這個周末位于金山北的左海金山文翠正式開售，伴隨著所謂的公證價格上市，中介全面刷屏，其中最大的參考就是網紅盤榕心映月要撐不住，下面就來聊聊。

項目情況

2024年8月30日，左海拿下金山北的宗地2024-30號，溢價率23.3%，樓面價16909元/㎡，地塊面積：40.15畝，容積率2.74。

地塊由于土拍的時候有了金山小劃片的加持，所以也成了福州這2年少有非底價成交的住宅地塊。

最終左海給出剛改定位，主打128、148的獨梯產品，雖然在新規要求的3米層高之前拿地，不過項目還是給出了3.05米的層高。

從戶型來看：

128平有兩種，還有一種內端主要就是主臥少了一面開窗，從而導致飄窗贈送少了3平米左右。

從項目備案來看，128主打小高層，公攤25.5%，148高層2T2，公攤27.55%。

從戶型的贈送來看，新規陽臺占比提高到20%，實際128平的陽臺贈送6.79，計算完占比是15%，然而148平贈送9.64平，占比是20%。

這是蠻神奇的一點，128的陽臺占比是舊規，148的占比是新規。

最終兩個戶型依靠贈送，最終得房率在90%左右，實際贈送率在15%-17%。

對于新規最近由于部分洋房產品的上市，得房率成為極高的關注度，實際從數據推敲，新規對陽臺占比提高5%，扣除半贈送實際3%，對于100平的房子，20%備案公攤計算，贈送差異（8-6）=2平，2%。

這里其實也能發現，新規的陽臺占比得房率提高并沒有想象的高。

最大的差異其實是近年流行的L型窗，對比以往多了一個開窗，這個是全贈送的面積。

比如文翠128外端和內端，僅這一個開窗就差了3平米，比所謂的新規陽臺贈送還多。

至于其他飄窗、設備平臺贈送，和舊規差異并不大。

回到項目，主打剛改的產品定位，雖然一定程度壓制了學區的溢價，但是相比于房企后續純改善的新盤，這種定位還是更優一點。

由于地塊容積率也達到2.74，最終采取高低配，128平做小高層，雖然沿街+底商，但是住宅高度反而更有優勢。

項目精裝上市，采取統一折扣+優惠，這里還是值得表揚。

目前市場分銷參與，一房一價，本就低迷的市場，再加上這種魚龍混雜的營銷。

買房成了買菜，誰都拿不定自己的價格是不是項目真的底價。

項目售價是備案價89折，額外4-6萬優惠，截至到月底。

這樣項目的售價就很清晰：

項目首開3棟住宅，2棟小高層128，1棟高層149，備案精裝均價3.55W，折后精裝均價3.15W。

這樣折后均價后，項目的總價也就出來：400-460W。

這個價格的個人感受，相比于最近國企新盤，誠意是略好的。

即便對比左海自身的煙山江翠，誠意也更高。

比如上個月煙山江翠，克而瑞顯示12套房源，成交毛坯均價3.22W，這12套房源的備案價是：3.29W，意味著優惠不到97折。

這個項目的備案均價是毛坯3.49W。

相當于兩個項目差價達到3K，還要精裝差異，按2K精裝計算，達到5K。

這樣看上去略有誠意的售價，最終會如何？

簡單對比，項目假如算學區溢價5K，精裝2K，相當于毛坯2.45W。

屆時周邊就是江灣道公館、以及建總瑞璟，屆時是否會賣2.45W？

目前，城市之光上個月成交均價精裝2.69W。

從對比來看，如果溢價是市場認可的價值，那項目這次的售價相比于其他新盤遠高于周邊定價，它就是在預期內。

只不過這樣的定價，最終網簽數據要是沒做到足夠滿意的數據，個人預計沒有想象的理想。

那對于整個金山，不管是二手還是一手，都存在沖擊。

二手市場

對于項目最大對比就是位于金山地鐵站的網紅盤榕心映月，項目當初開盤均價2.85W。

目前二手成交均價3.1W，相比于2年前成交均價3.4W，下降3K。

從近期的案例來看，有一套房源關注較高，掛牌一年，近期下架，預計是成交了。

位于頂樓，掛牌單價2.89W，總價335W。

相比于當初購買價3.1W左右的價格，這套房源已經是虧損2K。

從當初的降價軌跡來看，這套房源從去年到今年，降價百萬，才最終成交，可以說非常完美的穿越了福州今年的降價潮。

這時候回到文翠的對比，即便這套房源不做參考，榕心映月目前3.1W左右的均價，對比文翠精裝已經是基本持平。

兩個項目的差異，文翠劃片金山小，映月劃片金閩小，文翠2T2板樓，映月2T4連廊，文翠下層會所+架空層配套，映月忽略不計，文翠5號線，映月2、5號線，文翠金山科創區，映月金山住宅區。

