法蟲·經典案例

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案情回顧

丁某原系沈陽某集團有限公司職工(已退休)，案外人何某系丁某嫂子。丁某原系公有住房沈陽市大東區新東一街某號某房屋(以下簡稱涉案房屋)管理人。1987年5月12日，由沈陽某集團有限公司將涉案房屋分配給丁某乾 (丁某父親)使用，丁某乾于1989年4月去世。1989 年7月，涉案房屋變更登記至丁某母親孫某梅名下（使用人），后孫某梅去世后，丁某作為法定繼承人之一，依據其父親遺囑，實際使用并占有該房屋多年。1994年7月28日，在國家政策號召的指引下，該公司向其單位職工下發《關于下發 <向職工出售公有舊住房實施辦法> 的通知》，擬對本企業職工出售公有住房。1994年9月23日，該公司向丁某出具收款、收據，載明:丁某先支付部分購房款2993元，支付方式為現金。同年9月25日，丁某與該公司簽訂了《公有舊住房買賣協議書》，約定沈陽某集團有限公司將涉案房屋出售給丁某，協議就房屋價款、優惠條件、購房款金額 (2993元)明確約定。

原告丁某主張，其因家庭內部繼承糾紛，其于簽署上述94年《公有舊住房買賣協議書》之后就被迫搬離該房屋，2000年案外人何某又冒用其名義，在其不知情的情況下與公司為促成交易，私刻原告名章伙同案外人乙某冒用其名義簽訂房屋買賣協議，補繳了剩余購房款并將案涉房屋的產權過戶至丁某名下。請求法院判決確認2000年5月16日原、被告沈陽某集團有限公司所簽訂的《出售公有住房協議書》無效；并判令被告沈陽某集團有限公司向沈陽市不動產登記中心申請撤銷原告名下位于沈陽市大東區某街某號1-2-2“房改房”的不動產權登記，并承擔本案的全部訴訟費用。

律師取證

本案的爭議焦點在于，原告丁某是否對曾享有過案涉公有住房的所有權資格知情，以及其是否真實操作了后續公有住房的交易過戶事宜。因為根據相關法律規定，能夠享受企業公有住房優惠購房待遇的只能是該企業職工，且一個職工家庭只能享受一次該優惠待遇。

本案的難點就在于，由于案件事實發生時間較早、企業組織架構和內部人員均經過多次更迭，導致案件知情者甚少。其次，原告就職的單位主體資格已因廠辦大集體改革進行了主體注銷，本案被告系廠辦大集體企業的主辦國有企業，其與原企業分離多年，人員情況、檔案情況核實難度巨大，部分文件已達國有企業檔案最長存放年限，已依規完成銷毀。不僅如此，本案所涉房屋實際上已經動遷并回遷，還原案件真相存在多重阻礙。而開庭時間距離法蟲律師接受當事人委托之時，時間已不足兩周。

但為了查清事實真相，維護當事人權益，在與客戶了解案情時發現主辦律師第一時間向法院申請了律師調查令。通過律師調查令調取到的不動產登記中心檔案獲知：案涉房屋在2005年曾發生過動遷并回遷，原告曾簽署《拆遷補償協議》并領取了拆遷補償款，回遷后又于2020年簽署過《房屋買賣協議》將案涉房屋轉賣給案外人何某，檔案中轉賣協議原告丁某的本人簽字清晰可見。這一證據的發現對還原案件事實、駁回原告主張奠定了堅實的基礎，是本案一、二審均勝訴的關鍵性證據。

法院審理

法院經審理認為：根據《中華人民共和國民法典》第一百四十三條規定：“具備下列條件的民事法律行為有效：(一)行為人具有相應的民事行為能力；(二)意思表示真實；(三)不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。”《中華人民共和國民事訴訟法》第六十八條規定：當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規定：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明但法律另有規定的除外。當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。法院認為，“就已查明之事實，丁某原系沈陽市大東區大東區某街某號1-2-2登記使用人，后丁某將該房屋交由案外人何某使用，結合1994年7月28日沈陽某集團有限公司下發的《關于下發 <向職工出售公有舊住房實施辦法> 的通知》、以及相關收款收據、公有舊住房買賣協議書等相關證據，丁某作為沈陽某集團有限公司單位職工，其對公司對外出售公有住房事宜應屬知情，即便存在涉案房屋由案外人何某實際使用并支付相應購房款項的事實，但結合2005年12月13日，鄧紅與沈陽航天新光集團有限公司簽訂城市房屋拆遷安置補償協議及2020年10月14日丁某與案外人何某簽訂房屋買賣合同及不動產登記申請書情況來看，丁某就《出售公有住房協議書》約定內容應屬明確，其未舉證證明存在意思表示不真實的情況下，丁某訴請無事實及法律依據，故法院不予支持。

