地盤說

與其糾結樓市“抄底時機”，不如回歸居住本質，優選核心資產。

■ 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人

鄭州樓市再現搶房大戰。

前幾天，鄭東新區超級總部基地華潤潤府二期迎來首開，3小時銷售10個億，560組認籌客戶現場有上千人，把233套房源搶個精光。

某頭部房企華北區副總裁問我，超總二期被搶光是真的嗎？都是哪些人在買房子？樓市真的要回暖了嗎？

?華潤潤府二期開盤現場

資料顯示，潤府二期占地62.4畝，容積率2.49，規劃2棟26層高層和6棟17層小高層共473套房源，戶型涵蓋139m2、156m2、180m2及205m2四種，銷售單價在2.5萬—3.1萬元/m2，總價在350萬至600萬元之間。

這條件往這兒一放，客戶層次就非常清晰了。如果再對比一下區域市場，售罄的理由就更加突出：基本上沒對手。

相比一期，潤府二期不光在產品力上做了升級，還是鋁板外立面的精裝修第四代住宅產品，一梯一戶設計、得房率從一期的83%-85%提高到95%-110%，妥妥的將改善屬性拉滿。

?潤府二期效果示意

順藤摸瓜，也就能得出一個結論：此次潤府二期開盤，是延續了一期180天售罄的熱銷勢頭。

去年5月24日，潤府一期開盤，當天去化93%，銷售額9億多。

華潤潤府的持續熱銷，歸根到底，是鄭州東站片區與龍子湖區域，甚至是全鄭州市大量地緣改善群體亟待換房需求的集中釋放。

這算是一個非常強的點，至少很集中。

你再把日歷往回翻翻，早在4月3日，位于鄭州市中原區的通派·龍湖中原頌項目首次開盤，短短3分鐘銷售額便突破5億元。

?通派龍湖中原頌一期鳥瞰效果示意

作為中原主城區首個四代住宅，自售樓處開放半個月內，便吸引了2000組客戶到訪，首開的172套房子全部售罄，成就了今年開春以來的第一個現象級樓盤。

4月23日，位于二七區新區的招商林嶼境項目，最后1棟樓加推，迅速清盤，實現了拿地不足一年六次開盤六次售罄的銷售傳奇。

林嶼境用新一代產品理念、超高得房率，以一己之力撐起南三環片區的熱度，為鄭州樓市注入一針強心劑。

?招商林嶼境實景

而金投豫發豫園則用短短100天的銷售周期，便進入到了清盤階段，成為今年樓市最大的黑馬，折射出老城煥新的價值重估。

該項目于2024年底首次開盤推出77套房源，迎來148位購房者參與搖號，2小時便實現首推房源基本售罄，總銷售額約2.2億元。

顯然，作為董事長“一把手工程”的定位，豫園在規劃上的舉一反三、在產品上的精益求精、在配置上的不惜成本，無不透露著開發商對項目精研的匠心營造。

一期都售罄了，樣板區才做出來，用“十年磨一劍”的功力兌現承諾，細節上見證團隊的初心與用心。

?金投豫發豫園效果示意

經過分析你會發現，這些 “現象級” 熱銷的背后，是鄭州樓市改善型需求的集中爆發，是政策疊加與市場需求深度的共振，更是一次集體對人居回歸的喚醒。

據克而瑞鄭州數據，除了延續 “15%首付 + 3%首套利率” 政策，公積金貸款額度提升至130萬元，疊加 “認房不認貸”，購房門檻降至歷史最低。

更關鍵的是，房票安置政策全面落地，2024年10月至今已核發150億元房票，帶動商品房銷售98萬m2，相當于全市3個月的新房成交量。

樓市進入2025年，鄭州新房市場有了明顯的改善。

?鄭州樓市改善需求進一步釋放（自克而瑞鄭州）

在“保障的歸保障，市場的歸市場”大環境下，鄭州主城優質項目的供應，正成為樓市強勢向好的重要推動力。

鄭州市房產交易服務平臺數據顯示，一季度，鄭州市商品住宅累計銷售13747套，同比增長4.14%；累計銷售面積164.31萬平方米，同比增長5.73%；市場庫存同比下降20.1%；二手房交易21988套，同比增長8.38%。

銷售的持續向好，也讓不少樓盤爭先恐后熱鬧了起來。

據一份網上流出的備案情況顯示，五一小長假前后，鄭州各家房企加快了布局的節奏。

?小長假前后房企加速布局

仔細梳理不難發現，2025年鄭州已入市、計劃入市的樓盤中，已有22個項目明確產品大致定位，其中“第四代住宅”項目多達12個，占比超過半數。

鄭州各區域重點地塊幾乎均規劃為第四代住宅產品。包括中原區的龍湖中原頌、中原華曦府二期；二七新區的亞星觀樾；鄭東新區的華潤潤府二期、金茂璞逸云湖；金水區主城的中海峯境叁號院、金投豫發豫園、越秀大石橋地塊；惠濟區的招商嵩云序、鐵建投花棲樾；以及高新區的正弘序、電建高新華曦府等。

尤其是，“好房子”被首次寫入政府工作報告后，頂層對“好房子”有了明確的規范要求，第四代住宅以產品新、得房率高、贈送多、超大陽臺、戶戶有空中花園等優勢，在鄭州市場逐漸占據主流，影響不斷加深。

?第四代住宅示意

總的來看，鄭州樓市的這輪回暖，本質是"政策紅利+價值回歸+產品升級"的三重奏。

對于購房者而言，當下既是窗口期也是試金石——既要抓住利率低點，更要穿透價值迷霧。

對于手里握有多套老舊二手房的業主來說，過去的高公攤、配套短期看不到希望的房子，就果斷騰籠換鳥吧，別只顧著眼前的那點利益，最后連體面退場的機會都丟了。

時代的步伐，總是悄無聲息地改變著一切。

當你還在瞻前顧后的時候，一不小心就成了用真金白銀去填補“樓市裂痕”的那個群體。

對于房企來說，熱銷不應是終點，而是兌現品質承諾的起點。這座萬億GDP城市的住房消費升級，或許才剛剛拉開序幕。

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