作者丨賈特律師

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文 前

在房地產市場的波動周期中，當夫妻面臨離婚析產，卻遇上前所未有的房價下跌時，傳統的財產分割模式便遭遇了挑戰。如果房屋現價出現大幅下降甚至低于未償還的貸款，這份曾經的“資產”實則已成為“負資產”。如何處理此類問題成為司法實踐中的一個難題。本文結合真實案件，對此類問題的裁判思路進行梳理，并為當事人提供風險防范建議。

一、基本案情

大聰明與大漂亮曾是一對夫妻。2016年，兩人滿懷對未來的憧憬步入婚姻殿堂，并在婚后不久的2017年，共同出資買下了一套辦公用房，打算以此作為家庭資產的重要部分。

這套房總價約152.8萬元。為了湊齊首付，大漂亮投入了自己婚前的一套房子出售后所得的大部分房款，共計56.8萬元，剩余房款則由夫妻雙方共同申請銀行貸款76萬元支付。此后，兩人共同償還房貸。

然而，婚姻生活并未如想象中美滿。因感情破裂，兩人于2019年開始分居，并最終通過法院判決離婚。離婚時，雙方情緒對立，未能就這套共有房產的處理達成一致，只得再次對簿公堂。

此時，受市場環境影響，這套房子已然大幅貶值。大聰明認為它只值70萬元，大漂亮雖樂觀估計，也認為不過90萬元，遠低于當初的購買價。更棘手的是，截至開庭，房子里還欠著銀行35.5萬元的貸款。誰要房子？貶值損失誰承擔？大漂亮投入的巨額婚前財產又如何保障？這一連串的問題，擺在了法官面前。

二、裁判觀點

對于婚姻期間購買的夫妻共同房產，若因市場風險發生貶值，該貶值損失應由夫妻雙方共同承擔。在分割時，應首先區分出資性質，確定各方權益比例，再從房屋現值中扣除剩余債務，最終計算出可分割的凈值。取得房產的一方，需通過支付折價款的方式補償另一方所享有的權益份額。本案中，法院將復雜的問題簡單化，公平地處理了貶值損失的分擔問題。

1、剝離婚前個人財產份額

法院首先確認，首付款中大漂亮用其婚前房屋售房款支付的56.8萬元，屬于其個人財產。法院計算出這筆個人出資在房屋總價中的占比約為37%，并認定該部分對應的房屋權益應歸大漂亮個人所有。這意味著，房屋凈值中的37%不屬于夫妻共同財產，不參與分割。

2、認定共同財產范圍并承擔共同債務

剩余63%的房款屬于夫妻共同財產。尚未償還的銀行貸款35.5萬元，被認定為夫妻共同債務。

3、引入貶值損失共擔原則，計算最終折價款

首先確定房屋現值，在雙方都不申請評估的情況下，法院依據在案證據及詢價情況，最終認定房屋現值為90萬元。

大漂亮的個人財產權益90萬×37%=33.3萬元，這33.3萬元必須從總價值中剝離出來，優先返還給她。剩余90萬-33.3萬=56.7萬元，這56.7萬元是夫妻共同財產部分對應的現值。

考慮到夫妻共同債務是35.5萬元，則夫妻共同財產凈值應當是56.7萬-35.5萬=21.2萬元，這21.2萬元是雙方真正可以分割的剩余價值。大聰明和大漂亮各得一半，即21.2萬元÷2=10.6萬元。

故，若大聰明取得房屋，理論上應返還大漂亮的個人財產33.3萬元，并支付大漂亮應得的共同財產份額10.6萬元。最終，法院基于公平原則及男方存在過錯等因素，酌情判定大聰明向大漂亮支付折價款43萬元。

三、律師建議

所以，離婚會“倒貼”嗎？通過本案，我們可以得出明確的答案：會。

房價暴跌后處理夫妻共同房產，本質上是一個處理“負資產”的過程。這個過程必然伴隨著現金的補償和虧損的承擔，這就是“倒貼”的真相。

對于不要房的一方，所謂的“倒貼”是被動接受投資虧損。她投入的56.8萬婚前財產，通過法院判決只收回了43萬現金，承擔了巨大的貶值損失。但她通過拿錢的方式，提前鎖定風險，實現了“安全離場”。

對于要房的一方，“倒貼”是主動且持續的。他不僅要一次性拿出43萬現金補償對方，未來還需獨自償還剩余的35.5萬銀行貸款，并承擔房產繼續貶值的全部風險。他“倒貼”現金，賭的是資產的未來。

從現實的角度分析，本案為處理類似情況的夫妻提供了一定的指引和風險警示。律師建議無論是婚前財產轉化，還是婚后共同投入，務必保留好轉賬記錄、買賣合同、貸款合同、還款流水等關鍵證據。本案中大漂亮能保全大部分婚前財產，關鍵在于其提供了清晰的證據鏈證明首付款來源。

話說回來了，判決取得房產的一方，看似保住了資產，實則承擔了未來所有的風險，包括獨自償還剩余貸款、承擔房產可能繼續貶值的風險等。在決定是否爭奪房產所有權時，最好還是咨詢專業人士進行充分的測算，切勿意氣用事。