4月數據：分化持續，國企能否反擊？

五一過完，來一篇4月的網簽分析，看看福州目前新盤市場如何。

網簽匯總

4月新盤網簽：1751套，環比2月減少533套，同比2023年4月，新增402套。

分析：對于4月的數據，從整體來看中規中矩，放在以前肯定談不上多好，放在近2年，比平均值略高。

對于五區的明細數據：

本月依然是晉安區領跑，參考此前數據，可以發現3月福州爆量就是因為晉安區，當時的原因是部分安商房集中網簽所致。

至于4月，基本也是如此，下面有詳細數據可以對比。

本月最大的不同點在于，八縣數據出現異動，很多拿出福州合計數據破新高做標題，從八縣數據來看：

對于3月最明顯的體現，福清出現爆量，至于何種原因，由于沒有樓盤明細，做個最簡單的數據對比，3月福清僅85套，可以預見，大概率是上個月的數據堆積到本月。

對比2023年的數據（個人統計，八縣數據有偏差），八縣數據基本在2500套左右。

所以綜合對比可以發現，4月的八縣其實也就常規數據而已。

最后就是個人統計的可售商品房數據：

從數據來看，4月五區商品房網簽593套，環比小幅下跌，同比去年4月，下滑不少。

所以通過這個數據，其實可以更好的感受市場的變化，去年上半年福州出現了小幅回暖，作為對比，今年明細樓市比較冷淡。

所以官方的數據在安商房集中網簽的粉飾下，讓人很容易誤以為今年的上半年比去年還更加理想。

實際的商品房表現，很明顯可以發現，今年很一般。

樓盤明細

分析：本月的前三甲的數據比上個月來的亮眼不少，倉山區三個區域的代表，霸占三甲。

萬科城市之光，上個月37套拿下銷冠，本月48套繼續領跑，這個月三環邊的超級大盤，只能說是打不死的小強。

輿論各種一般的背景下，開盤至今，近2年，每個月的網簽數據基本都在前3。

近期看到有網友質疑這個項目的網簽數據都是造假，至于這個質疑，個人感受沒有證據之前，依然不可信，只能說項目的營銷還是厲害。

排在第二的是奧體的榕發麓里云筑，項目定位第四代住宅，首先上市的是主打得房率的洋房。

作為本土國企榕發操盤，近期房企對各項目的價格做出一定的松動，在奧體這個項目上，首開這樣的網簽表現，絕對算得上是不錯。

后續的第四代住宅，會做到如何的去化表現，目前看壓力更大。

排在第三的是南二環的建總江南尚璟，本月網簽42套。

項目近幾個月的網簽都非常出色，特別在周邊另外兩個項目撲街的背景下，這個當初定位剛改門檻的洋房，反而表現最出彩。

排在后面的項目，有幾個重點關注，一個就是上海西的國貿天琴樾，本月網簽26套，項目進入存量余房后，數據有所下滑，不過在一開始強勢的網簽背景下，目前庫存還有85套，預計還要3-4個月清盤。

除此之外，位于五四北的和頌錦原，上市以來，也都排在網簽的前列，本月34套的數據，也算不錯，不過對于剛需盤而言，如何維持住不錯的去化，一直都是難題。

目前項目庫存還有400套左右，要如何持續推進去化？

至于三江口的代表，龍湖景粼天筑，本月網簽21套，依然排在前列，項目已經算是三江口存量盤里面去化不錯的一個，在這樣的庫存重災區，可想而知其他項目的處境如何。

本月在房企的數據方面，又一個變化，此前國貿、建發、保利三家基本是排行榜前列，不過隨著房企部分項目清盤后，本月本土國企的名字，在排行榜逐漸增加。

至于安商房方面，晉安區的錦鴻佳園，繼上個月集中網簽后，本月再一次集中網簽，這也是晉安區爆量的原因所在。

除此之外鼓樓區的文庭雅居，也集中網簽了126套，這個安商房最近上了新聞，拆遷戶多年等房，最后因為資金問題，房企不用辦理交房，由相關部門介入。

這個案例算是徹底揭開了這幾年安商房的另外一個隱藏關注點。

東區

分析：本月東區133套，對比前幾個月，數據出現一定幅度上漲，當然如果對比去年同期，可以發現還是有一定差距。

從樓盤明細來看，五里亭地鐵口新上市的左海星悅頌以29套數據領跑。

項目定位剛需+剛改，主打就是地鐵+純商+部分低門檻產品，從首次網簽數據來看，表現還算可以，直接后續能否延續，同樣壓力不小。

在存量盤方面，三號院19套，依然在近年的均值附近徘徊，對比項目的庫存，還有一半以上。

作為周邊的榕發攬湖郡，本月網簽17套，這也是項目首次做到破兩位數的表現。

本月的榕發，多個樓盤對比前幾個月做到網簽數據上漲。

從市場觀察來看，房企最近的價格開始放寬，比如項目周邊的第四大住宅，榕發譽湖，在五一放出部分樓棟3W任選的標語。

很明顯以前部分民企會打垮板塊定價，相對佛系的本土國企，一旦長時間去化不理想后，價格戰也是蓄勢待發。

除此之外，五里亭的改善盤，桂語映月，這幾個月表現還算中規中矩，在放出特價后，也做到一定跑量。

作為對比，同樣定位改善的天琴湖，近半年的表現，對比去年同期開盤的時候，可以說是天差地別，近期也放出靠高架樓棟的特價。

至于詳細情況，后續來一篇價格對比看看，只能說東區的價格，已經有所松動。

至于其他樓盤，首開的三劍客，兩個庫存不高的，每個月個位數，安商房鬧得很嚴重的首開香頌，已經連續3個月網簽0套，預計也和鬧劇有關。

至于大東海璽樾，基本是第二個大東海天樾，這樣的去化表現，也基本宣告房企在樓市的失敗。

綜上，對于東區的樓市，三遠和南湖的地塊都有資料放出，后續上市的庫存將會持續加大。

近半年的去化整體都不算理想，近期部分項目已經開始價格松動，對于整個新貴東二環，如何維持當初的高價，目前看風險不小。

南二環

分析：本月南二環的銷量，依然由建總江南尚璟支撐，項目從12月開始，連續5個月網簽在30套以上，這樣的數據表現，對于南二環的樓市信心還是不錯的支撐。

本月榕發北源云筑做到12套，相比于歷史個位數的數據，有一定上漲，但是依然不夠。

至于左海望悅，本月3套，2024年，4個月網簽合計9套，這樣的去化數據，對比庫存1291套，去庫存周期要多久，大家自行感受。

綜上，對于南二環的四大金剛，新區的項目也開始預熱，后續的庫存競爭依然激烈，目前表現最理想的江南尚璟，實際庫存依然還有一半，這已經是板塊非常出色的去化項目。

至于另外兩個，目前來看，等待它們的只有一條路，大幅度降價。

盤點總結

對于4月福州的新盤網簽，整體來看，依然處于低空期，部分安商房的集中網簽，讓數據看上去不至于太難看。

對比去年上半年的小幅回暖，今年的實際數據還是有一定差異。

從樓盤的表現來看，分化還是非常明顯，去化不錯的樓盤依然是那幾個，賣得不好的持續不好。

近期部分房企在價格上也開始做出松動，如同之前說的，即便再佛系賣房，面對天量庫存的背景下，最終都要做出行動回應市場。

至于購房者，無非是比對價格，評估去化數據，切勿被誤導。