1. 房屋基礎驗收標準

1.1. 房屋位置周邊環境情況與樓盤模型是否一致

1.1.1. 比如當初購房時，看售樓處模型前排是一幢12層高的房子，但實際交付時，是一幢14層高的房子。有時前排房屋、間距的變化，會影響到后排房屋的采光、景觀變化，尤其對底層住戶來說。

1.1.2. 再比如，有些樓盤在做銷售模型時，故意忽略一些公 共設施的體現，比如垃圾房。要么不會出現在沙盤里， 要么會做的比例偏小，誤導購房者以為距離自己家里 很遠。或者也有做到小區道路對面，但交付時發現是在自己房屋這一側。

1.2. 底樓住戶的特殊注意點

1.2.1. 底樓住戶還要注意 ，單元的安防系統是否有效覆蓋。這個問題是我們在做浦江鎮一個項目上遇到的 問題。為了給底樓住戶一個獨門獨戶的“庭院”概念， 底樓住戶進戶是單元門。雖然有自由進出的便利，但當時忽略了底層住戶安防系統的覆蓋的問題。使得底樓單元成了安防系統的盲區。

1.3. 房屋尺寸與設計一致性

1.3.1. 房屋尺寸測量：房間長度、寬度、凈高誤差需控制在10mm以內。大房間測 6個點 ，小房間測4- 5個點 ，廚房、衛生間測2個點 ，使用紅 外線測距儀檢查。用卷尺也可以，就是費點兒勁兒而已。

1.3.2. 房屋建造工程中，工程實體出現尺寸誤差還是比較普遍的。通常在后續裝飾裝修施工中，會通過粉刷層施工、墻地磚的鋪貼予以糾正。所以對于精裝修房，尺寸偏差都是很小的。

1.3.3. 當然也不排除土建施工階段偏差較大，即便通過裝飾裝修，也不能完全消除的情況。但通常這些問題對于 已經裝修好的房子，再去修改的余地不大，所以不影 響正常使用，問題也不大。

1.4. 房屋整體布局核查

1.4.1. 交付房型需與合約及樣板房一致。檢查房屋整體布局 ，包括 房間數量、位置、功能分區等是否與設計圖紙和樣板房相符。

1.4.2. 房型與宣傳資料或樣板房不一致的情況，不多見。因為如果出現這類問題，往往會是一個共性問題， 通常開發商都是比較謹慎的。但不能完全排除，特別是像衛生間這種區域，不同樓層的同一部位，恰好有建筑自身設計的差異，造成干濕分離不完全一致。這個具體要拿著房型圖去核對。 如果不一致，具體看與最初購房時的設想相差多少再定奪與開發商交涉的訴求。

1.5. 設施與材料核對

1.5.1. 設備設施品牌、規格需與合約及樣板房一致。逐一核對空調、 熱水器、油煙機等設備的品牌和型號。

1.5.2. 品牌不一致可能不多見，但規格不一致還是挺多見的。比如說房屋銷售情況不好，就會用低端代替高端。另外還有一種情況，就是當時定樣板房時，產品系列還在，但等到大面積采購時，那一系列的產品不生產了。

1.5.3. 比較負責任的開發商，會為業主升級產品。但也有 許多用低端產品替代高端產品的（我們就是）。反正跟業主簽訂合同時，只寫品牌不寫規格型號。

1.5.4. 另外以前做精裝房時，還遇到一種情況，就是脫排、 空調、冰箱等這些電器設備，都是交房前半年左右購買，等到交付小業主時，保修期已經過掉半年多了。當時我們遇到許多這方面的投訴，不知道現在這個問題是怎么解決的。

1.6. 裝飾材料品牌核查

1.6.1. 裝飾材料品牌、規格需與合約及樣板房一致。檢查瓷磚、地 板、涂料等材料的品牌和規格。

1.6.2. 這個情況跟電器設備的情況類似，就是防止 被替換或者降檔次。

1.6.3. 個人感覺，可能涂料方面稍微要關注一下，不同的 涂料，環保方面會有差異。瓷磚、地板更新換代都是比較快的（紋理、顏色、市場需求變較快），所以有時就會遇到更換品牌、規格的情況。可以注意一下地磚規格，800*800和600*600規格的 地磚，價格上的差異還是比較大的。

