前幾天二群突然聊到前幾年兩大網(wǎng)紅神盤(pán)的成交，都出現(xiàn)了較大幅度的下跌，正好借這個(gè)素材聊一聊。

祥浦苑

2013年10月30日，榕發(fā)以2.84億元競(jìng)得宗地2013-24號(hào)地塊，樓面價(jià)2709元/平方米。

地塊要求：競(jìng)買(mǎi)人須為注冊(cè)地在福州的國(guó)有一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，企業(yè)2010-2012年在福州市區(qū)開(kāi)發(fā)量超過(guò)300萬(wàn)平方米以上（以發(fā)展改革部門(mén)立項(xiàng)并簽訂施工合同為準(zhǔn)）。

2019年，項(xiàng)目上市，一次性推出870套，搖號(hào)開(kāi)盤(pán)，3011人認(rèn)籌搖號(hào)，也創(chuàng)造了福州的搖號(hào)記錄。

從備案價(jià)來(lái)看，項(xiàng)目均價(jià)2.4W，公攤率偏高，高達(dá)24-26%。

產(chǎn)品面積較多，雖然有贈(zèng)送部分平臺(tái)，但是對(duì)比南二環(huán)目前的新盤(pán)，使用率依然不高。

后來(lái)項(xiàng)目交房，也鬧出過(guò)一些負(fù)面維權(quán)，比如透水磚，搭建停車(chē)棚，配套用房在社區(qū)內(nèi)等。

對(duì)于項(xiàng)目而言，背靠東辦，當(dāng)初也是定位配套周轉(zhuǎn)房， 門(mén)口地鐵4號(hào)線+預(yù)期的福高小初。

可以說(shuō)項(xiàng)目占據(jù)了江南CBD配套最核心的區(qū)位。

交房后項(xiàng)目二手價(jià)格對(duì)比當(dāng)初開(kāi)盤(pán)價(jià)也漲幅不少，這2年的成交均價(jià)在3W左右，對(duì)比當(dāng)初2.4W的開(kāi)盤(pán)價(jià)，上漲6K，幅度25%。

這樣的價(jià)格走勢(shì)，在這幾年樓市，很明顯已經(jīng)非常出色的表現(xiàn)。

最近成交的一套：106平米復(fù)式，高層，單價(jià)2.58W，總價(jià)277W。

對(duì)比之前的成交價(jià)，出現(xiàn)較大幅度下跌。

這里面還有一個(gè)話題，就是房源是否滿二，前2年那些成交都未滿二，但是目前項(xiàng)目交房已經(jīng)超過(guò)2年，所以實(shí)際的成交價(jià)，下跌幅度預(yù)計(jì)是更大。

這時(shí)候就是最有意思的話題，這套虧本了嗎？

從備案價(jià)來(lái)看，105平復(fù)式單元160套，備案均價(jià)2.5W，截取每棟的高樓層備案單價(jià)，價(jià)格在2.5-2.6W。

如果按照這個(gè)價(jià)格來(lái)看，這套2.58W成交的復(fù)式房源，基本已經(jīng)持平當(dāng)初的購(gòu)入價(jià)，無(wú)非是虧損辦證和所謂的利息等。

對(duì)比前幾年周邊的其他新盤(pán)，普遍下跌4-6K，這樣的表現(xiàn)依然是領(lǐng)頭羊。

回到項(xiàng)目本身，品質(zhì)一般，得房率一般，最大的特色就是聚集了板塊的幾大配套。

實(shí)際推敲，也僅僅是一個(gè)有預(yù)期沒(méi)有數(shù)據(jù)的學(xué)校，一個(gè)地鐵四號(hào)線末尾的地鐵站。

這樣的配置，福州有多少類似的項(xiàng)目？

南二環(huán)的四大金剛，地鐵1號(hào)線+麥頂分校，東區(qū)的地鐵4號(hào)線+榕博分校等。

除此之外，項(xiàng)目周邊的融信璽灣、金輝觀瀾云著等，從配套來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)也是一樣。

目前這些項(xiàng)目的成交價(jià)，純商+人才房的璽灣，高層，2.4W，戶型得房率更高。

綜上，對(duì)于祥浦苑的高價(jià)，當(dāng)整個(gè)樓市都在下行后，3W的成交價(jià)，多少有點(diǎn)難以支撐。僅僅依靠東辦的人員，對(duì)于這樣近千套的社區(qū)，周邊不少新盤(pán)的區(qū)域，很難看到二手的性價(jià)比。

榕心映月

2018年9月，中交+綠城+福州地鐵以18.43億元競(jìng)得福州宗地2018-36號(hào)地塊，溢價(jià)率接近0。

地塊面積：74.23畝，容積率：北側(cè)3.96，南側(cè)2.6，地塊商品住宅（毛坯）最高銷售均價(jià)不超過(guò)30000元/平方米。

項(xiàng)目從2019年到2020年，三次開(kāi)盤(pán)，三次搖號(hào)做到日光，成了當(dāng)時(shí)的網(wǎng)紅盤(pán)。

