年底繼續二手房的素材，選取一些部分樓盤的二手掛牌里面價格低于均價，但是依然沒有成交的案例，看看市場的殘酷。

當然為了更好的體現，選取這幾年房價堅挺的板塊，或者部分次新等。

鼓樓溢價被打破

融信瀾郡：中層精裝，120平，掛牌單價4.1W，總價499W。

走勢：2023年8月開始降價，從最早640W掛牌，一路降價到499W，降價141W。

分析：對于這個劃片怡山小，過渡楊橋中的鼓樓次新，前2年依靠這個過渡，房價做到上漲。

從歷史成交來看，這個120平房源，2022年成交單價4.7W，2023年成交4.59W。

通過數據對比，可以發現目前這套掛牌，對比這2年成交，已經下跌4-6K，不過依然沒有成交。

通過掛牌走勢也可以發現，當初業主溢價過高，經過不到半年時間的市場考驗，可能才會明白，半年前和半年后，市場已經完全不同。

對于這個項目的下跌，原因很多，除了樓市下行外，整個溢價邏輯也存在疑問。

對于瀾郡，分成ABC三個區，其中C區是安置房。

對于商品房的兩個區，面積段相對更廣，有兩棟主打剛需70左右的產品，剩余樓棟以端頭120、160，中戶110復式，瀾郡的戶型更一般，除了160平的做到方正通透四房布局外，其他的都存在得房率偏低，不通透等。

放在目前的市場來說，這個項目只能說是門檻不高的剛改盤，戶型還很一般，周邊配套，除了華潤商圈外，也看不到其他過硬的點。

最大的優勢，就是依靠鼓樓斷供，成為最大的溢價賣點。

如今，鼓臺開啟供應，新盤的戶型得房率布局，完全不是一個級別，門檻也無法匹敵，當初的高價面對新盤的沖擊，下行也就變得情理之中。

新盤二手降價不及時

則徐道壹號A區：中層簡裝，130平，掛牌單價3.16W，總價412W。

走勢：2023年5月開始降價，從最早480W掛牌，一路降價到412W，降價68W。

分析：對于這個三叉街的次新改善盤，雖然目前南二環板塊樓市低迷，不過項目交房后的二手表現并不算差，A區作為純商改善，非低層房源，掛牌都在3W以上，大部分在3.5W左右。

可以說相比于目前在售新盤的價格，高出不少。

從成交案例來看，2023年，幸福里成交2套，其中一套高層，131平米，3.2W。

雖然對比當初開盤價，做不到跑贏利率，但是至少沒有出現大幅虧損等情況，算是這2年新盤里面，表現不錯的一個。

從目前這套單價最低的掛牌來看，雖然低于同樓盤其他房源，降價力度也夠大，不過依然未成交，同樣說明板塊有點難。

對于則徐道壹號，目前最容易對比就是在售的建總江南尚璟，這個主打洋房的改善盤，最大優勢就是戶型布局和得房率。

這點也是則徐道最大的劣勢，當然區位來看，則徐道更有優勢，不過目前對比新盤，存在價格差，板塊改善客源，溢價買入二手的情況，可能并不大。

榕心映月：中層毛坯，126平，掛牌單價3.47W，總價439W。

走勢：2023年5月開始降價，從最早490W掛牌，一路降價到439W，降價51W。

分析：這個金山的網紅盤，同樣是依靠劃片優勢做溢價，交房后二手表現尚可，不過依然低于之前的預期。

這套中層的房源，掛牌半年以上，一路降價，無法成交。

按目前成交數據來看，這套房源還要降。

從歷史成交來看，這個網紅盤，也開始降價：

最早交房的時候，低樓層成交達到3.32W，后來中樓層3.43W，近期高樓層3.29W。

雖然看上去價格波動不大，但是這里涉及到樓層的差異。

相當于年初和年尾，更低的價格，可以從低樓層買到高樓層。

實際的價格最少下跌2K以上。

對于這個網紅盤，掛牌房源一直不低，即便成交不少，但是出貨量還是很大，加上未滿二的額外支出，連廊高層居住的不便，社區狹長，兩邊馬路的噪音等。

比如上面這套126平，目前新盤市場，這個面積段，已經可以選擇一梯一戶，戶型布局得房率都遠強于該盤。

總價超過400W，買一個剛需盤的連廊端頭，僅僅為了一個新建小學，對口金山中，今年金山中中考數據還出現了下滑，周邊金山小學區房也大面積房價下跌。

可以說一系列的背景下，整體溢價后的吸引力并不高，此時再去對比還未交房前，給出劃片那時，部分掛牌到4W的局面。

可以說1年時間，也是天差地別。

東二環核心盤同樣跌

融僑悅城：中層復式精裝，109平，掛牌單價3.73W，總價410W。

走勢：2022年6月開始降價，從最早500W掛牌，一路降價到410W，降價90W。

泰禾金尊府：高層精裝，73平，掛牌單價3.41W，總價249W。

走勢：2023年12月掛牌，降價116W，可能當初的掛牌也是隨便亂掛。

融信后海：中層精裝，88平，掛牌單價3.35W，總價298W。

走勢：2023年7月開始降價，從最早350W掛牌，一路降價到298W，降價52W。

分析：對于東二環泰禾商圈的次新房，一直以來都是這幾年樓市的傳奇，對比當初開盤價，漲幅領跑全福州。

巔峰期，這三個樓盤，成交都突破4W。

今年，周邊的保利香檳，香開新城，出現部分小戶型大幅度下跌的情況。

如今查看二手掛牌，這些房源也都出現不同程度的掛牌降價，不過依然還未成交。

對比歷史成交數據來看：

目前這套復式掛牌，對比前2年，4.5W左右的成交，已經下跌8K左右，后續真正的成交數據，可能更低。

目前金尊府的小戶型掛牌，對比歷史成交3.8W左右，下跌4K，成交房源，部分還是低樓層，目前掛牌是高樓層，實際差價更大。

當然對于東二環這些次新，部分出現較高溢價，還有一點在于，存在額外的戶型面積贈送。

從樓盤屬性來說，清一色都是非改善盤，甚至部分可以說是較剛需的項目。

只不過這里的房價，在前2年突破4W，讓很多人誤以為這里是改善盤，實際很多房源都是剛需戶型。

這也導致很多人無法理解，這些高溢價剛需戶型，到底為何有這種魔力。

如今回首來看，整個板塊的剛需戶型，都出現了一定幅度下滑，目前不管哪個樓盤，3.5W已經是天花板。

這里面原因很多，樓市下行，除此之外，就是晉三中數據偏差，榕博小要求提前三年落戶。

雖然六年一學位，會拉長住房持有周期，但是非頭部學區房的三年政策，是更加致命打擊。

很多購房者，可能并非意向買學區，但是可能會面臨無法入讀的問題，導致成交走低。

這樣的數據表現，也讓整個東區的購房者，心里應該又一個底牌，差不多的戶型下，什么樣的單價才值得購買？

盤點總結

對于上面這些房源，在以往都算是這幾年樓市，非常堅挺的項目，部分甚至出現了房價上漲等情況。

從如今二手掛牌的表現來看，部分有意向出售的房源，對比掛牌價都出現50-100W降價。

不過即便如此，依然還未成交。

對比前2年的成交價，同樣出現不小程度的下滑。

這里面樓市下行是主要原因，但是每個項目還有其他因素影響。

相關板塊的購房者，可以更加關注，挖掘背后原因。

2023年，高新區的崩盤是典型，2024年，是否還有下一個？

熱點板塊，熱點樓盤，價格更要多注意！