最近樓市的熱點集中在東區，在上個月首開的兩個項目放出XXXX價任選后，月初建發美的君蘭和鳴，也做出這樣的操作，緊接著就是鬧劇不斷的桂語映月也跟上了，至此東區的價格有點守不住了。

特價情況

對于這幾個特價項目，先簡單看看當初的開盤情況：

首開香頌

2021年10月15日，首開香頌首次領證，其中8#-12#，5棟全部是安商房，可售的商品房6#，7#，共計188套。備案均價2.95W，加價后均價30870，折后均價30762。當天去化35套，去化率19%。

首開香悅

2021年12月17日，首開香悅首次領證，2#，共計64套，備案價毛坯32500元/㎡，折后成交價毛坯31976元/㎡。截止19日去化12套，去化率19%。

建發美的君蘭和鳴

2021年11月12日，君蘭和鳴首次領證，5#，9#，10#，11#，12#，合計320套，精裝備案均價35752元/㎡，折后價格約34977元/㎡。當天去化16套，去化率約5%。

綠城美的桂語映月

2021年4月20日，桂語映月首次領證，B2#，B3#，B7#，B10#，B2#，合計168套，精裝備案均價3.64W，實際售價約4.1W。

四個項目在2021年逐步上市，其中桂語映月算是唯一趕上2021年上半年回暖期的項目。

從最終的上市表現來看，4個項目的上市價格普遍不低，部分還弄出了額外加價等情況。

最終在市場不買賬的情況下，這些項目也賣到了現房，時間也過去了近3年。

近期這些項目的特價大概如下：

8月初：

首開香悅：23888樓層任選

首開香頌：22245樓層任選+車位

9月初：

君蘭和鳴：25188樓層任選

桂語映月：27999-8樓以下179平任選

如果與開盤的價格做簡單的對比：

首開香悅：下降8K

首開香頌：下降8K

君蘭和鳴：下降1W

桂語映月：下降1.2W

由于君蘭和鳴和桂語映月都是大戶型，簡單計算，對比開盤價，一套最少虧140W以上，首開兩盤虧損65W左右。

這里面，原因很多，比較直接的幾個理由：

1、樓市下行，這些項目賣太久，去化不理想，房企做出行動，比如首開，在福州的項目都放出特價。

2、新地塊的庫存預期，三遠的巨型地塊，加上近期劃片鼓山苑小學的地塊，樓面價僅1W不到。

3、鼓臺核心供應啟動，改善外溢的需求減弱

除了新盤降價外，近期東區以泰禾商圈為代表的部分二手，也出現大幅度下滑，近期關注度最高的保利香檳國際。

小戶型已經從原來的3W+降到了2W以下，幅度比新盤還狠，周邊那些4W+的次新，基本都已經來到3W出頭，部分跌破3W。

當然相比于二手的降價，新盤的熱度一直都較大，給予市場的反應也足夠強烈，加上高額傭金帶動下，可以短時間做到刷屏樓市。

題外話：2年前，有個親戚打算入手東二環的二手房，要求很低，不要跌太厲害就行，總價300左右，當時榕發哥推薦了他認識的中介，傭金相對低一點，由于預算有限，在當時的東二環，能上車的只有保利香檳，最終看樓市低迷加上非急需，就無疾而終了。

價格體系

回到板塊的價格體系，2年前寫過一篇：

當時的價格：

泰禾(4.5W)>鶴林(4.2-4.5W)>連潘(3.5W)=后嶼后浦(3.3W)>三創園(3.2W)=東2.5(3.2W)>前嶼(未知)>三遠(未知)

