北京
很多人說，房地產(chǎn)小陽春來了，成交活躍，價(jià)格回升。
要不是天天關(guān)注著，我差點(diǎn)都信了。
打眼一看，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)幾乎都是負(fù)的。
2025年1- 2 月，新建商品房銷售面積 10746 萬平方米，同比下降 5.1% ，降幅比上年全年收窄 7.8 個(gè)百分點(diǎn)。
全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10720億元，同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。
有一個(gè)數(shù)據(jù)是正的，庫存。
2 月末，商品房待售面積 79891 萬平方米，同比增長 5.1% 。其中，住宅待售面積增長 6.6% 。
貸款同比下降86%，這才是釜底抽薪。
網(wǎng)上有個(gè)問題，說如何看待“2025年1-2月，中國居民累計(jì)新增貸款547億元，同比下降86%”？
房子是一種典型的杠桿資產(chǎn)。按照20%首付比例，80%貸款，杠桿率1:4。房價(jià)的上漲，從需求端，主要取決于貸款規(guī)模。再細(xì)分看，取決于居民的加杠桿能力和加杠桿意愿。
說人話，就是手里有沒有錢，預(yù)期未來會不會有錢。
杠桿產(chǎn)品是個(gè)雙刃劍。
一方面讓你立刻享有了當(dāng)前本不能享有的東西，但是也要同時(shí)承擔(dān)高額的時(shí)間成本和價(jià)格波動風(fēng)險(xiǎn)。
舉個(gè)例子，100萬的房子，貸款80%，30年期，總計(jì)利息高達(dá)50萬元。相當(dāng)于實(shí)際購房成本150萬。如果將來房價(jià)不漲，實(shí)際虧損50萬元。
同時(shí)，由于存在4倍杠桿，只要房價(jià)下跌20%，首付就跌沒了，相當(dāng)于炒期貨爆倉了。這個(gè)時(shí)候，再加上利息，房子就是負(fù)資產(chǎn)，成為“毒資產(chǎn)”。
目前，二手房價(jià)跌幅已經(jīng)達(dá)到20%的水平，好在之前限購政策提升了首付比例，才不至于出現(xiàn)大面積爆倉。越跌，爆倉概率越高，危險(xiǎn)的時(shí)刻其實(shí)還沒到。
目前看，居民部門杠桿已處于經(jīng)消化不良的狀態(tài)了，居民杠桿率連續(xù)三個(gè)季度下降。
持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)
今年的政府工作報(bào)告關(guān)于與房地產(chǎn)行業(yè)著重提了2點(diǎn)：
1.持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。包括調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，收購存量商品房，保交房等。
2.好房子首次寫入報(bào)告。最近也關(guān)注了北京的幾個(gè)第四代住宅，確實(shí)好。大面寬，3米層高，高得房率等。
為什么要強(qiáng)調(diào)好房子？我們來推演一下這里面的邏輯。
有好房子就有“壞房子”，我們可否理解為。好房子是新房，壞房子是二手房，說好房子好，意味著壞房子不好。只有對比，才會刺激好房子銷售，刺激新房的銷售，這樣才有賣地收入。
至于二手房的死活，不好意思，讓一讓。
最近問幾個(gè)身邊的年輕人，房價(jià)便宜了這么多，為啥還不買房？
他們說：為什么要買房？我租房挺好的，
為了結(jié)婚么？抱歉，我對結(jié)婚不感興趣，
為了孩子上學(xué)么？對不起，不是很想要小孩，
為了有個(gè)家？租個(gè)房子也是家。
額.....
說到底，前人挖了個(gè)坑，想讓后人接盤，自己套現(xiàn)離場，結(jié)果，年輕人根本不往坑里跳。
回到市場，今年春天，成交確實(shí)很活躍。
可是為什么存量越賣越高？為什么不掛最低價(jià)就賣不出去？個(gè)中緣由，只有經(jīng)歷過才有體會。
所以，要想找人接盤，請抓住這次機(jī)會。
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