一系列重要文件出臺，正在悄悄改變樓市格局。

前幾天，蘇州吳江區發布了《關于支持立體生態住宅規劃建設的實施方案（試行）》，明確“支持房地產企業開發高品質住宅”。

緊接著，江蘇省住建廳又發布《江蘇省改善型住宅設計與建造導則》。

1.68萬字的文件，從外立面到內裝修，從大堂到園林，從建筑設計到施工建造，涉及方方面面，簡直就是一部改善房的“說明書”。

其實早在去年11月份，山東省就已經印發《山東省高品質住宅設計指引（試行）》，開始了對“高品質住宅”的探索。

另外，還有江蘇南通的《關于試點立體園林綠色生態建筑的實施方案》，以及貴州安順的《安順市推進立體生態型住宅試點項目建設實施方案（試行）》，都是在近一年時間內出臺的。

文件名字不盡相同，但主題都是一樣的：

改善型住房怎么建。

而且，江蘇和山東，都是以省級名義，似乎有在全省范圍內推廣的意向。

冷冰冰的文件，看起來是“技術指導”，卻會在樓市掀起一場巨大變革。

商品房，變天了！

何出此言呢？

我們的房地產市場發展30余年，人均住房面積從個位數到追上發達國家，住房品質不斷提升，這些都是有目共睹的。

商品房的出現，解決了大多數城鎮人口的基本居住需求。同時也導致一個結果：

對于改善型住房，一直沒能建立起統一標準。

有的項目光面積大，就說自己是豪宅。有些戶型設計一塌糊涂，但仗著裝修豪華，也自詡豪宅。有些單體樓，連個獨立園林都沒有，照樣以豪宅身份自居。

豪宅市場，這些年里亂糟糟的，混進去了不少魚眼珠子。

但是，隨著上述一系列文件出臺，非常詳細的標準來了。

給大家舉幾個最直觀的例子——

第一，選址。

江蘇規定，改善型住宅與高速公路、國省道、軌道交通隔離柵的距離宜控制在200米以上，與城市快速路的距離宜控制在100米以上。

在大城市里，想要住得安靜是需要付出價錢的。

第二，容積率和高度。

按照江蘇的標準，改善盤的容積率不宜小于0.8，也不宜大于1.8，妥妥的低密度。

除臨江、臨湖及城市規劃特殊區域外，住宅建筑高度原則上不應大于60米，干脆拒絕超高層。

粗略一算，總高度不能超過18-19層。

第三，外立面。

很多業主集資都想換掉外立面，嫌棄拉低了小區的檔次。而這次江蘇的規定是：

改善型住宅下部及住區公共服務配套建筑主要裝飾材料，應采用石材、陶板、金屬板等富有質感的高品質材料。

第四，大堂。

大堂是非常重要的“第一印象”。對此山東規定：大堂內宜設計接待前臺、會客大廳、咖啡吧、書吧、快遞暫存、值班室、衛生間等功能，方便服務業主。

功能齊全程度，堪比星級酒店。

第五，層高。

這個被吐槽最狠的指標，現在也有硬性規定了。

目前市面上的住宅層高大多在2.8-3米。如果裝修吊頂了，室內空間會變得非常逼仄。

我有個朋友，就因為這個原因放棄了安裝新風系統。

而按照江蘇的改善房新規，層高不應該小于3.1米，如果設有地暖、管道式新風或集中式中央空調系統的話，層高不應小于3.15米。

山東則規定，鼓勵有條件的項目適度加大空間高度，提高至3.30米以上。

另外，健身場地、園林綠化，智慧家居系統，全裝修交付，都是最基本的。

甚至連日照時長，都要比一般規定更久。

前段時間的南京大火，把電動自行車推上了風口浪尖。關于這一點又是怎么規定的呢？舉個例子：

一，電動自行車庫應設置自動噴水滅火系統、火災自動報警系統及排煙

二，電動自行車停放充電場所應設置視頻監控，并具備熱成像功能；當區域溫度異常時，報警信號應及時傳入消防控制室。

單憑這兩條的管理水平，目前市面上99%的小區都做不到。

說實話，上面這些指標，只是其中一部分。對現在的很多二手房（包括某些自稱“改善”的項目）都是純純的降維打擊。

商品房的價值邏輯，將會被徹底顛覆。

這一盤大棋，其實早就開始布局了。

2023年9月，國務院正式印發“14號文”，也就是大家一直聽到的“新房改”。

“新房改”明確了雙軌制，保障房和商品房，從此分道揚鑣。一個負責托起最基本的居住需求，另一個則撐起改善需求的天花板。

緊接著，在武漢召開的中國城市規劃年會上，住房和城鄉建設部部長倪虹出席會議時強調了“好房子”的概念。

12月21日至22日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開，會上提出了“下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道”。

前幾天住建部下發通知：以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求。

2024年政府工作報告中，對房地產的最新表述方面，又一次提到了“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”。

去年下半年起，在各種重要場合，“好房子”的概念被反復強調。

修建“好房子”，不僅能夠激發改善需求，活躍新房市場，還能拉動萎靡不振的房地產上下游，創造新的需求。

制定標準是第一步，各地正在緊鑼密鼓籌備中。接下來就到落實執行階段了。

實際上，在一些城市的土地出讓中，已經開始增加相關要求。

比如昨天龍湖在佛山斬獲的地塊，位于禪城區的重要區域，所以出讓條件中規定：

鼓勵設計方案利用退臺、陽臺等空間增加住宅建筑外立面垂直綠化。

杭州余杭的閑林板塊，剛剛推出一宗宅地，容積率僅有0.8。別墅又要卷土重來了。

不夸張地說，新時代的商品房，豪宅化的趨勢已經難以阻擋了。

這樣的房子什么都好，唯一的缺點就是：

貴。

更高的售價，更貴的維護費用，在商品房和保障房中間，樹立起一套高不可攀的圍墻。

對存量市場而言，大分化在所難免。

二手房業主，必須要有危機感了。

不過，商品房進入改善時代，并非一蹴而就的。

值得慶幸的是，當下的我們仍然有機會提前布局。

什么樣的二手房，還能在新周期內“越老越妖”呢？

首先是城市，人口凈流入的一線和強二線城市，產業蒸蒸日上，購房需求還在不斷增長，你家房子未來不愁找人接盤。

其次是地段，具有不可替代性和不可再生性，比如廣州的CBD珠江新城，已經沒有新房供應增加，是一個純純的存量市場。

最后是產品，相比“未來改善”并沒有落后太多。比如有些香港開發商的設計就“遙遙領先”，十幾年前的房子，已經規劃了酒店式的闊氣大堂，做了人車分流，小區內會所也沒有荒廢經營。

接下來，什么該留，什么該拋，每個人都應該心中有數。