這幾天東二環的房價是個話題，首開香頌安商二手砸盤，在售的第四代住宅天琴湖放出特價，下面就來聊聊。

天琴湖假特價

五一期間，中介刷屏，保利國貿天琴湖，部分樓層的房源，一口價任選，看上去又是一次大降價。

對于每次樓市的特價，經常是真真假假，最好就是結合數據看看：

從備案價對比來看，10號樓的特價，84折左右，11號樓折扣最高86折。

對于這兩棟樓，位于項目東側，項目最大的負面因素，就是前橫路快速化改造工程，即東2.5環的高架橋，配合第四代住宅的露臺定位，對于東端的房源，存在較明顯的噪音。

很明顯這些特價房源的負面比較突出，此時還有一個數據，項目的備案價：

項目全部樓棟都已經備案，從定價來看，樓棟均價在3.8-4.05W，其中大部分樓棟都是133、142的戶型。

可以說這個第四代的新盤，雖然宣稱改善，其實也僅僅是偏剛改的項目。

從備案單價來看，11號樓單價并不低，對比同樣戶型的靠西側的6號樓，甚至更貴。

至于10號樓，對比同樣面積的1、2、9號樓，價格并沒有太大差異。

綜上，通過簡單的對比，就可以發現這兩棟樓在備案價上，并沒有因為東側的高架，而拿到更低的備案價，所以目前的折扣，實際也僅僅是部分彌補了負面因素。

除此之外，還有一個數據，就是項目此前的售價，借鑒中指的成交價做個參考：

從下面上市以來，市場的成交折扣基本在9折左右。

此時再去比對，五一所謂的特價，部分還是低樓層，僅僅是比之前成交，多優惠了5%。

綜上，通過數據對比分析，其實就能發現，所謂的任選，也僅僅是數據包裝下的產物，對比周邊的不利因素，實際的力度并不算大。

對于這個項目，順便聊聊去化率，項目最早領證的樓棟，去化率都達到80%以上，其中西側樓棟的去化率遙遙領先，很明顯高架的影響對于購房選擇還是較大。

從項目去年領證開始，走勢很好的反應了市場，高開低走，開盤連續多月，網簽在30套以上，后來開始降溫，今年每月僅10套左右。

所以通過這個數據，再加上目前高架建設啟動，只能說真正的折扣預計不遠了。

核心區二手真降價

對于東二環，當初市場只認可泰禾商圈，這也是前幾年樓市漲價最兇猛的地方，其中次新二手成交突破4W，成為一大熱點。

去年開始，以保利香檳和香開新城為首的，出現較大幅度降價。

配合前橫路以東，靠近3環的二手同樣降價，對于整個東二環，也就剩下金尊府、融僑悅城這幾個高價盤最堅挺。

從近期數據來看，這幾個高價代表，也降價了。

融僑悅城：近期成交一套，67平，精裝中層，單價3W，總價203W。

同樣的戶型，在去年成交一套，單價高達3.9W，總價266W。

在不考慮精裝和樓棟的差異下，相當于這個戶型降了9K，總價少了60W，一年時間降幅23%。

對于融僑悅城小戶型的降價，很容易聯想是否和保利香檳那些一樣，因為劃片要求提前三年，市場流動性減弱所致。

看看項目價格更高的復式產品，近期沒有成交案例，以掛牌做個參考：

136平米：中層毛坯，3.45W，2022年掛牌至今
109平米：中層毛坯，3.62W，2022年掛牌至今

2021年成交的一套108平米復式，高層精裝，單價4.4W，總價483W。

很明顯，項目非剛需的戶型，在掛牌市場也已經跌破4W，這些掛牌2年以上的房源，目前3.5W左右，實際成交預計更低。

如果以這樣的數據做參考，很明顯東二環的次新代表，融僑悅城，不管是大戶型還是小戶型，其實已經默默的降了不少。

至于旁邊另外一個和悅城一樣高架的金尊府，數據同樣如此：

72平米：高層精裝，掛牌3.16W，2023年掛牌
111平米：高出毛坯，掛牌3.5W，2020年掛牌

2021年最高的成交一套，低層精裝，單價4.6W，總價536W。

簡單的對比，同樣的戶型，3年時間，已經跌了1W。

分析：對于天琴湖的假降價，東二環核心區最頭部的次新，很明顯才是真降價了。

從源頭分析原因，小戶型降價，三年劃片讓流動性減弱，高單價的兩房產品，對于市場而言吸引力太低。

至于大戶型產品，配合此前4W+的單價，總價高達450W以上，實際的產品根本禁不起推敲，這個價格算是剛改或者改善起步。

實際戶型，比如金尊府的111平米，兩房朝南，其中一個還是暗衛，不說金尊府，第一眼可能很多人覺得是安置房的戶型。

至于目前新盤市場常說的改善標志：起步門檻，梯戶比、大面寬布局等，這些項目基本都達不到。

這些高價次新，當初定位就是偏剛需的產品，當初養云那些改善價格還有差異，如今周邊比如天琴湖，450W就能買一個第四代精裝。

很明顯這些剛需盤里面的假改善房源，實際的吸引力也在下滑。

盤點總結

對于東二環，這幾年的發展已經朝著晉安湖進發，這幾年泰禾商圈的熱度也在下滑，當初這個區域，依靠泰禾+榕博+地鐵4號線+近市中心的定位，配合漲幅巨大，成為板塊熱點。

實際近2年的表現，泰禾商圈在房企暴雷后，運營管理跟不上，榕博+晉三在中考的數據也略顯一般，當初的高熱度配套在逐步降溫。

主打地緣+外溢需求的區域，在近期鼓臺啟動供應后，吸引力也很難在維持。

除此之外就是購房群體，東二環這幾年供應沒有斷過，配合火熱的市場氛圍，這里除了地緣外，不乏投資客。

在樓市降溫后，一個區域的人流其實是非常核心的要素之一。

對于東二環，特別是化工路以北，開發殆盡，大部分樓盤也都已經交房，但是實際的人流，從目前表現來看除了泰禾商圈外，鶴林公園以東都稍顯一般。

近期鼓臺新盤逐步面世，即便高工等售價豪宅定位，但是不少純商盤，定位均價依然在4.5W左右，配合部分改善起步的門檻，實際的購房總價對比當初東二環核心區的高價二手。

很明顯在沒有太亮眼的配套彌補下，對于外溢的需求也在減弱。

當板塊最耀眼最頭部的樓盤開始價格松動后，對于一個板塊而言，后續的市場會變得很脆弱，上下游的傳遞遠比想象來的快。

上一個例子，就是高新區，那個天花板樓盤-中海寰宇天下。