昨天福州定向生政策正式發布，正好借著一點熱度，聊聊學區房這個話題。

學區房

學區房前幾年非常火熱，漲幅更是震驚市場，其中以鼓樓頭部的老破小為核心。

前幾年記憶里群友分享過一段解讀：

福州購買力都是八縣或者華僑，它們做生意或者海外匯率寄回來，亦或者前幾年城南那些拆遷戶，都是一棟一棟拆，一個個都成了暴發戶。
對于鼓樓的老福州實際沒多少錢，就是占個市中心的老破房，想換房子也沒有多少本錢。
為了能夠讓自身財富得到升華，隨即出現了學區房，讓他們那些破舊的房子，一下子翻身賣出天價，轉身就能去購買所謂的改善新盤等。

這個解讀很容易引爭議，不過有一些道理。

不管實際如何，但是學區房真正的受益者就是那些占據了鼓樓老破房，天天看哪里都是鄉下的老福州。

依靠學區熱、內卷、入學人口增多，學區房也逐步被炒高。

加上當時沒有持有時間限制，市場的觀念都是買下來讀完，轉手賣掉還能賺，相當于白嫖一個學區。

特別在6年一學位出來前，對于持有周期更是短，風險也不高，也造就了學區房價格持續下不來。

后來的發展，6年一學位出臺，部分學校要求提前3年，長周期的捆綁，讓學區房的交易風險提高。

緊接著，定向生政策比例持續加大，降分持續增加，讓升學率的均衡更進一步。

再加上人口下滑，樓市一蹶不振，購房者對市場的信心不足，讓學區房的熱度也逐步下降，炒作熱度也慢慢消失。

這也造就了一個現象，前幾年買入學區房的購房者，基本成了老福州的接盤俠。

數據展示

簡單羅列一下幾個學區房的交易明細：

二附小：

鼓二小：

延安小，花園小：

鼓實小：

一眾宿舍樓盤：

分析：從這些鼓樓學區房來看，可以發現基本都是老破房，面積越小單價越高，巔峰期基本都達到5-9W一平。

那些XX宿舍，單價的差異也完全是因為劃片的差異，沒有劃片的基本單價都在3W以下，一旦有了劃片，單價就高達5W+。

這也就是鼓樓所謂的學區溢價。

實際這些學校的升學率有多高？

以這幾年的公立校頭部為例，基本都在25%-30%，對比中間檔學校的15%，差距并沒有房價差異那么夸張。

目前定向生政策進一步加劇，今年升到70%，降分提高到45分，隨遷后面也能享受名額。

很明顯頭部的升學名額會進一步被壓縮。

特別是福州的學區房，到底優勢是哪些？

在私立全面搖號后，可以發現升學率上，所謂的頭部公立也僅僅是持平私立，甚至還不及部分私立。

部分學校還依靠所謂的特招，空降等特殊加持，這些學生的出現，對于升學率的提升可是很明顯的。

所謂的學區帶來的僅僅是讀書的氛圍，特別是頭部內卷可怕的氛圍。

這里不禁看到前段時間其他城市的網友分享的案例：

自己的小孩在一個學校，然后班上有一小部分群體學生，他們自己在家里卷的厲害，提前讀完了目前該學的知識，然后在班級形成一個團體，各種看不上其他同學，甚至語言侮辱。
然后老師由于它們成績優秀，也就睜一只眼，閉一只眼。

這個案例不懂在鼓樓頭部學區有沒有出現，但是提前卷知識估計是大概率。

這種教育方式不予置評，對于這種學生說實話，個人一直以來都看不上。

只不過換位到，假如你是那個網友家長，你全家花了幾百萬買了老破小，甩掉近10年的居住舒適度，最終換來孩子在班級被那些更有錢更卷，而并非天資過人的孩子瞧不起。

最后中考，在定向生政策面前，還成為了分母。

不知道，這種情況假如真的出現，對于這些買入學區房的家長是什么樣的感受。

所以，所謂的頭部學區房，并沒有過多的教育光環，更多的是內卷氛圍下的壓抑。

如果本就沒有那么多資金和時間投入，強行上車，不但成了老福州的接盤俠，甚至還讓小孩的自信心得到傷害。

盤點總結

這幾年大家對于學區房的選擇，更明顯的原因還是因為自身劃片的學校太差，或者說太村。

怕小孩進去后，被氛圍帶壞。

所以很多家長的選擇，也并非追求頭部學區，僅僅是想要一個相對平穩的學習氛圍。

目前福州的市場，大部分沒有隨遷，或者周邊劃片以新盤為主的，大部分溢價并不高，甚至可能也沒有溢價。

這種學校已經完全足夠契合這些家長的選擇。

自身的投入力也和孩子家長匹配，這樣的均衡的選擇，就和所謂的購買圈層一個意思。

未來定向生政策是否還會進一步擴大比例，不得而知。

當然如同網友說的那些老九所會提高自主招生，但是這部分名額，基本也并非大部分學生能夠享受到。

所以擺在大部分人面前的選擇，很容易就變成學校內競爭。

那些氛圍很好，但是內卷嚴重的頭部學區，還有一堆特招生，空降兵存在，試問有多少信心能夠享受到名額？

所以學區房，目前跌的還不夠，特別是鼓樓的學區房，應該讓他們回歸到自身的居住價值。

這場看上去像騙局的炒作，可能真的如當時的群友分享，這是鼓樓既得利益者的造勢。

回到樓市，鼓臺推進舊改，頻出改善新盤，就和網友評論一樣，在破房子堆里面建幾個新的，然后造就所謂的供需關系。

實際其他代表城市早已經在外圍新區造就了真正的富人區新城，根本看不上所謂的老城區。

綜上，它們看誰都是村小，看誰都是鄉村，實際真正的假大空才是它們。