既然分析了鼓樓的袖珍盤，就順便聊聊前2個月開盤的臺江袖珍盤-榕發宸央，相比于榕發其他新盤，項目非常低調，但是從去化來看也不算太差，值得參考。

樓盤規劃

榕發宸央：備案名（宸央雅筑），地處：臺江區八一七路東側、群眾路北側。

項目占地16.2畝，規劃3棟安置房，2棟商品房，安置房243套，商品房41套，商品房建面：115、137，小高層定位。

土拍情況

2023年5月18日，榕發以底價3.02億拿下宗地2023-07號祖廟后出讓地塊，成交樓面價13081元/㎡，地塊面積：16.26畝，容積率：2.13，限高：50米。　

地塊商品住宅銷售指導均價為45000元/平方米；須配建安置型商品房17145平方米，銷售均價為19800元/平方米，由福州市土地發展中心回購；商品住宅可結合地塊集中布局。

分析：2023年第一場土拍，當時土拍已經遇冷，本土國企代表榕發，兜底了臺江的安商地塊。

從樓面價來看1.3W，安置房回購價1.98W，差價近7K，利潤空間尚可。

地塊安置房配建1.71萬方，相當于比例高達74%，算得上高比例安商房。

不過對于這種看上去穩賺不賠的市中心地塊，放在以往還是有不少房企爭搶。

奈何遇冷后，加上安商房回購的資金問題，這種包工頭的工作也留給本土國企了。

對于地塊，還特別說明可以商品住宅可以集中布局，意思也很清晰，可以盡量隔一個純商出來，不需要做混合。

畢竟這幾年安商房的沖擊實在太大，有隔離和沒隔離，在房價面前還是差異不小。

至于當時的指導價，地塊給了4.5W，基本也沒有太多參考作用。

對于榕發，2023年拿下這幅袖珍地塊，僅僅是小菜，那一年房企大殺四方，三遠、南湖舊改，這些巨型純商，房企獨攬，成為當年的拿地王。

現在回頭看，這幅袖珍地塊，對比之下，顯得還是非常不錯。

回到地塊本身，容積率限高，整體來說尚可，不過地塊非常不規則，加上狹長，開發的空間依然局限。

從最終規劃來看，項目南側商品房、北側安置房，做了隔離，算是成功的一點，給的的產品規劃也是剛改門檻，對地緣購買也算是契合。

戶型情況

115平：四房兩廳兩衛，獨梯產品，電梯廳有采光，四開間朝南，比較主流的布局，劣勢在于電梯貼著次臥，存在噪音，入戶需要穿過餐廳，空間局促影響動線，北側兒童房空間局促。

當然對于這種面積段做獨梯產品，備案公攤25.7%，要不是小高層，預計公攤會達到30%以上。

只不過這個面積段，市場大部分是連廊端頭，特別地塊又處于鼓臺，對于地緣的吸引力還是足夠。

137平：四房兩廳三衛，單梯雙開門設計，位于8層的洋房產品，依然是同樣的四開間朝南布局，115平的升級版，不過依舊存在入戶經過餐廳的動線問題，客餐廳的進深還是偏大，對比目前大面寬還是差點意思。

老人房存在暗衛，臥室過道空間浪費過多，偏偏由于電視墻存在，也只能這么設計，兒童房尺寸還是偏小。

分析：項目的戶型設計和華林府類似，沒有過多的設計，就是套目前主流的模板，不過項目的門檻更低，部分得房率看上去更高，加上地塊還是新規前的產物。

這種產品也就是袖珍產品的典型，走地緣置換需求，不做溢價迅速走量即可。

項目一個115的獨梯，在鼓臺基本沒有競品，137平的洋房，同樣有自身特色，只能說雖然戶型布局一般，但是面積段的產品差異還是足夠。

區位情況

項目位于臺江茶亭片區，距離1號線230米，交通優勢不錯，周邊茶亭公園、香格里拉、附一、五一廣場，配套資源尚可。

項目由于袖珍地塊，加上還要做分割，實際的公區面積也非常局限，周邊大部分還是老舊社區，界面感受也一般。

此外，項目雖然周邊看上去采光沒有遮擋，不過南面不遠處是270多米的世茂洲際酒店，預計冬天的時候，會存在采光影響，需要注意。

至于安商問題，從規劃圖是分開的大門和地庫進出口，但是南北小區都處于紅線內，所以并非完全不相關的項目，未來是否還有隔離的隱患依舊需要考慮，畢竟安商的鬧劇實在太多了。

最后就是劃片問題，由于早期地塊沒有，不過周邊項目劃片國貨小，對口福八中，也算是臺江頭部。

這個劃片預期，也算是項目的額外加分項。

綜上，對于項目而言，地鐵、劃片、周邊配套，都算不錯，缺點在于公區局限，采光存疑、還有安商是否能做到完全隔離。

價格情況

項目已經上市，2棟商品房全部備案，41套備案均價4W，其中115的5號樓，備案均價3.94W，137的6號樓，備案均價4.13W。

從克而瑞的成交價來看，項目成交均價3.5W，總價在400-500W之間。

周邊項目價格：

1、建發瑞云：精裝大平層，149-236平，4.3W
2、綠城芝蘭月華：精裝大平層，148-220平，4.2W

分析：對于項目而言，周邊的新盤也非常直接，兩大改善盤，都主打精裝，面積門檻都比較高，套均面積在170平左右，相當于總價要高達700W左右。

這時候去對比單價，這兩個純商盤，很明顯不管是公區打造，外立面造價，以及精裝投入，很明顯都遠強于榕發宸央。

所以如果扣除這些額外的成本造價，7K左右的差異，其實談不上有多夸張。

真正的核心點，還是在于差異化，這兩個項目實在的總價過高，讓周邊地緣上車的難度太大。

這種場景很熟悉，當年四大金剛出現，建總江南尚璟做了剛改產品，最終賣得最好。

來到二環內的臺江，大家都在卷產品，卷改善，最終反而門檻低，產品力一般的剛改盤，成了稀缺的存在。

從目前網簽來看，41套房源，網簽27套。

115平：總套數27套，網簽22套，去化率81%
137平：總套數14套，網簽5套，去化率36%

數據很能說明真實情況，115平作為低門檻，即便占比高，但是開盤就熱銷，反而137的去化偏低了一些。

也很好理解，137的總價在500W左右，裝修算上去差不多要到550W，對比芝蘭和瑞云，多加個50W，已經能夠摸到148的門檻。

所以對比下，吸引力反而沒有那么出眾。

綜上，通過數據對比，其實也可以發現，不管什么項目，切中市場需求才是核心，至于項目的選擇，目前數據已經說明情況，就不用建議了。

盤點總結

項目位于臺江茶亭，優勢在于門檻低，周邊交通、配套不錯，還存在劃片預期，劣勢在于城市界面一般，安商未來的隱患，公區局限。

對于購房者而言，項目也沒什么好關注了，好賣的也清掉了，榕發在附近還有一個地塊，宗地2024-50號金屏垱出讓地塊一。

在有了這個前車之鑒后，如何打造產品段，是一個值得思考的問題。

除了榕發外，在鳳凰拿地的建總、福厝，同樣是關注點，卷死的改善市場，低門檻的剛改可能也是一個選擇，只不過相對應的溢價空間也會降低。

至于最終如何抉擇，只能等最終上市再看了。