從備案價(jià)來(lái)看，第一批均價(jià)高層連廊均價(jià)2.86W，第二批均價(jià)2.94W，第三批均價(jià)2.85W。

作為高層連廊，項(xiàng)目公攤也不算低，戶型比較簡(jiǎn)單，中間戶97，端頭115、125，當(dāng)時(shí)主打雙地鐵。

交房后也出現(xiàn)各種減配維權(quán)，拉橫幅等，房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)也成了市場(chǎng)一個(gè)減分項(xiàng)。

項(xiàng)目依靠最終劃片新校金山小金閩校區(qū)+對(duì)口金山中，也在二手市場(chǎng)做到高溢價(jià)掛牌。

對(duì)比當(dāng)初劃片剛出時(shí)候，個(gè)別掛出的4W單價(jià)，隨后成交來(lái)到3.5W，近期一套房源直接來(lái)到3.06W。

不同于之前是低樓層，這次這套是中層，這也預(yù)示著這個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)，價(jià)格也出現(xiàn)波動(dòng)。

從房源信息來(lái)看，預(yù)計(jì)是第三批，對(duì)比當(dāng)初的備案價(jià)，選擇中間樓層看看：

從價(jià)格來(lái)看，中間樓層在2.7-2.9W，漲幅差不多1-2K，扣掉辦證等支出，實(shí)際來(lái)看要么保本，要么虧利息。

對(duì)比去年的成交房源來(lái)看，這個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)，依靠突然的劃片利好，已經(jīng)也要步入是否保本的圈子了。

對(duì)比同期的周邊新盤(pán)，項(xiàng)目即便目前成交下跌，和祥浦苑一樣，依然是板塊最出色的項(xiàng)目。

畢竟周邊的紫金九號(hào)、龍湖天序等，二手成交來(lái)到2.7W左右，當(dāng)初高峰期新盤(pán)都賣(mài)到3.2W+的價(jià)格。

基本下跌幅度都達(dá)到4-5K。

同樣回到項(xiàng)目本身，和祥浦苑非常類似，占據(jù)了板塊最有利的配套位置，地鐵+學(xué)校。

實(shí)際推敲，雙地鐵真正有意義的是2號(hào)線，劃片的新校+金山中，金山中去年的中考表現(xiàn)，已經(jīng)和水都、桔四沒(méi)有差距。

金山中重點(diǎn)對(duì)口是金山小，金閩小也僅僅是第二選擇，新校最終表現(xiàn)如何，也無(wú)人得知。

項(xiàng)目的高層連廊，社區(qū)擁擠，房企減配，得房率偏低，戶型在目前市場(chǎng)也不夠出色。

這個(gè)項(xiàng)目唯一的優(yōu)勢(shì)，可能也僅僅是它是周邊類似配套項(xiàng)目里面，房齡最新的一個(gè)。

至于后續(xù)的樓盤(pán)維護(hù)，能否頂?shù)米。辽倌壳皝?lái)看難說(shuō)。

綜上，對(duì)于榕心映月此前3.5W左右未滿二的成交價(jià)，根本看不到有什么空間給買(mǎi)家，至于是剛需地鐵盤(pán)，還是真學(xué)區(qū)房，這兩個(gè)概念也決定了這個(gè)項(xiàng)目最終的走勢(shì)。

對(duì)于真正有意向的購(gòu)房者，可以多思考，福州目前的地鐵剛需純商盤(pán)并不少，價(jià)格超過(guò)3.5W的并不多。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

前幾年的兩大網(wǎng)紅盤(pán)，低于周邊均價(jià)，依靠搖號(hào)上市，占據(jù)板塊最核心的區(qū)位，坐擁了地鐵+學(xué)區(qū)預(yù)期，在二手市場(chǎng)的初期表現(xiàn)都很亮眼。

只不過(guò)兩大網(wǎng)紅盤(pán)，自身的不利因素也是肉眼可見(jiàn)，無(wú)非是潛在客源和賣(mài)家的供需關(guān)系。

當(dāng)樓市遇冷，消磨掉不少潛在客源后，網(wǎng)紅盤(pán)市場(chǎng)考驗(yàn)才真正開(kāi)始。

對(duì)于購(gòu)房者，網(wǎng)紅盤(pán)的性價(jià)比僅僅是針對(duì)一手買(mǎi)家，切勿上頭高溢價(jià)買(mǎi)入。

特別在新盤(pán)低迷后，二手市場(chǎng)里面，這些網(wǎng)紅盤(pán)也是中介最愛(ài)推薦的項(xiàng)目，真要買(mǎi)，多看看當(dāng)時(shí)它們的買(mǎi)入價(jià)，出現(xiàn)溢價(jià)就要多小心。

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