從兩個項目對比來說，也很簡單，映月就一個地段優勢，雙地鐵+金山住宅區，當時的賣點不是劃片，是雙地鐵純商。

當年純商就是市場最好的賣點，如今的市場，純商已經沒有溢價了。

文翠，除了地段，最大的優勢就是劃片，此外就是新品的配套以及戶型設計。

這樣的差異下，兩個項目的差價就體現在128平的產品。

由于映月連廊產品，面積集中在125平以下，文翠128平是直接打擊，精裝400W的總價，已經足夠買映月毛坯+額外裝修成本。

所以這時候就看市場購房的選擇，當然不管更看重哪個，映月在二手的客源注定會被沖擊。

而目前文翠這個價格，還不一定是后續能保持住的價格，所以這個網紅盤的沖擊還在后面。

這里題外話，如果在金山這么多新盤里面選擇，個人還是偏向煙山，當然是和文翠一樣折扣后的煙山。

目前金山后續上市的新盤，大部分改善定位，但是賣點都實在太少，基本就是新規+（公園、學區等其中一個），煙山的屬性還是更全面，奈何價格太硬。

回到金山二手，板塊這幾年最硬的次新，除了映月外，另外一個就是和璽。

建發在金山的兩個新盤，璽云并沒有保值意義，戶型過大，配套不突出，高總價對板塊的抗性過大。

對于和璽，最近一套4月成交是3.14W毛坯，總價530W。

看上去對比當初開盤價，略虧一些。

不過最近項目的掛牌，波動巨大，一套135平高層掛牌2.94W，一套148平中層掛牌2.69W。

對比幾個月前的成交價，這個掛牌價已經下跌了2-4K。

對于和璽當初賣點也很簡單：金山斷供后的首個品牌房企+小高層+純改善+公園邊的純商新房。

配合當時改善熱潮，建發的品牌效益，也是熱銷的表現。

如今回頭看，項目作為改善盤，地段配套優勢也僅一個所謂的公園，此外就是自身的產品力。

當初建發的新中式在福州對其他新盤對比還是夠大。

只不過這1年時間，所謂的下層會所，外立面大玻璃，架空層設計，入戶大堂，電梯廳等。

無一例外，都卷的可怕，已經不是所謂單一房企就能賣出溢價了。

這時再去看金山，除了文翠外，下一個改善盤，建總瑞璽就在附近，樓面價1.38W，按照目前建總的調性，新品的社區打造，預計同樣不差。

屆時，瑞璽就會遇上面積段完全一致的文翠，面對金山的地緣，兩個項目要怎么比拼價格，才能走得快？

所以可以預見，下一步的金山，新盤內卷后的市場，只要房企開啟價格戰，整個市場將無一幸免。

項目對比

對于金山文翠的定價，相比于另外一個改善新盤，華潤中寰悅府，海報是今天上市，從發布的中介海報來看，還是那種一房一價的風格。

從網絡消息來看，均價：

對比備案均價：

130平：4.8W，相當于85折
139平：4.9W，相當于86折

對比特殊房源的車位同購的價格，折扣8.8折左右，總而言之就是價格不夠統一。

按照特殊房源對比來看，不算太好的房源，也僅8.73折。

對比此前爭議極大的首開數據，網傳的折后精裝4.3W，基本是沒有差異。

這時候，一個鼓樓西，一個金山北，一個怡山小，一個金山小，一個高架邊，一個產業園，差價達到1.2W。

當時的樓面價，差價不過3K左右。

兩個項目看上去客源不同，但是從賣點來看都是主打學區改善，也存在部分疊加的客源。

所以這時候如果去對比，本土國企還是稍顯良心。

當然定價是房企決定的，最終的價值是市場決定的。

月底，看看兩個項目最終的網簽數據如何。

總而言之，新盤溢價的時代終究過去，誠意搶跑正在進行。