今天聊一個話題，就是二手成交數據，之前在另外平臺貼成交數據，大家主要是找關注房源，這幾年房價下跌，很容易出現所謂哪里還保值的觀點，不過實際從目前市場來看，基本每個區域無一幸免，無非是跌的比較厲害的樓盤有自身的特色，下面通過數據聊聊。

數據說明：統計的套數在統計年內，需要成交>1，防止出現個別單套拉高或者拉低均價，由于是某平臺的數據，所以覆蓋面并不夠廣，很多樓盤沒有上榜也并非跌的不多。

臺江區

分析：從明細榜的來看，群升國際拿下“跌冠”，從原來的5W+的單價跌到目前3W+，跌了2W左右。

這個樓盤多個區，其中G區主打小戶型，劃片臺三小+八中，當初炒作學區的溢價極高。

后來八中升學率也下滑不少，加上學區房炒作熱度也降低，這個所謂的學區房也一路下跌，這2年其實并非跌幅最大的周期，反而是前3年，當時這個樓盤就已經崩了。

排在第二的就是富力中心B區，SOHO產品，這幾年不管哪個區域都是下跌最狠的一個。

當然對于臺江區，聊到SOHO，富力中心并不出色，不得不提中央第五街。

這個當初開盤價3W+的項目，前2年二手跌到1W，最近的成交來到1W以下。

原因為何，簡單分析無非就是當初宣傳的商業資源沒有兌現，依靠的萬寶這幾年也下滑厲害。

自身的產品設計和維護也很失敗。

第三名，世茂茶亭臻園，臺江區的超高層豪宅，15年的房齡，儷園+臻園，目前成交單價在2.2W左右。

由于存在低樓層+戶型偏小，看了掛牌情況，中高層掛牌在2.5-2.7W。

對比前幾年3W+的成交價，也跌了1W以上，原因也很簡單。

超高層住宅在以前是熱點，現在大家避之不及，不管是這個項目，亦或者世歐王莊、金域中央等，二手的表現都非常差。

此外，相比于另外2個超高層，外立面好歹還能看，儷園、臻園，給人第一眼感受是完全的高層貧民窟既視感。

難以言表的筒子樓造型，配合破敗不堪的立面，很有港風。

目前臺江區的新盤，卷改善非常嚴重，這個項目也很值得借鑒，臺江大平層不少，但是保值的屈指可數，一旦在市場被拋棄，大戶型注定是窮人買不起，富人看不上。

最后再聊一個，排在第四的新港苑，這個安置房，房齡談不上非常舊，網絡消息不多，區位不算差，位于排尾邊，二環內。

原來二手成交在2.5W左右，主要原因在于辦證不多，加上當時樓市還不算太差。

后來批量辦證，加上這個安置房同樣是筒樓設計，居住體驗一般，雖然房齡不算很長，但是安置房的保養，不用多久就會損壞的厲害。

可以說居住體驗并不會太好，從近期拆遷安置方案，給出的對接價也很清晰，比上海新苑這種還少4K，實際上海新苑也已經跌破2W。

對于這個安置房，僅僅是市場的縮影，當初價格低于周邊商品房，實際迭起來，這些安置房力度反而更大。

安置房的維護，戶型設計，居住群體等，一系列因素都經不起時間考驗。

特別現在的市場，所謂的住好房，其實最大的對立面就是這種高層安置房。

綜上，臺江區雖然成交房源不多，但是排在前列的項目都非常具有代表性，學區房、大平層、soho、安置房，這些具有固定屬性的房源，無一例外，都是跌的最狠的。

鼓樓區

分析：對于鼓樓區一直都是學區房的天下，前幾年最出彩的就是它們，部分老破房，靠著學區熱，漲幅不小。

雖然這么多年下來，依舊沒有對鼓樓學區房出臺非常直接的打擊政策，不過隨著樓市降溫，加上定向生，人口下降等。

學區房的熱度褪去明顯，鼓樓學區房也成了跌幅較大的存在。

排在前列的樓盤，無一例外都是依靠學區做最大的賣點，對比4年前，都跌了1W多，部分甚至跌了2W以上。

只能說這也是市場趨勢，居住體驗差的學區房，注定很難在市場流通。

目前鼓樓土拍還沒給出重點學校的劃片，如果后續持續推進土拍，不排除學區劃片的溢價，會進一步被打壓。

晉安區

分析：對于晉安區的排行榜非常出乎意外，前幾年漲幅領跑全福州的東二環泰禾商圈次新房，在這1年多，崩盤了。

