大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

我保證，明年的海珠樓市一定很精彩。

因為，增量是超級巨大的。

昨天，東曉路東側地塊已經成功出讓，明天，海珠客運站地塊也即將殺到，大大小小有20+項目同臺競爭。

所以，2025年入手海珠是一個很好的時機，因為：

1、供應地塊的質素都不錯，量大，價格能保持平穩；

2、總價門檻下沉，極致的剛需剛改，以前只能選荔灣，現在能選海珠區。

那么，今年，哪個板塊會率先出圈，值得大家關注呢？

抱著吃瓜的心態，我覺得廣州大道南板塊，最有意思。

為什么這樣說？兩個原因。

首先，放眼整個海珠片區，海珠西板塊已經飽和，上升空間有限；琶洲呢，固然是好，但價值已經兌現。

而廣州大道南，還處于騰飛階段，是海珠非常有想象力的地方。

其次，廣州大道南零供應的局面要破解了。

明天要出讓的海珠客運站地塊（海珠區AH101303地塊），恰恰就位于廣州大道南板塊。

在這之前，還有一個項目就是三滘立交地塊，已經由中交拿下，這也是一個市場聲量巨大的項目。

除此之外，就要追溯到已經售罄的中海觀云府，以及已經爆雷的海珠新城，此外，板塊內沒有其他新的供應。

所以，明天海珠客運站地塊的出現，以及新加入一個開發商（小聲說一句，有可能是LC），對板塊來講絕對是一件好事。

樓市和演員明星一樣，不怕競爭，甚至不怕被黑，最怕沒流量。

之前廣州大道南板塊，沒有新血液，甚至沒有存量，真的是致命的。

正如去年的老黃埔，被番禺按在地上摩擦，毫無反擊之力，但今年，隨著三四五六個項目涌現，市場上持續都是討論老黃埔的聲音，直接奪走了不少買房客的目光。

如今，廣州大道南板塊的無貨困局，將會隨著三滘立交地塊和海珠客運站地塊的出現，一一破解，市場的目光，將會重新聚集這里，還是很值得期待的。

我之前經常說的一句話，在市場冷靜期，與其排斥競爭，不如抱團發展。

加之，這兩個地塊項目，在位置限制、容積率限制、綜合素質限制下，大概率都會打造成小面積產品的剛需剛改項目。

當兩者有了共同的目標群體，必然讓這個板塊有了一個聚焦點。

如果你剛好是這類客戶，是不是高低也要去看兩眼，熱度來了，去化不就也來了。

甚至，在看到板塊未來前景后，配套都會加快步伐兌現，無論是對于開發商還是購房者，都是雙贏局面。

說到配套，廣州大道南的“學鐵商醫文園”配套已經十分成熟了，交通有南洲地鐵站經過，像三滘立交地塊距離它不過400米左右。

此外，萬達廣場、中山大學孫逸仙醫學院、廣州文化館、以及城央最大的濕地公園海珠濕地公園，也在板塊之內，生活極其便利。

一枝獨放不是春，百花齊放春滿園，在本身成熟，又有接二連三開發商加入之下，廣州大道南板塊，要迎來它的春天了。

對于購房者來講，廣州大道南這這兩個盤要怎么選才好呢？

且聽分析~

首先，看看環境與噪音。

乍一看，仿佛回到大學寫論文的感覺。但這個“槽點”，不僅僅是三滘立交地塊的專屬，河對岸的海珠客運站地塊也有這個毛病。

不同的是，三滘立交地塊更靠近廣州環城高速，海珠客運站地塊更靠近南洲路。

大家半斤八兩，很難分出優劣勢。

當然，這兩個項目的噪音問題是不是大眾議論的那樣，是一座“呼嘯山莊”呢？

海珠客運站地塊我們沒有確切數據，但是三滘立交地塊，我們之前做過專業測評，實際問題是有的，但沒有想象中那么夸張，大家可點擊回顧。海珠這塊地到底吵不吵？我去實測了！

