有分化，板塊有分化。

供應情況

分析：除了去化網簽外，再看看另外一個數據，即樓盤領證情況。

通過統計可以發現，2023年對比2022年，少了2438套，比例20%。

其中晉安、倉山，都出現較大幅度下滑，臺江依靠上海西的供應，房源有所增加。

通過板塊拆分，可以發現差異，東區對比去年減少1015套，不過依然高達2163套，供應量依然不低。

南二環最典型，去年只有存量盤在售，今年依靠四大金剛的供應，領證房源一下子增加。

從備案情況來看，明年這個區域的供應量依然不低。

除此之外，金山奧體、五四北，供應量都開始持續走低。

按照今年的土拍供應情況來看，明年的供應量預計也不會太高。

通過土拍當初的分析，明年的供應情況也比較清晰，倉山區今年斷供，明年的庫存以存量盤為主。

目前存量盤，不少并未完全領證備案，所以實際庫存并不低。

晉安區今年成為土地糧倉，其中三遠、南湖、西園舊改等，供應了不少土儲，不過這些地塊，全部被本土國企拿下。

除此之外，今年鼓樓區啟動舊改后，供應了幾幅純商，加上汽車南站、省彩印廠等地塊。

明年的改善盤供應，依然不低。

從2023年的網簽數據來看，改善盤的去化不錯，至于明年是否能延續，難說。

樓市分析

今年福州樓市，整體來說不算理想，對比2022年，看上去依然沒有反彈。

此時靜下心思考，對比2022年，今年的樓市是否真的更差？

最少從二手房的數據來看，今年出現大幅度的反彈，這里面也伴隨著不少二手房價下跌。

新盤方面，改善盤的銷量并不差，走低的僅僅是剛需盤，除此之外，今年的供應有所下滑，也一定程度影響了去化情況。

除了這些情況外，今年樓市整體氛圍相對佛系，保建國三大房企，依靠較好的區位、產品定位，也沒有投入過多營銷就做到不錯的去化。

本土國企頻繁拿地，雖然上市遲緩，不過面對去化不理想后，也沒有做出過多的改變。

相比前幾年，部分民企，特別是閩系，在營銷上的造勢，當初的全城分銷，開盤紅報亂飛，中介扎堆引流等，今年的樓市顯得非常平淡。

在板塊的對比里面，南二環成了最典型的區域。

甚至可以說，信心最差的板塊，這里也反映了一個現實問題。

面對樓市低迷，城投頻繁兜底拿地后，要如何上市去化？

對于購房者最關注的是房價，不過對于目前樓市，可能最需要拯救的反而是銷量。

目前南二環，除了中駿外，并沒有出現大幅度的價格波動，但是銷量已經打垮了板塊信心。

看上去房價保住了，但是銷量沒了。

按照這2年多，城投持續拿地的情況來看，后續的壓力并不低。

按照資金流向來看，拿地價也僅僅只是一個參考。

面對這種庫存的情況下，要想真正保住房價，可能最好的辦法，下調房價直到銷量有所起色。

只有成交量，才能穩住板塊真正的價值。

只有成交量，才能讓資金真正運轉起來。

至于價格怎么調整，這里面的手段很多，但是死守絕對不是出路。

以前城投項目少，死守無所謂，現在壟斷部分板塊，每個行動都已經變得舉足輕重。

綜上，這一整年的樓市走向，折射的問題很多，民企暴雷后，城投頻繁拿地，面對大量庫存，不做營銷改變，死守所謂的價格，沒有帶來銷量，從而拉低板塊信心，甚至整個樓市信心。

明年，拿下核心地塊的保建國，決定不了樓市走向，真正的看點依然在城投身上。