1.6.4. 這里可以拓展一下，比如關注大理石的種類。因為 是天然石材，所以真正交付的產品跟樣板房容易存在差異。

1.6.5. 另外上海應該有規定，交付完成之前，樣板房不能 拆除，但不知道這些規定目前執行得怎么樣。

1.7. 上海市關于精裝修住宅項目樣板房保留的規定

1.7.1. 《上海市住房和城鄉建設管理委員會關于進一步 加強本市新建全裝修住宅建設管理的通知》（滬建房管聯〔 2020〕642號）

核心內容：全裝修住宅項目在交付使用前，交付標準樣板房必 須保留，且不得擅自拆除、移位或調換。若因銷售需求需調整樣板房位置，新樣板房須與原樣板房標準一致，并經公證機構公證。

裝修標準一致性：樣板房的材料、設備、施工工藝等必須與購房合同約定及實際交付標準一致，不得采用“同等檔次品牌 ”等模糊表述。

1.7.2. 《上海市商品房銷售管理辦法》（ 2021年修訂） 相關條款：

第二十二條：開發商銷售全裝修住宅的，應在銷售現場公示裝修 標準、材料清單及交付標準樣板房，樣板房須保留 至項目交付。

責任約束：若開發商未按約定保留樣板房或實際交付與樣板房 不符，購房者有權要求整改或索賠，行政部門可以 依法處罰。

合同要求：開發商需在商品房買賣合同中明確裝修標準，并附材料品牌、型號等清單。

2. 門窗工程驗收標準

2.1. 門窗垂直度與縫隙檢查：門框的正、側面垂直度允許偏差≤2mm。 門窗框與墻體縫隙須填飽滿，密封膠應黏結牢固，表面圓潤光滑，邊緣整齊、順直，無裂紋。

2.2. 門窗開啟功能檢查：門窗開啟靈活，無碰擦、異響，密閉性好，框與扇及扇與扇平行，無大小頭。門扇與地面間留縫≥4.0㎜，≤6.0㎜。

2.3. 門窗五金配件質量：門窗五金配件數量齊全 ，活動靈活 ，安裝牢固。包括合頁、鉸鏈、門鎖、拉手、插銷、小五金、貓眼、門吸等。門鎖開關是否靈活，表面有無損壞、凹痕、鐵銹、劃痕等缺陷。

2.4. 門窗安全性檢查：進戶門需有防盜、防火要求 ，核對防盜安全門永久性固 定標記和防火級別標記。門窗玻璃需采用3C認證安全玻璃 ，并明確標識。

2.5. 門窗工程幾個無 法現場驗證但也比較重要的事情：

2.5.1. 門窗型材規格：比如是否斷橋鋁合金、 型材壁厚是否滿足要求等。 外門窗的主型材壁厚不應小于1.8mm，理論上，壁厚更厚的型材更耐用。

2.5.2. 門窗玻璃的節能性能：這個只能根據一些經驗做一些初步判斷。比如用打火機成像，看看火焰是否藍色的，從而判斷是否進行了low-e鍍膜。 上海的氣候條件，在冬天室外比較冷時，門窗玻璃不應該結露更不應該結霜。

2.5.3. 外門窗是否滲漏水也是一個跟日常生活比較緊密相關的內容。外墻門窗滲漏水，分為兩種情況：

①窗戶本身滲漏水， 這是門窗加工生產單位的問題。

②外窗與墻體交接的地方滲漏水， 這是土建施工單位的責任。

2.5.4. 從工程驗收程序上說，施工單位應該有“噴淋實驗”進行外墻門窗滲漏情況檢查。 作為購房者，就只能在大雨天氣，甚至臺風來時的暴雨天氣后檢查。當然，現場也可以看看窗框邊是否有水漬痕跡。

2.5.5. 陽臺移門下檻包括一些外窗，看看是否變形。門窗安裝， 帶有門窗附框安裝，鋁合金門窗的成品保護做得就好一些 。采用無附框的安裝方式，成品保護就比較難。不能絕對地說哪種方式更好， 應該說各有利弊。 最終結果的好壞，都非常依賴現場作業班組的施工管理水平。

3. 欄桿工程驗收標準

3.1. 欄桿垂直度與間距檢查：欄桿垂直度誤差<3mm ，欄桿間距≤11㎝ 。每3米欄桿抽測1個點 ，用2m工程檢測尺和鋼直尺檢查。

3.2. 欄桿高度檢查：六層及六層以下住宅的陽臺欄桿凈高不應低于1.05m， 七層及七層以上住宅的陽臺欄桿凈高不應低于1.10m。 每3米欄桿抽測2個點，用鋼直尺檢查。