其次，體量與配套，也是購房者衡量房源價值的元素之一。

對比之下，我們發現三滘立交地塊的體量是海珠客運站地塊的兩倍，這樣的好處就多了。

比如，體量大，在海珠是稀罕貨。

大家可能想不到三滘立交地塊是海珠今年計劃出讓地塊當中體量最大的一個，不要說海珠客運站地塊，它甚至比西派粵府、燕語堂悅、中建天鈺的體量都要大。

海珠這些年出讓的地塊都非常小，不是單體樓就是沒小區，這種帶花園的大型小區實在難得。

在改善、豪宅價位段，能有這么大花園的只有總價上千萬的中海大境和琶洲南；

在剛需、剛改價位段，對比珠江金瑤臺、珠江海珠里這樣的蚊型盤，更是暴擊。

三滘立交地塊，在這點上，還是具備獨一無二的價值，很多時候，你想要大社區，它將是你唯一的選擇。

比如，體量大，配套更豐富。

三滘立交地塊，有15萬方的體量，肯定會配置社區會所，什么老中青必然是全部照顧到了。

但讓我更眼饞的是，三滘立交地塊樓下，就有高達2萬m2的公園綠地用地，搭配上小區內部大花園，預計有大約6-7萬m2的園林可供享用。

一片大型綠地，這在主城區，就是一份珍貴的財富，對于剛改客戶來講，更是可遇不可求的配套。

現狀公園實拍

當然，海珠客運站地塊距離三滘立交地塊不過是河對岸的問題，日常過來蹭蹭，也能解決休閑遛娃的需求。

并且，海珠客運站地塊還有配套學校這一武器在手，說實話，在教育配套上，三滘立交地塊要努力了。

比如，它蹭你公園，你蹭它學校，很公平嘛

不要以為我是開玩笑，之前有過不少這樣的先例，萬一成了，三滘立交地塊，在體量和社區這塊，真的能贏海珠客運站地塊，甚至在整個海珠都是首屈一指的。

再者，樓棟布局與景觀，也影響著居住的舒適度。

我們拿到了三滘立交的規劃圖，還順手建模了，可以清晰看到，一共有7棟，整體樓棟一字型排開。

這樣的好處就是，通風、采光都能拿到高分。

別忘了，項目南向高層還能看到江景，這樣的布局，還能實現景觀的最大化。

地塊南向視野實拍

地塊北鄰北濠涌，雖然是村景有點一言難盡，但好處是視野比較開闊沒啥遮擋，你直接看遠點，看到的就是廣州塔和珠江新城了！

地塊北向視野實景圖

但海珠客運站地塊，因為體量小，最多就規劃4棟樓。從土地推介會上拿到的資料來看，四棟樓的排布也盡量保留了通風采光面，但和一字型的布局比，后者確實會更好。

插句題外話，在最開始之初，海珠客運站地塊體量還是比較大，后面因為各種原因被切割成了小地塊，還是有點可惜了。

不然，雙雄爭霸廣州大道南板塊，會比現在精彩更多。

明天，海珠客運站地塊就要開拍了，對于廣州大道南板塊來講，又是一個萬眾矚目的時刻。

但緊接著，三滘立交項目也會在近段時間開放，給整個板塊帶節奏、搶流量。

如果LC和中交一起進入這個廣州大道南板塊，對兩個項目以及板塊來說，都是非常大的利好，大大填補板塊同類產品長期無供應的空白。

說實話，廣州大道南板塊，雖然不是海珠區的天花板板塊，如果想在海珠區買房，我還是建議先去看看這個首發項目，到底它是怎么說的。

說不定，真的會有打破自己想象的事情發生~

比如技術，比如產品。

特別是產品，作為新規后的項目，一亮相，必然要秒殺周邊二手競品了。

大家可能還想象不到有多夸張，我舉個例子，同板塊的金碧花園二手117㎡三房跟新規下的90㎡三房，實際得房率差不多。

甚至，新房的舒適度會更高，因為現在產品的設計理念、社區設計理念都比以前更先進了。具體有什么不同，等我拿到一手資料再給大家劇透。