地盤說

胖東來首店入駐鄭州東站東廣場的影響，遠超商業本身。

■ 撰文 | 李尋歡 ? 《地盤》特邀撰稿人

胖東來官宣鄭州首店選址的消息不脛而走，并持續發酵。

這與此前胖東來原計劃進駐鄭州高鐵東站西廣場地下商業經緯華悅廣場、并且預計在2026年元旦前正式亮相的傳聞有些許調整，但業態無外乎涵蓋超市、醫藥、餐飲、禮品中心、圖書、咖啡等。

胖東來最終選擇了東廣場，會給鄭州東站東廣場片區帶來哪些改變？又會給鄭州帶來哪些影響？鄭州會不會在胖東來的加持下再度起飛？

1

消費升級新契機

胖東來以其極致的服務體驗聞名全國。

極致服務來自貼心細節，如免費的母嬰室、寵物寄存服務、細致的商品說明等，都是吸引消費者的重要因素。

在許昌、新鄉等地，胖東來門店已經成為當地居民購物的首選之地。呼之欲出的胖東來“夢之城”，也將成為下一個爆火全國的現象級商業。

?媒體俯瞰新鄉大胖超市門口排隊情況

頗為尷尬的是，作為河南省省會的鄭州，在商業市場消費體驗方面，依然有不小的提升空間。

統計局數據顯示，2024年鄭州市社會消費品零售總額達5884.6億元，同比增長 4.7%。消費品以舊換新政策成效顯著。限額以上單位新能源汽車、家用電器和音像器材等商品零售額同比分別增長24.3%、14.4%。新型消費需求持續釋放。限額以上單位通過公共網絡實現的商品零售額同比增長15.6%。可穿戴智能設備、智能手機、照相器材零售額分別同比增長44.5%、35.3%、18.1%。

而同為中部強省會城市西安，在2024年社會消費品零售總額為5678.66億元，同比增長2.2%。增速雖低于鄭州，但西安部分商業綜合體在場景營造、服務細節上頗具特色，如大唐不夜城周邊商業街區，將文化與商業融合，給消費者帶來獨特體驗。

?多元業態的西安商業盛景

未來，待胖東來進入鄭州后，有望以其獨特的服務模式，推動鄭州商業服務水平整體提升，促使本地商家在服務細節上進行改進，從而全面提升鄭州居民的消費體驗。

根據統計局分析數據，在消費結構上，鄭州居民消費正逐漸向中高端邁進。

與武漢相比，武漢2024年社會消費品零售總額將近8000億元，在中高端消費領域，武漢有武商MALL、恒隆廣場等商業體，憑借高端品牌集聚效應吸引大量中高端消費者。

?武漢高端商業圖譜

胖東來的商品定位涵蓋中高端，其對商品品質的嚴格把控，從源頭篩選優質供應商，為消費者提供豐富多樣且高品質的商品，包括進口食品、高端日用品等。

這將吸引鄭州中高收入群體的消費，進一步挖掘鄭州中高端消費市場潛力。

胖東來在鄭州開業后，有望在中高端消費市場形成新的增長點，與本地商業體共同發力，提升鄭州在中高端消費領域的競爭力。

2

商業吸引力

一座城市的商業發展水平，是其綜合實力的重要體現。

作為全國知名的商業品牌，自然具有強大的品牌號召力，胖東來入駐鄭州高鐵東站東廣場，將吸引更多外來游客和商務人士的目光。

鄭州東站作為全國重要的交通樞紐，每日客流量巨大。許多外地人對鄭州的印象實際上是通過高鐵認識的，而實際上鄭州東站不只是一個站點，更是南北來往的換乘中轉中心。

鄭州要想進一步上升，還需要再下些功夫。

只有城市軟實力的持續發力，鄭州才會更容易被人記住，而不僅僅只是被路過。就像最近火出天際的鄭州高鐵東站打卡現象，其實也是一種軟實力。

?鄭州東站出圈背后仍需軟實力支撐

胖東來的到來，不僅為過往旅客提供獨特的消費體驗，使鄭州在商業方面給外界留下深刻印象，提升城市的商業知名度。更重要的是，鄭州終于開始重視商業對這座城市的影響與貢獻。