主辦律師說

律師調查令是在法律訴訟過程中，當案件當事人及其代理律師因客觀原因難以獲取所需證據時，由法院授權發出的一種法律文件，這份文件賦予代理律師向相關單位或個人調查收集案件相關證據的權力。不同地區對于律師調查令的規定存在差異，其名稱也不盡相同，如“律師調查令”、“委托調查令”、“律師民事調查令”以及“民事訴訟證據調查令”等。

隨著律師執業權利保障理念的加強，2006年，最高人民法院發布通知，鼓勵各地法院積極探索和試行律師調查令，以促進律師在訴訟中的權利得到充分保障。此后，最高人民法院在2011年發布的意見中強調了律師調查令在強化律師財產調查權方面的作用，指出其能有效提升強制執行的司法效果。最早從2010年開始，律師調查令開始在全國范圍內逐步推廣，各地高級人民法院陸續出臺相關實施規范，確保了該制度的規范運行。

2018年，沈陽市中級人民法院聯合沈陽市司法局、沈陽市律師協會，在借鑒其他省市關于律師調查令經驗做法的基礎上，共同制定了《關于在民事訴訟一、二審程序中適用律師調查令的實施辦法（試行）》，該規定明確了沈陽兩級法院民事訴訟一、二審程序中全面推行律師調查令制度，對提高當事人收集證據的能力，保障當事人的訴訟權利，提升司法公正效率，節約訴訟資源有著重大意義。

2024年遼寧省司法廳與省高級人民法院、省人民檢察院、省公安廳、省國家安全廳聯合印發了《關于依法保障律師執業權利的規定》，該規定進一步強調了律師調查令的作用，且明確規定“律師持調查令向有關單位或個人調查收集證據，有關單位或個人應當予以配合”。

律師調查令是律師執業過程中的一大“利器”，作為律師應當善用自己手中的權利和專業技能，恪盡職守，為當事人謀取利益的同時，善于抽絲剝繭、發現真相，維護真正的公平正義。

專業延展

【名詞解釋】“房改房”是指中國城鎮住房由從前的單位分配轉化為市場經濟的一項過渡政策，又可以叫做已購公有住房，指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。

【背景與現狀】房改房是我國長期施行公有住房制度的歷史情況結合新時代對住房政策改革的現實需求產生的特殊制度。由于涉及復雜的歷史政策變化，房改房相關的產權、管理權責、房改房動遷回遷等一直是住房領域的難題，且各地政策均略有不同。

目前，房改房的房齡大多較長，且對遼寧地區而言，隨著廠辦大集體改革、老國企的深化體制改革后，房改房面臨著諸多歷史遺留問題。因此不論從社會維穩還是企業發展的角度，妥善處理房改房問題，不僅有助于保護老百姓的生活基礎保障，更對國有企業堅持加強黨的領導、強化國企擔當，長期穩定發展和推動高質量發展，維護國有產權權益有著重要意義。

【法規依據】改革開放之后，為了建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化，滿足城鎮居民當年不斷增長的住房需求，1994年國務院頒布了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發[1994]43號），該規定明確了“城鎮公有住房，除市(縣)以上人民政府認為不宜出售的外，均可向城鎮職工出售。職工購買公有住房要堅持自愿的原則，新建公有住房和騰空的舊房實行先售后租，并優先出售給住房困難戶；……職工按成本價或標準價購買公有住房，每個家庭只能享受一次”。同時，沈陽市政府發布沈政發【1994】第52號《沈陽市出售公有住房辦法》，明確規定了公有住房的具體發售標準和基本要求。上述規定為本案的勝訴奠定了具體的規范指引。

特別聲明

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大成 · 法蟲

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