地盤(pán)說(shuō)

房貸又便宜了，還有直追公積金貸款利率的苗頭。

■ 撰文 | 葉知秋 ? 《地盤(pán)》特邀撰稿人

5年期以上LPR利率史無(wú)前例的下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)到3.95%，大補(bǔ)樓市。?

要知道，在2022年疫情的時(shí)候LPR連降2次才降了30個(gè)基點(diǎn)，去年全年也只降了10個(gè)基點(diǎn)。

剛開(kāi)年不到一周，央媽直接降25個(gè)基點(diǎn)，堪稱史上最大手筆。

?市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率走勢(shì)一覽

如以商業(yè)貸款額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次LPR下降25個(gè)基點(diǎn)，月供減少144.8元，30年月供累計(jì)減少5.2萬(wàn)元。

像鄭州等城市執(zhí)行的是房貸優(yōu)惠利率，也就是在LPR利率的基礎(chǔ)上-50個(gè)基點(diǎn)執(zhí)行，首套房貸利率直接到了3.45%。

這代表著，現(xiàn)在的住宅商業(yè)貸款利率，已經(jīng)接近于前幾年的公積金貸款利率了。部分樓盤(pán)的官宣像極了“及時(shí)雨”。

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開(kāi)年送大禮

為什么開(kāi)年就送上大禮？

原因也很簡(jiǎn)單，居住購(gòu)房需求太薄弱，消費(fèi)信心嚴(yán)重不足。最明顯的，各地樓市春節(jié)期間成交持續(xù)分化。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心對(duì)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)顯示，今年春節(jié)假期，包括北京、上海、深圳、廣州、武漢、蘇州等在內(nèi)的10個(gè)重點(diǎn)城市，新房日均成交量探至近5年來(lái)新低。

10個(gè)城市新建商品住宅成交240套，日均成交30套，日均成交量較去年春節(jié)假期下降了13.58%。

?10城歷年春節(jié)假期新房成交對(duì)比（諸葛數(shù)據(jù)研究中心）

具體到鄭州，不少遠(yuǎn)郊樓盤(pán)，春節(jié)銷(xiāo)售基本上以一兩套為主，而主城改善和金水北不少項(xiàng)目，銷(xiāo)售依然紅紅火火。

可見(jiàn)，高品質(zhì)、強(qiáng)配套的好房子，依然成為樓市企穩(wěn)期的硬核支撐。

總體來(lái)看，節(jié)前各地售樓部春節(jié)不打烊，拋開(kāi)一線城市來(lái)看，各地都瞄準(zhǔn)了春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)，金沙、春暉等房企歷來(lái)在返鄉(xiāng)置業(yè)季能抓住一波成交小高峰。

但從今年市場(chǎng)最前端傳回的捷報(bào)，大多不及預(yù)期，但依然有開(kāi)發(fā)商做到了“開(kāi)局紅”。

?鄭州部分熱銷(xiāo)樓盤(pán)收獲滿滿

難怪有人說(shuō)，剛剛過(guò)去這個(gè)春節(jié)，相比旅游景點(diǎn)的“熱辣滾燙”，售樓部可謂是“冷冷清清”。雖然這樣的對(duì)比，過(guò)于殘忍，有點(diǎn)不友好。

不可忽視的是，只有樓市好，經(jīng)濟(jì)才會(huì)好。

此次將政策紅利一次性釋放到位，會(huì)產(chǎn)生明顯的降成本效應(yīng)，有助于提振居民住房消費(fèi)的意愿和能力。

通過(guò)降息，降低了大家的購(gòu)房成本，才會(huì)提升大家的現(xiàn)金流，從而慢慢提升消費(fèi)能力。

當(dāng)然，本次政策紅利率先受益的當(dāng)屬一、二線城市，疊加此前釋放的各種政策利好，在降低購(gòu)房門(mén)檻的同時(shí)，也降低了房貸壓力。對(duì)于有購(gòu)房需求的人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪中送炭。

?各重點(diǎn)城市最新首套房貸利率一覽

大家都知道，由于存量房貸利率調(diào)整，主要還得看調(diào)整前一個(gè)月的LPR利率，一般會(huì)在次年1月份。

這就意味著，五年期以上LPR的下調(diào)，利好的是新增房貸，馬上就可以享受，相當(dāng)于可以直接刺激買(mǎi)房需求，降低了購(gòu)房成本。

當(dāng)然，不排除未來(lái)房貸利率會(huì)進(jìn)一步下調(diào)。

只要存款利率下調(diào)到1個(gè)點(diǎn)左右，銀行貸款利率就會(huì)降到2到3個(gè)點(diǎn)，這樣才會(huì)刺激大家去買(mǎi)房，刺激企業(yè)去找銀行借錢(qián)投資。

一旦接近零利率，未來(lái)存錢(qián)一定是大大貶值的。有一個(gè)潛在的共識(shí)，不知道大家認(rèn)同度如何：錢(qián)存在銀行里只是個(gè)數(shù)字，只有花出去才能變成真正的價(jià)值。

?存款利率持續(xù)不斷降低

在這波低利率、大放水周期下，必將是不利于現(xiàn)金，而有利于資產(chǎn)，有利于有負(fù)債、有資產(chǎn)的有錢(qián)人，進(jìn)一步收割只會(huì)存錢(qián)的老實(shí)中產(chǎn)，讓財(cái)富重新洗牌。

面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行周期，有人說(shuō)，好好工作千萬(wàn)不要跳槽；有人說(shuō)AI時(shí)代，一定要與時(shí)俱進(jìn)技術(shù)革命；有人說(shuō)......