你看人家成都，太古里、IFS 等商業地標吸引了大量外地游客專程前往購物打卡，成都也借此成為全國知名的商業之都。

我們呢？城市地標和商業完美整合的項目有沒有？既有城市封面的顏值效應又有完美體驗的消費效果，也能夠提供足夠的情緒滿足的商業在哪里？

胖東來在鄭州的落地，有望成為鄭州商業的一張新名片，增強城市對外部消費者的吸引力，促進城市商業形象的提升。

公開資料顯示，正在建設的鄭州東站東廣場的總占地面積約為24萬平方米，總建筑面積為36.99萬平方米，景觀面積為27.6萬平方米，商業廣場總面積超10萬方。

?胖東來與鄭州東站東廣場的雙向奔赴

有消息稱，目前地下空間包括一層下沉廣場、商業走廊主體結構已完工，地下二三層為大型停車場，規劃有5207個公共停車位。可以在地下完成私家車、客運汽車、高鐵和地鐵的直接換乘。

不難發現，從西廣場到東廣場的選址轉移，背后顯然是胖東來對鄭州商業格局的精準把控。

周邊還有知名茶飲公司蜜雪冰城總部、鄭州高鐵長途汽車樞紐站等環聚，華潤置地新時代廣場、正商國際大廈、新發展楷林廣場、星河萬麗酒店等項目，也將形成鄭州頭部商務區。

?鄭州東站東廣場商業現狀

說鄭州要起飛，是到了3月份，一個個利好消息紛至沓來：山姆河南首店項目取得建設用地規劃許可證，即將進入實質性建設階段；蜜雪冰城在港交所掛牌上市，成為“全球現制茶飲第一股”；京東MALL選擇入駐鄭州市金水區；胖東來鄭州首店落戶鄭州東站東廣場……

在網友眼中，鄭州成了“全球唯一同時擁有山姆、胖東來、蜜雪冰城的城市”。

隨著胖東來的入駐，將提升該區域的商業氛圍和人流量，使得周邊綜合體招商吸引力顯著增強，商業地產項目的價值也得到價值飛躍。甚至有傳言說，胖東來官宣后有二手房房東連夜上調房價。

或許會像上海新天地一樣，因為知名品牌和特色商業的不斷引入，區域商業地產價格持續攀升，成為上海商業地產的價值高地。

?上海新天地的“時尚”標簽更為具象

當然，胖東來鄭州門店的落地，也會對就業與人才集聚產生積極影響。

要知道，胖東來以其獨特的企業文化和較高的員工福利待遇，吸引一批優秀的商業人才。

這些人才不僅為胖東來在鄭州的發展貢獻力量，還能帶來先進的商業理念和管理經驗，促進鄭州商業人才的交流與融合，為鄭州商業的長遠發展提供人才支撐。

吸引人，才能留住人。

3

城市進化

胖東來鄭州首店落子東廣場的影響，不止是商業布局，更是一場別開生面的城市進化。

要知道，商業配套是影響住宅地產價值的重要因素之一。

正因為商業生態的匱乏，整個高鐵東廣場區域步履蹣跚了近十年，新房項目依然屈指可數。

?東廣場板塊項目示意

目前華潤潤府一期處于售罄狀態，二期四代產品還未面世就收獲了一波流量，預計5月份將會迎來首開。

大來鄭東壹號院在拿地一年多的靜默后，終于揭開了神秘面紗。

項目外立面采用鋁板+玻璃幕設計，顏值相當在線。如果能夠將規劃完全還原，不失為純改善群體的又一選擇。

只是，會不會與潤府二期來場遭遇戰，不妨拭目以待。

?潤府二期效果示意

至于，已經是現房狀態的銀河灣，一直低調神秘遲遲不見動靜，不知是避華潤的風頭，還是另有算盤？頗為玩味啊。

客觀來看，這個項目土豪金的外立面，總體量不算太大，拿地時有限價的規定，相信開售后價格優勢的存在，應該也不愁賣。

不得不說，隨著周邊完善的商業配套，會使該區域的住宅項目更具吸引力和競爭力。

胖東來首店的落位，對周邊房價的影響不會立竿見影，但上漲預期的已經開始萌動。

?東廣場區域現狀

還有一個需要提一嘴的吸引力法則就是，隨著東廣場片區“龍首”效應的形成，這個片區成為鄭州未來真正的封面級價值桂冠，是非常值得期待的。

當然，這需要地方相關部門非常給力的拿出一些實質的支持。

胖東來的到來，對于鄭州來說，是一次全方位的發展契機。就好比，給一艘巨輪裝上了一個新的發動機。

鄭州發展需要胖東來，更需要更多的“胖東來們”。不止是要升級商業體驗優化商業環境，同時為鄭州創造更多同步世界的機會。

對鄭州而言，“頂流”胖東來牽手鄭州東站，是一場流量與質量的雙向奔赴。

部分圖片來自網絡，版權歸原作者所有。