3.3. 欄桿玻璃安全性檢查：欄桿玻璃須采用3C認證安全玻璃 ，并明確標識。 全數檢查 ，觀察玻璃是否有3C標志。

3.4. 欄桿觀感質量檢查：欄桿無碰傷、明顯劃痕、銹蝕銹斑，欄桿底腳收口美觀。欄桿玻璃無缺角、破損，表面無劃痕 ，密封膠粘結牢固，表面圓弧光滑，邊緣整齊、順直、無裂紋。

補充：個人感覺家中無幼童，欄桿部分驗收就沒這么復雜，主要看看牢固程度就行。

4. 天花工程驗收標準

4.1. 石膏天花質量

4.1.1. 石膏板天花平整度與水平度檢查：石膏板天花平整度允許偏差2mm ，水平度允許偏差3mm。每5㎡頂棚抽測2個點 ，用2m工程檢測尺、水平管、水平尺、托尺、塞尺等檢查。

4.1.2. 石膏天花板觀感質量檢查：石膏板天花無裂縫、裂口或毛刺 ，顏色均勻、光滑，無色差。設備口、燈具位置設置合理，開口邊緣整齊，護口嚴密不露縫。

說明：天花平整度檢查對于小業主來說沒必要復雜化，還是以觀感驗收為主就行，就是看著比較平整即可。

但天花確實容易出現一個質量問題，就是石膏板拼縫的開裂。而且石膏板開裂問題往往還會有個“潛伏期 ”，現在不出現問題，但正式使用后，比如室內空調使用引起的熱脹冷縮，或者房屋基礎沉降（規范范圍之內的正常沉降）導致的結構微變形，都可能后續的居住使 用中天花出現裂縫。

4.2. 扣板天花質量

4.2.1. 扣板天花平整度與水平度檢查：扣板天花平整度允許偏差2mm ，水平度允 許偏差3mm。每5㎡吊頂抽測2個點 ，用2m工程檢測尺、水平管、水平尺、托尺、 塞尺等檢查。

4.2.2. 扣板天花接縫與間距檢查：扣板接縫、壓條直線度≤1.5mm ，間距允許偏差≤2mm ，接縫高低差≤1mm。每5㎡吊 頂抽測2個點 ，拉5m線 ，不足5m拉通線 ，用鋼直尺檢查。

說明：現在廚衛間基本是以防水石膏板吊頂為主流，但也有喜歡采用鋁扣板作為吊頂的。這部分內容與紙面石膏板天花驗收道理一樣，個人建議以觀感驗收為主就行，就是看著比較平整即可。

5. 墻面工程驗收標準

5.1. 瓷磚/石材墻面質量

5.1.1. 瓷磚/石材墻面平整度與垂直度檢查：瓷磚/石材墻面垂直度允許偏差3mm ，平整度 允許偏差2mm。每5㎡墻面抽測2個點 ，用2m工程檢測尺和塞尺檢查。

5.1.2. 瓷磚/石材墻面觀感質量檢查：瓷磚/石材墻面無空鼓 ，板塊間隙寬度2.0mm， 陰陽角方正度允許偏差2mm ，觀感質量良好 ， 表面潔凈、 圖案清晰、色澤一致。

說明：墻磚質量驗收，可以關注一下是否有“空鼓 ”的情況。通常空鼓面積不應大于200㎝2 , 也就是15×15左右大的面積。空鼓面積大，墻磚存在脫落的隱患。但好在現在裝修基本是使用專業的瓷磚黏結劑，“ 空鼓 ”造成的墻磚脫落現象 已經大幅減少。墻磚空鼓用“ 空鼓錘 ”或者其他工具都可以檢查，空鼓的墻磚輕敲上去聲音明顯有別于粘貼密實的墻磚。

5.2. 涂飾/壁紙墻面

5.2.1. 涂飾/壁紙墻面平整度與垂直度檢查：涂飾墻面垂直度允許偏差3mm ，平整度允許偏差3mm；壁紙墻面垂直度允許偏差3mm ，平整度允許偏差2mm。每10㎡墻面抽測1- 2個點 ，用2m工程檢測尺和塞尺檢查。

