昨天下午福州官媒發(fā)布了一個(gè)新政，福州上架“換新購(gòu)”，這個(gè)政策的來(lái)襲，引起的熱議不少，下面聊聊。

政策內(nèi)容

我市的住房拆遷家庭，可以選擇將手中的拆遷安置房源，置換主城區(qū)商品房。

舉例：臺(tái)江排尾舊改的業(yè)主，將一套60.75平方米的安置房“置換”了一套106平方米的商品房。

報(bào)道：平臺(tái)整合福州市區(qū)近30個(gè)國(guó)企一手商品房樓盤(pán)，用于拆遷戶換購(gòu)。拆遷戶看中樓盤(pán)后，商定置換的回收拆遷（安商）房?jī)r(jià)格并簽約，定向購(gòu)買(mǎi)國(guó)企一手樓盤(pán)新房。

這些國(guó)企一手樓盤(pán)既有榕發(fā)、建總、左海、建工、新榕等福州本地市屬國(guó)企商品房，也有首開(kāi)、國(guó)貿(mào)等國(guó)企商品房。

這個(gè)也是近期福州推出的政策里面，影響力相對(duì)足夠有份量的一個(gè)，不同于此前其他城市的房票政策，這一次福州給出的變化，安置房置換商品房。

這是一個(gè)有意思的話題。

原因分析

從安置房收購(gòu)的目的來(lái)看，報(bào)道也特別指出，進(jìn)入2024年，福州加速舊改，全年計(jì)劃安排征遷項(xiàng)目159個(gè)，完成征遷1.4萬(wàn)戶、313.4萬(wàn)平方米。

面對(duì)大量舊改，對(duì)于拆遷安置房的需求增加，放在以往就是大量建設(shè)高比例安商房，最終可售商品房減少。

特別在這幾年鼓臺(tái)尤其明顯，以鼓樓2018-2021年為例，供應(yīng)的住宅地塊高達(dá)24幅，其中比例超過(guò)80%安商房的地塊，高達(dá)15幅。

換言之，拆遷的收益偏低。

進(jìn)入近2年，福州樓市遇冷，土拍也非常低迷，去年開(kāi)啟的鼓臺(tái)舊改，供應(yīng)的地塊都受到了較好的熱度和溢價(jià)。

很明顯鼓臺(tái)舊改是短時(shí)間內(nèi)最好補(bǔ)充資金的最好來(lái)源，同時(shí)要如何解決拆遷安置的需求，讓可售商品房最大化，成為首個(gè)目的。

這次給出的置換方案，雖然不像房票那樣直接，但是也僅僅是退一步的選擇。

這樣的操作之后，回收的安置房，可以繼續(xù)給新的拆遷選擇，或者拿來(lái)做公租房等功能使用，最終減少新建配套房的需求。

當(dāng)然除此之外，還有一大目的就是解決了商品房的庫(kù)存問(wèn)題。

特別是這幾年福州國(guó)企全面進(jìn)場(chǎng)后，大部分去化都不算理想，這樣的政策出來(lái)，能夠很明顯改善部分房源的去化。

從最近很多相關(guān)的方面來(lái)看，也能看出福州面對(duì)庫(kù)存的自救。

比如此前鬧的比較嚴(yán)重的世茂云上鼓嶺，因?yàn)樗幢Ｗo(hù)，最終給出的置換方案，就是山腳下國(guó)企左海的安商房左海望麓，給出248套商品房來(lái)給業(yè)主選擇。

從這個(gè)事件其實(shí)就可以看出，部分國(guó)企的商品房，已經(jīng)有被拿來(lái)做特殊功能的場(chǎng)景。

除此之外，就是近期鵝峰省直人才房，第二輪申購(gòu)配售工作，共314套房源，售價(jià)15392元/㎡。

對(duì)比首輪的條件進(jìn)一步放寬，群友也分享了不少調(diào)查申請(qǐng)表等。

從樓盤(pán)來(lái)看，位于五四北外圍，新店外環(huán)路以外，很明顯區(qū)位情況很一般，甚至說(shuō)偏差。

給出的售價(jià)1.5W，周邊的商品房，價(jià)格差距也不大，如果是安商房，可能二手價(jià)格更低。

可以說(shuō)對(duì)比以往的部分特價(jià)人才房，可能確實(shí)存在價(jià)格吸引力，只不過(guò)目前的樓市，這樣的售價(jià)，很明顯不是條件放寬的問(wèn)題，是價(jià)格的問(wèn)題。