這是繼閩侯高新區之后，又一個前幾年房價堅挺的區域出現崩盤的地方。

只不過大家都關注這個區域的超級大盤，保利香檳。

然而實際情況卻是，這里的全部次新都崩了。

當初幾個4W的次新，目前都跌到3W左右了。

首先就是最頭部的悅城、金尊府，這兩個項目都談不上改善盤，甚至連剛改都談不上。

部分戶型設計也很一般，前幾年4W+的單價，主打就是東二環夠火，榕博小炒作夠兇，泰禾商圈人流夠頂。

最終市場遇冷后，東二環雖然土拍也供應殆盡，但是更靠近市中心的二內晉，樓面價也上不去了，榕博小+晉三，這2年的中考數據都很一般，至于泰禾商圈，不知是體量過大還是因為泰禾暴雷招商所致，人流熱度也不如從前了，樓市炒作也從泰禾轉移到晉安湖了。

除此之外，4W+的價格，搭配改善不純粹，剛需總價高的場景，目前東區的新盤售價也降到2.6W左右，可以說東二環也頂不住了。

從樓盤來看，除了悅城、金尊府外，周邊的安置房，岳峰新城等，同樣跌幅不小。

除了這個區域外，還有就是世歐王莊的安置房，超高層安置房，毫無居住體驗，這是這幾年跌幅最大的一種產品。

倉山區

分析：對于倉山區的樓盤，首當其沖，金山小的學區房，原來3W+的單價，如今2W不到成交。

金山小作為3年限制的劃片，加上金閩小的出現，雖然是新校區水平存疑，但是對于金山小的唯一性依然打破。

3年限制+6年一學位，又不是頭部學區，居住的要求明顯更高，周邊房齡更新劃片新校區，很明顯居住屬性強不少。

此外，金山小+金山中，這幾年的升學率也有下滑，對比水都中等，已經沒有差異，可以說這些老破房，特別戶型偏大的，在市場基本價值也沒了。

除了這個項目外，還有三附小的金山大景城，這個小區依靠大量小戶型做學區溢價，前幾年一直價位在3W+。

隨著去年三附小三年限制出臺，這個小戶型失去了市場。

三年的限制對于沒居住屬性的房源打擊非常劇烈，一個政策直接跌了快一倍。

隨后就是會展的閩江世紀城，超級大盤，跌了1W。

這也是非常典型的案例，超級大盤，周邊南二環等供應不少，加上那些新盤價格持續下跌，對于這種高層超級大盤的打壓更嚴重。

此外，自身配套也不夠出彩，地鐵一河之隔，劃片毫無看點，超級大盤掛牌無數。

一旦樓市遇冷，這種項目需要接手的房源實在過多。

最后還有一個項目，福灣新城，這個三環邊的安置房，原來2W不到的價格，在那幾年樓市關注不少。

只不過安置房雖然原來價格比周邊低，奈何跌起來比周邊更狠，目前房價已經到1W左右。

今年大概率是能看到破W的成交了。

盤點總結

閩侯就不聊了，數據過于慘烈，不管是什么項目都跌的厲害，加上原來單價不高，實際算跌幅，都快接近腰斬了。

從上面的盤點其實可以發現，在樓市下跌的過程里面，那些跌的厲害的房子還是非常有特色的，并不難歸納，簡單總結如下：

1、安置房：居住屬性太差，維持難度很大，高層或者超高層，貶值力度更快，不要因為所謂的價格低于周邊商品房，就盲目購買，實際安置房更應該躲開。

2、老破學區房：學區熱褪去，三年限制對小戶型是大利空，老破房居住太差的貶值快，升學率無法維持的，跌幅同樣快。

3、超級大盤：甩賣的房源過多，管理混亂，最容易被市場沖擊。

4、SOHO：福州目前的招商環境，遍地的CBD，SOHO的價值持續打壓。

5、高價次新：存在價格虛高的情況，一定要配套、產品、地段能夠匹配價格，否則就是擊鼓傳花。

6、“假”大平層：產品屬性無法支撐的大平層，注定沒有市場客源，下跌都不一定能流通。

綜上，現在軟文經常說住好房，實際目前市場確實也是如此，大部分跌的厲害的房源，最主要的一點，就是住的不舒服，不要因為房價低于周邊，就覺得安全，實際是這個產品可能已經被市場淘汰，也不要隨意追市場熱點，熱點很容易存在炒作的成分，特別在樓市降溫的時候，很容易被拆穿。