補充：還是以觀感驗收為主吧，只要墻面不是明顯看上去有偏斜就可以。采用工程質量驗收的方法去驗收，比如偏差達到 4mm，超出驗收標準1mm，其實對于居住使用是沒有什么影響的。

5.2.2. 涂飾/壁紙墻面觀感質量檢查：涂飾墻面無裂縫、空鼓 ，涂料均勻、平整光滑、表面無泛堿、咬色、流墜、疙瘩、砂眼、刷紋、粘結牢固 ，無漏涂、 透底、起皮、掉粉；壁紙墻面拼接質量良好，無明顯色差 ，與其他材料搭接嚴密 ，觀感質量良好。

補充：希望涂料、壁紙沒有啥問題。否則一旦需要局部修理，就都會存在一個“ 色差 ”問題。后續修補的地方，總是跟 前面的成品存在色差，就像一塊“補丁 ”或者“斑 ”。材料的氧化時間不同，這個色差有沒啥好的辦法消除。

6. 地面工程驗收標準

6.1. 木地板鋪裝質量

6.1.1. 木地板平整度與牢固性檢查：木地板平整度≤2.0mm ，接縫高低≤0.5mm，安裝牢固， 無松動、無起拱現象。縫隙≤0.5mm。每10㎡地面抽測2 個點 ，用2m工程檢測尺和塞尺檢查。

6.1.2. 木地板觀感質量檢查：木地板色差均勻，過渡自然，表面潔凈 ，無沾污 ，無刨痕、刨茬和毛刺。全數檢查，觀察木地板表面質量。

補充：地板驗收也是應該以觀感驗收為主，大面觀感沒有什么明顯異樣即可。驗收木地板鋪裝質量還要注意走動時是否有異響。

再者就是如果地面有地暖，那就要選用專業地暖地板，關注一下甲醛釋放、耐熱變形等指標。這類產品作為購房者，能驗收的手段也只有這些。除非出現比較嚴重的質量問題，那就要通過專業的檢測機構去檢測了。

6.2. 瓷磚/石材地面鋪貼質量

6.2.1. 瓷磚/石材地面平整度與縫格質量檢查：瓷磚/石材地面平整度允許偏差2mm，縫格平直度允許偏差2mm，接縫高低差允許偏差0.5mm。每10㎡地面抽測2個點，用2m 工程檢測尺、塞尺、拉線等檢查。

補充：地磚也存在“ 空鼓 ”的問題，檢查方法跟墻磚一樣。但地磚出現空鼓的隱患沒有墻磚那么大。

6.2.2. 瓷磚/石材地面觀感質量檢查：瓷磚/石材地面無空鼓 ，板塊間隙寬度2.0mm，坡度符合設計要求，觀感質量良好，表面潔凈、圖案清晰、色澤一致。

補充：地面鋪貼質量驗收，重點可以看看淋浴房、陽臺這樣部位的鋪貼坡度是否滿足要求。這個現場操作有些難度，要拿著一桶 水潑灑試試才能直觀檢驗得出。

7. 水電安裝工程驗收標準

7.1. 給水系統驗收

7.1.1. 管道試壓與標識檢查：給水管道、燃氣管道、地暖管道試壓符合設計要求。燃氣表、給水表標識明確 ，表位準確 ，讀數清晰。全 數檢查 ，依據設計與規范要求測試。