這個(gè)價(jià)格，即便面市不受限，預(yù)計(jì)也不好賣(mài)。

預(yù)計(jì)最終的情況，那些符合條件的單位和人才，特別是無(wú)房的，會(huì)面臨一些無(wú)奈的強(qiáng)迫選擇。

最終的變化，以前特價(jià)房搶著，如今是逼著。

綜上，當(dāng)樓市不理想后，一切有助于樓盤(pán)去化，回籠資金的政策都會(huì)相繼出現(xiàn)，只不過(guò)是鼓勵(lì)還是其他，都很難說(shuō)。

結(jié)果分析

對(duì)于這個(gè)政策，目前最大影響除了庫(kù)存外，就是哪些樓盤(pán)入圍名單，給出的是30個(gè)國(guó)企一手商品房樓盤(pán)，包括本土國(guó)企以及首開(kāi)、國(guó)貿(mào)等。

簡(jiǎn)單羅列目前這些房企的新盤(pán)以及地塊：（不是最終名單）

從樓盤(pán)來(lái)看，主要還是集中在本土國(guó)企的項(xiàng)目身上，這也是這個(gè)政策的主要目的之一，緩解目前國(guó)企儲(chǔ)備過(guò)多，去化不理想的背景。

當(dāng)然最終入圍名單，預(yù)計(jì)也有差別，個(gè)人感受，會(huì)以偏外圍的項(xiàng)目為主，部分優(yōu)質(zhì)地塊并不一定會(huì)在內(nèi)。

至于大家關(guān)注的一個(gè)話題，這些新盤(pán)，如果是純商，最終被拆遷戶置換過(guò)來(lái)后，是不是變成安商房？

這應(yīng)該是目前話題最大的一個(gè)。

關(guān)于安商房的這個(gè)話題，一切的矛盾并非是群體差別，經(jīng)常出現(xiàn)所謂拆遷戶和商品房業(yè)主的爭(zhēng)端。

從具體情況來(lái)看，比如前幾年貨幣舊改的時(shí)候，那些拿著大量貨幣的拆遷戶同樣購(gòu)買(mǎi)了周邊的純商，換言之，當(dāng)初那些純商是不是就是安商房？

個(gè)人感受：這里面最大的關(guān)注就是安置房置換的價(jià)格計(jì)算，即拆遷戶在這個(gè)政策里面，最終的購(gòu)房成本會(huì)達(dá)到多少？

如果商品房同樣以備案價(jià)出售，拆遷戶的安置房以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)回收，可以說(shuō)這樣的置換，并不意味著就是安商房。

安商房的最大的矛盾，是購(gòu)入群體的獲得成本不同，這才引發(fā)了矛盾。

所以最終這個(gè)置換方案，如何執(zhí)行是最大的關(guān)注點(diǎn)，也是核心要素，它也決定了那些入圍名單未來(lái)的二手市場(chǎng)。

瞎猜：置換成本并不低，僅僅是提供一個(gè)平臺(tái)和一個(gè)機(jī)會(huì)。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

對(duì)于這個(gè)新政，看上去可以說(shuō)是一舉兩得，核心舊改急需安置房源擴(kuò)大可售商品房，大量新盤(pán)庫(kù)存急需去化。

一個(gè)置換，讓這些庫(kù)存滿足了核心區(qū)舊改的部分安置需求，只不過(guò)政策相對(duì)溫和。

這也是福州這幾年一貫的作風(fēng)，最終的結(jié)果，個(gè)人感受不會(huì)太明顯，對(duì)于市場(chǎng)的影響不會(huì)過(guò)大。

后續(xù)如何去庫(kù)存，預(yù)計(jì)還會(huì)有其他方案，比如大家常說(shuō)的國(guó)企公務(wù)員等購(gòu)買(mǎi)國(guó)企新盤(pán)給優(yōu)惠等。

預(yù)計(jì)初期都是溫和的推進(jìn)，如果實(shí)在無(wú)法解決，就會(huì)變得比較強(qiáng)烈。