重慶樓市好久沒這么熱鬧過了！

　　聯(lián)發(fā)觀音橋嘉禧是9月24號拿的預售，到今天也快1個月時間了，現(xiàn)在已經(jīng)賣了117套房子了，在重慶當下這種市場里，可以說是賣的非常好了。

　　我在重慶官網(wǎng)上扒了聯(lián)發(fā)觀音橋嘉禧的詳細數(shù)據(jù)，有幾點發(fā)現(xiàn)，跟你們分享下：

　　聯(lián)發(fā)觀音橋嘉禧這次總共推出了125套房子，截止到10月21日，賣了117套，去化率高達94%

　　? 圖源重慶官網(wǎng)，時間截止至10月21日

　　這種去化率，哪怕是放在樓市最火的2017-2018年，都是不敢想象的，何況是在如今很多開發(fā)商一天只能賣1套的當下。

　　嘉禧組團總共有3棟樓，2棟住宅+1棟寫字樓，住宅有26層，總戶數(shù)是250戶，聯(lián)發(fā)自己的物業(yè)2.8元/㎡，精裝修交付（含新風、地暖、中央空調(diào)），2026年底交房。

　　嘉禧組團這次首開的是1號樓，主要有3個戶型：建面92㎡、99㎡、123㎡

　　建面92㎡是三房兩衛(wèi)，價格199萬左右，總共有25套，賣了20套，銷售率80%

　　建面99㎡是三房兩衛(wèi)，價格228萬左右，總共有75套，賣了73套，銷售率高達97%

　　建面123㎡是四房兩衛(wèi)，價格307萬左右，總共有25套，賣了24套，銷售率94%

　　從戶型可以看出來，嘉禧組團是剛改產(chǎn)品

　　但從總價來看，又是改善產(chǎn)品

　　? 楊一自制圖，銷售數(shù)據(jù)截止至10月21日

　　有200多萬買房預算的，在重慶的選擇真的不要太多，99%的房子都可以任意挑選了。

　　從結果來看，還是以改善客戶居多，畢竟大戶型比小戶型單價賣的貴，但客戶反而更樂意選擇大戶型。

　　99㎡和92㎡戶型，單價上相差1300元/㎡，總價上差了30萬元左右，但客戶還是更愿意多花30萬元去買99㎡戶型的。

　　多花的這30萬，已經(jīng)足夠去買一套120-150萬左右的房子了，但客戶還是愿意多加點錢，買點好的，說明這個項目的客戶就不是那種純看重價格的，還是挺追求生活舒適度的。

　　貴的產(chǎn)品反而賣的更好，改善人群愿意為了更好的居住品質(zhì)付出更多的錢。

　　觀音橋核心區(qū)，嘉禧組團還是離觀音橋最近的一個組團，建面精裝價格20000元/㎡出頭，這性價比已經(jīng)很高了啊，比旁邊的啟元、觀宸價格要低的多，就連比去年底爆賣的建發(fā)縵云也要便宜些。

　　而且300萬以上的房子成交去化率高達94%，比建發(fā)縵云的128㎡戶型要賣的好的多（價格也是超過了300萬）。

　　從地段來看，聯(lián)發(fā)觀音橋嘉禧和建發(fā)縵云，一個在觀音橋西，一個在觀音橋東，但很明顯，聯(lián)發(fā)比建發(fā)的地段要好不少，跟著名豪宅——啟元就隔著一條渝澳大道。

　　從產(chǎn)品來看，嘉禧組團1號樓是2梯5戶，5條腿有3條都做了99㎡戶型，說明聯(lián)發(fā)對這個戶型的信心度是非常之高的。

　　99㎡戶型做的是三房兩衛(wèi)，保持了一個剛改房應有的舒適度。

　　這里提醒下大家怎么分辨項目到底是剛需還是改善，其中有一個重要指標，那就是99㎡戶型。

　　如果開發(fā)商把建面99㎡戶型做了4房2衛(wèi)，而且還是1梯4戶的，不用懷疑，這樣的房子就是剛需產(chǎn)品，人住進去之后根本談不上任何哪怕一點點舒適度，3個次臥簡直小的可憐。

　　聯(lián)發(fā)的99㎡戶型，整體采光面14.6米，橫廳開間5.4米，主臥開間3.3米，主臥面積20㎡左右，明廚明衛(wèi)，餐廳面積太小了，整個戶型看上去中規(guī)中矩，不算太好也不算太差。

　　而且浪費面積略大，通道太長了，長約10米，寬約1.15米，算下來就有11.5㎡的空間放不了任何東西，是閑置的，按20000元/㎡的價格去算就有20多萬被浪費掉了。

　　? 聯(lián)發(fā)觀音橋嘉禧99㎡戶型圖

　　在價差的設置方面，

　　92㎡均價是21528元/㎡，

　　99㎡均價是22831元/㎡，

　　123㎡均價是24975元/㎡，

　　基本是面積越大、單價越高的趨勢。

　　這給到開發(fā)商的啟示是，偏改善產(chǎn)品一定要做好，功能一定要做足，尺度要做足，貴的好產(chǎn)品反而可以賣的更好更貴，改善人群是可以為了品質(zhì)花更多錢的。

　　? 楊一自制圖

　　從樓層的價差來看，92㎡戶型的最高價格和最低價格之間的差距，最大有2280元/㎡，總價差了21萬元。

　　99㎡戶型的最高價格和最低價格之間的差距，最大有4481元/㎡，總價差了44萬元。

　　123㎡戶型的最高價格和最低價格之間的差距，最大有3159元/㎡，總價差了39萬元。

　　溢價最高的居然是99㎡戶型。

　　當然，聯(lián)發(fā)賣的好，還是有市場原因的。

　　一、其正式面市時，正好是市場相對回暖的時候，股市樓市雙雙狂飆，市場的信心和預期畢竟充足。

　　二、在這一片區(qū)域，聯(lián)發(fā)沒有競品。香港置地賣的比它貴，中海賣的比它便宜，跟它價格差不多的建發(fā)已經(jīng)賣完了。

　　三、聯(lián)發(fā)是國企，雖然它2026年底才交房，該有的交房保障才是有的。