個人：新盤方面，非安商+毛坯價，不考慮資源景觀加持影響，

泰禾商圈3.5W，鶴林3.3W，東2.5環2.7W，連潘3.3W，后嶼后浦3.1W，三創園2.7W。

實際情況：泰禾3.2W，鶴林3W，東2.5環2.5W，連潘2.9W，后嶼2.6W，三創2.3W，三遠2.1W

對于目前的價格體系，看上去也還是有一些出入，當然目前的行情，價格也穩不住，最終到底多少還是有偏差。

回到這次特價的幾個項目，放在2年前，這種價格是不敢想象，君蘭和鳴高價拿地，做剛改盤定位，賣最好的100出頭的戶型，現在特價后，130的價格比當初100的還低。

周邊的保利云上，商品房做到清盤，售價在2.7-2.8W，毛坯配建人才房，2T4的連廊，如今君蘭精裝2.5W，板樓，雖然面積比云上大，但是如今君蘭的總價已經和云上的連廊端頭價格齊平了。

可以說，不用多想要知道云上在后面的二手也是要跌不少。

至于桂語映月，近期交房，風波不斷，之前分析過，項目目前的庫存，集中在175-245的產品上，當沒有了品質光環，這個項目的大戶型成了最大的硬傷。

試想如果這次2.8W是100左右的精裝房，預計還是非常搶手，所以五里亭的價格到底是多少？

只能說五里亭已經沒有改善的市場了，桂語的市場價比五里亭的真實價還低，因為這是一個錯配的產物。

3年前，東區基本看不到3W以下的新盤，300W在這里，只能看看連廊的中間戶，奈何時過境遷。

影響分析

通過群友的分享，當這些項目放出特價后，當初一些高位買房的業主，也出現了一些反應。

其中不乏和當初置業的交談出現的爭議等等。

只不過市場經濟，誰也無法阻礙，房鬧在這個時代下，已經沒有太多理由支持，只不過房鬧預計還會上演。

從東區幾個項目來看，君蘭當初的九年一貫制學校，短期內看不到苗頭，桂語交房后持續的減配維權，此時又迎來了大幅度降價，可以說這些業主所承受的傷害不少。

當然除了它們，還有誰？

看看目前東區在售情況：

從這四個項目來看，君蘭已經尾盤、香悅和桂語庫存也不算多。

所以這些項目，面臨尾盤的庫存，每個月去化只有個位數后，很明顯降價+提傭，做個尾盤沖擊，算是市場營銷的選擇。

這些項目的房企真正受傷并不大，因為這個板塊，它們已經沒有其他項目，大降價后，拍拍屁股走人。

最終查看庫存，可以發現，目前的主要庫存：三號院、香頌、攬湖郡、譽湖、星悅頌、遠山拾里等。

除此之外，還有拿地未上市的項目：

其中榕發一家，拿下三幅純商，面積合計297畝，實際樓面價1.3W左右。

除此之外，榕發還有一幅，南湖舊改，111畝的純商，容積率3.57。

所以這時候，可以很好的聯想這個場景，前2年的南二環。

當中駿進入尾盤，面臨房企暴雷，去化不理想后，直接甩出特價，打垮板塊定價。

最終中駿賣完走人，剛入場的四大金剛，面臨價格信心崩潰的市場，去化低迷。

此時對于東區，大部分外來房企庫存都不算大，真正的庫存都集中在本土國企身上，其中榕發更是一家獨大。

所以最終的結局：建發降價，榕發受傷。

盤點總結

對于東區這次的樓層任選，已經又有其他板塊的項目開始跟進，當然這里面，是否真特價，購房者要多評估。

對于東區，靠著東二環那一輪上漲，成了樓市最耀眼的板塊。

這里的次新高價也維持了很久，如今外圍的項目開始降價，后續板塊核心樓盤要如何走，也是壓力不小。

從目前板塊定位來看，改善市場也只剩下晉安湖一圈的湖景房，剩下的項目也已經和其他板塊沒有差別。

后續本土國企的項目陸續上市，屆時要如何面對也是難題。

當房企面對一個項目，不好賣之后，開啟樓層任選。

可能不用多久，本土國企面對一個板塊不好賣，開啟樓盤任選。