補充：管道壓力測試通常施工單位都會比較認真地去做，家用管道試壓標準是0.6MPa，30分鐘壓力下降不 超過0.05MPa為合格。

7.1.2. 衛浴設備功能與密封性檢查：洗手盆、座便器、浴缸等衛浴設備安裝牢固 ，密封性良好 ，無滲漏。功能測試正常 ，閥門控制符合規范， 排水暢通。

補充：對洗手盆進行盛水試驗，無滲漏；檢查座便器與管道連接的嚴密性，密封良好，排水功能測試正常。

7.2. 電氣系統驗收

7.2.1. 開關插座安裝質量檢查：開關、插座面板安裝高度、垂直度符合設計要求 ，高差允許偏差0.5mm- 5mm。線路通電良好，觀感質量良好，表面清潔無劃傷。

7.2.2. 配電箱與對講系統功能檢查：

①配電箱驗收

空開配置：檢查空氣開關規格是否與回路負載匹配（如照明回路16A ，空調回路20A～32A）。

標識清晰：所有回路（如照明、插座、空調）需明確標注 ，避免混淆。

箱體安裝：配電箱應垂直安裝 ，箱門開合順暢 ，箱內無裸露線頭，接地可靠。

②電線與線管

線徑合規：照明回路≥1.5mm2，普通插座≥2.5mm2，空調/廚房≥4mm2。

分色規范：火線（紅色/黃色）、零線（藍色）、地線（黃綠雙色）不得混用。

線管保護：暗埋線管需用PVC阻燃管，拐彎處用專用彎頭 ，禁止直角折彎。對講系統圖像清晰 ，通話功能正常 ，無雜音干擾。

8. 櫥柜與廚衛設備驗收標準

8.1. 櫥柜質量

8.1.1. 櫥柜安裝質量檢查：櫥柜翹曲度、平整度、分縫誤差符合標準 ，臺面板允許偏差3㎜。抽屜和柜門開關靈活，無異響，回位正確。

8.1.2. 櫥柜觀感質量檢查：櫥柜表面光滑 ，棱角整齊 ，無毛刺和錘印。貼 面材料平整牢固，不得脫膠 ，邊角處不起翹。 五金配件安裝齊全、牢固 ，表面無銹蝕。

補充：我始終覺得，這類定制加工的產品，質量的關鍵是整體設計、板材原料、加工精度等因素。但到了交付驗收的時候，這些要素都已經完成。所以這個階段，也就是檢查一下櫥柜門開啟是否靈活這些基本的使用內容吧。

另外櫥柜制作的工藝水平鑒定，還是要有一定的專業性的，這方面我也是比較外行的。

8.2. 廚衛設備質量

8.2.1. 廚衛設備安裝質量：油煙機、燃氣灶、熱水器等廚衛設備安裝牢固 ，使用情況良好，無噪聲超標 ，起火快捷 ，火焰調節靈敏。

8.2.2. 廚衛設備觀感質量：廚衛設備表面潔凈無損壞 ，密封膠粘結牢固， 表面圓潤光滑 ，邊緣整齊。成品保護完好，無劃痕、污染磕碰痕跡。

補充：這些內容，主要就是帶著生活常識去檢查驗收吧。當然前面也說過了，涉及品牌、規格型號的，還是要跟購房合同 和交付樣板房比對，看看是否一致。

9. 室內空氣檢測

通常來說，開發商會提供一份室內空氣質量檢測報告。認真去做還是糊弄敷衍說不準，但起碼結論是合格的。

作為小業主，是否還要復測一遍呢？你當然可以請檢測單位來復測室內空氣質量，但即便結果不合格，開發商也會承認，然后就是沒完沒了地扯皮。

所以我個人覺得，只要不是進入房間后，明顯有刺激性的氣味，或者待著時間久了會覺得嗓子癢、流眼淚，就沒有必要再交一筆智商稅。

其實直道現在，也沒有那個權威的結論，可以斷定甲醛等揮發物與所謂血癌有直接關系。建筑材料的甲醛揮發，會有一個漫長的過程，何況你新買的家具，甲醛揮發只會比裝修材料更厲害！

所以住進新房，再天氣條件允許的情況下，多開門窗通風才是王道。每天開窗一小時，室內的空氣條件滿足居住使用是沒有問題的。

如果家中有幼童這樣體抗力差的，你就配個空氣凈化器吧。室內空氣一旦超標，立馬自動啟動開始空氣凈化。

10. 是否要請“驗房師”？

個人的感覺是沒啥必要，這不單單是因為我本身從事建筑工程方面的工作，感覺那個群體魚龍混雜濫竽充數的較多。主要是因為到了精裝修房交付時，室內的裝修已經完成，這時候只要帶著生活常識去驗收就行了。

所謂“驗房師”拿著那套行頭東量西測的，測量下來的結果意義不大。比如發現墻面垂直度超出標準1mm，這個房子您就不能住了？其實死磕這種偏差是沒有意義的。

當然，是想在收房時跟開發商“搞一搞”，比如買在房價的高位，心里很不舒服，總是要再撈回來一點兒。那可以找個“驗房師”，看看能找到什么茬去跟開發商交涉。

不過這個途徑也不是很容易，畢竟“驗房師”算是一個職業（2022年列入職業名錄了），但沒有相應的職業資格證書。現在他們拿在手上的“證書”，應該都是那種類似“中華牙防組”的團體協會頒發的，他們出具的“檢測報告”，法律上也沒什么效力。