但對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，認(rèn)知能力才是穿越周期的能力。也就是說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、技術(shù)不斷更新的背景下，要明白選擇的意義。

買(mǎi)房沒(méi)選對(duì)時(shí)機(jī)，無(wú)非是大虧或者小虧的區(qū)別，但這絕不是害怕買(mǎi)房的理由。

畢竟，在貨幣不斷超發(fā)的情況下，我們都無(wú)法躲避貨幣不斷貶值的永恒趨勢(shì)。

?M1的同比增速罕見(jiàn)跳升

凡事皆有兩面。

處在樓市的負(fù)面情緒出清階段，其實(shí)也是經(jīng)濟(jì)周期的一部分，不論房?jī)r(jià)漲跌，居住的需求一直都在，大家對(duì)居住改善的需求也會(huì)一直都在。

這就注定了，不管周期如何，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)值屬性亙古不變。對(duì)于無(wú)法左右的趨勢(shì)，不妨靜下心來(lái)，靜待春天的到來(lái)。

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預(yù)期引導(dǎo)

俗話說(shuō)，利空出盡是利好。2024年的開(kāi)局來(lái)勢(shì)兇猛。

一連串的調(diào)控政策接連“轟炸”，“救市”路線愈發(fā)清晰。

就在春節(jié)前，住建部、國(guó)家金融監(jiān)管總局等部門(mén)，頻繁就城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制進(jìn)行部署或發(fā)聲。

各地紛紛推送了房企融資白名單，擺明了央媽就是要“給房地產(chǎn)送錢(qián)”。

?房地產(chǎn)融資白名單制度加速落地

從過(guò)去“三道紅線”的猛勒韁繩，到現(xiàn)在的“扶上馬送一程”，頂層對(duì)于支持房地產(chǎn)的決心可見(jiàn)一斑。

從經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)層面來(lái)看，只有激活房地產(chǎn)，才能拯救經(jīng)濟(jì)、才能盤(pán)活消費(fèi)，才能實(shí)現(xiàn)GDP的良性發(fā)展。

不可忽視的是，此次大幅度降息，釋放的是決策層救市的決心，更是對(duì)樓市預(yù)期的一種引導(dǎo)。

即便，房地產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)由18萬(wàn)億降至10萬(wàn)億，但購(gòu)房需求依然存在。人們對(duì)美好生活的向往，房子依然是最重要的承載。

?核心一二線城市去化周期適中

不出意外的話，在此次降息利好的加持下，樓市的小陽(yáng)春或許將會(huì)好于預(yù)期。

而要想實(shí)現(xiàn)小陽(yáng)春，除了政策端的給力，還必須在產(chǎn)品端給予更多的釋放，至少需要有品質(zhì)的新盤(pán)面市。

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謀定而后動(dòng)

在政策端不斷發(fā)力下，接下來(lái)的2024年樓市，才是真正秀肌肉的時(shí)候。

當(dāng)然，在城市、價(jià)值分化愈演愈烈的大背景下，也必將會(huì)呈現(xiàn)出樓市分化、房子分化、價(jià)格分化的一種趨勢(shì)。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，需要考慮的是如何從服務(wù)、保障剛需為主，轉(zhuǎn)向服務(wù)改善和高品質(zhì)客戶。

俯下身深耕品質(zhì)的房企，才會(huì)迎來(lái)屬于自己的春天。

?從開(kāi)發(fā)商到服務(wù)商需要的是蝶變

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，想買(mǎi)房的要基于自己的真實(shí)需求出手，關(guān)注房子價(jià)格的同時(shí)，也要多關(guān)注房子的內(nèi)在品質(zhì)與區(qū)位價(jià)值。

今年鄭州的新盤(pán)，或?qū)⒊蔀闃鞘械闹髁?dān)當(dāng)。????????????

無(wú)論是萬(wàn)科雲(yún)河錦上，還是中海時(shí)光之境，區(qū)域的改善屬性，都收獲了不少關(guān)注。

從招商春江觀瀾到蘭溪府的手筆之作，以及華潤(rùn)超總項(xiàng)目和中豫湖城印象的虎視眈眈，都將在期待中迎接美好。

?萬(wàn)科將帶給惠濟(jì)帶來(lái)哪些不一樣

更不用說(shuō)，傳統(tǒng)紅盤(pán)美盛教育港灣、越秀天悅江灣、信達(dá)天樾九章、常綠藍(lán)城金水宸苑等區(qū)域標(biāo)桿的持續(xù)發(fā)力。

還有裕華城的老驥伏櫪、鄭州華僑城的日臻成熟、鄭軌云麓的爆火登場(chǎng)，電建中原華曦府的產(chǎn)品致勝、潤(rùn)弘錦園的省實(shí)驗(yàn)加持……

?機(jī)會(huì)屬于有準(zhǔn)備的房企

在政策層面上，《鄭州市人才首次購(gòu)房補(bǔ)貼發(fā)放實(shí)施細(xì)則》適時(shí)發(fā)布，專科畢業(yè)就能拿補(bǔ)貼，最高封頂300萬(wàn)，這讓真金白銀的補(bǔ)貼購(gòu)房者更具可操作性。

我們似乎已經(jīng)看到，2024年的樓市小陽(yáng)春正徐徐而來(lái)。?????????

毫無(wú)疑問(wèn)，2024將是個(gè)大年。

是房地產(chǎn)的大年，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大年，更是每個(gè)人的大年。

只是如何抓住，除了認(rèn)知，就得看大家的行動(dòng)了。?????

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