祥浦苑9折，則徐道壹號2.3W，金山洋房1.99W，樓市怎么看？

臨近月底，預計這個月的網簽數據，大家都非常關注，等明天再發整個月的樓盤網簽數據。

可以提前打個預防針，10月福州樓市賣得不錯，數據大概是翻倍了。

先不具體聊數據了，先看看幾個樓盤表現。

祥浦苑

本月重新領證上市的祥浦苑，截至目前網簽85套，對比128套的房源，去化率66%。

之前聊過項目的網簽價格，之前由于空軍限高，項目的頂樓，次頂樓等房源無法領證，近期終于領證上市。

由于是高層房源，加上備案價上浮，最終128套房源，備案均價2.92W。

對比2019年，2.4W的備案價，漲幅不算小。

當時預測按這個價格，銷量不會太理想，畢竟這個價格已經和目前掛牌的二手差不多。

不過從最終表現來看，雖然做不到當年的熱銷全城，不過也不算差。

從克而瑞的數據來看，周網簽48套，成交均價2.62W。

對比備案均價，相當于項目打了9折。

對比當初的備案價，也就漲了2K，再加上都是高層房源，實際的漲幅可能也就1K。

這樣的數據表現，對比項目目前的二手，掛牌均價3W，成交均價2.9W。

很明顯，新上市的房源，對于這個網紅盤的二手沖擊是足夠明顯的，這也是目前不少看上去有較大溢價次新的通病。

都需要周邊一個差不多的新盤供應，來打垮它們的定價。

這樣的例子還有哪些？

華潤重新拿地的黎明地塊，劃片怡山小，可以直接沖擊融信瀾郡。

暫時被撤銷的金山文體地塊，如果成交，可以直接沖擊榕心映月。

還有群友討論很多的左海煙山江翠，如果劃片水都中，可以直接沖擊江南水都。

這樣的例子還有很多，特別在鼓臺供應加劇的背景下，很多當初高溢價的次新，受到的沖擊力都不低。

則徐道壹號

聊完祥浦苑，再聊聊最近群友討論很多的則徐道壹號，近期純商區，成交一套高層142平，成交單價2.3W。

6個月前盤點過項目的二手掛牌，當時有一套142平米，高層毛坯，單價2.88W，總價410W。

預計就是當時掛牌較低的那套，最終又降價5K成交，只能說明一點，業主真的急售。

這個案例的出現，可以說直接打垮了項目信心，當初項目交房后，純商掛牌都在3W以上，大部分在3.3-3.5W。

如今對比當時買入價，跌1W的價格成交，只能說不止影響項目，甚至影響了板塊的信心。

很多人看到這個價格，相信都會覺得是不是安商那邊的成交案例，直到看到中介回復是純商后，才發現市場的殘酷。

用一種解釋：這套業主真的急，奈何市場買方不多，只能跌破市場價甩賣。

對于項目而言，有個很好的對比樓盤，不是中駿世界城，而是差不多時間上市的建發和璽。

兩個樓盤當時的定位和客源非常接近。

都在3.1-3.5W的售價，都是130-150的剛改面積段，都是體量不大的小區定位，都是主打周邊地緣改善的置業需求。

兩個項目的去化都算不錯。

從近期的成交案例來看，和璽高層3.1W成交，對比當初的買入價，也是下跌了2-4K。

只不過在目前的樓市而言，這個價格已經算不錯了，畢竟周邊的紫金九號等，在二手是跌的慘不忍睹。

至于和璽和則徐道，目前的處境差別，除了個別案例因為業主急售的影響外，還有一點還是周邊供應的市場擠壓。

金山洋房

聊到建發和璽，看上去金山次新還算堅挺，就看看差不多時間的另外一個樓盤，目前跌幅也是驚人。

項目在金山北，定位純商洋房的--正榮金山洋房。

二手出現一套掛牌，中層，單價1.99W。

這是什么樣的價格？

放在當時項目上市的背景下，周邊有一幅高比例混合安商，金山雅郡，打出的特價也就如此。

對于項目，2020年，正榮+巨成以4.57億元競得宗地2020-17號地塊，樓面價18687元/平方米。

項目備案均價2.8W上市，由于體量不大，最終清盤，雖然面臨房企暴雷，最終也順利交房。

不過在二手的表現，也是驚人，直接跌了8K掛牌，這還不是成交價。

對比目前周邊其他二手，比如福晟弘府、融信寬域。

這個次新的掛牌，只能說明一點，房主也是急售。

目前金山北，拍出多幅地塊，項目周邊最大的參考，就是連續2年霸榜福州銷冠的城市之光，精裝均價從2.8-3.2W，賣到目前2.5W左右。

項目按目前走勢，去化依舊不差，近期4號線也傳來利好，不過超大盤的次新，在二手市場，特別是后續金山北大幅新盤上市的背景下。

假如急于變現的業主，可能到時候的二手掛牌，就是金山洋房目前的情況。

網簽造假

最后聊一個話題，就是網友一直關注幾個改善盤的網簽數據，然后發現了奇怪的現象，就是網簽房源變成未售了。

個人拉了一下數據，發現還真是如此。

建*云：10月：36套，9月：45套，8月：53套，7-6月：10套，合計144套。

結果查看不動產網，合計已售住宅129套，少了15套。

查看網簽明細，發現這些房源，從9月網簽變成未售了。

除了還有建*云，也出現7套，從網簽變成未售的情況。

對比其他樓盤，暫時沒發現這個情況，兩個樓盤正好是今年操盤上市的項目，集中在9月出現網簽撤回的情況。

最終是系統問題，還是其他手段，不得而知。

盤點總結

近期二手市場還是出現了不少特價的次新，從房源情況來看，大部分都是業主急售，奈何市場需要人接盤的難度不低，特別那些非改善區域的改善盤，還有周邊配套一般的次新等。

這些項目在市場本來的客源就不高，加上如果周邊有其他供應存在，面對個別未滿二的高稅率，要想脫手，并沒有那么簡單，從而也就造就了特價出讓的情況。

對于目前樓市，10月的確實迎來的反彈，從大體樓盤來看，這一次的市場，并非是改善主導，排在前列的大部分都是剛需盤，其中高新區兩個項目的去化，相比于前2個月，也反彈不少。

只能說，剛需對于市場的敏感度還是不低。

詳細數據，下一篇聊。